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　　有人说，商业地产既是天堂，也是炼狱。在以住宅开发为主的当下，商业地产的发展空间有多大？转型的代价是怎样的？无论地产商主观意愿如何，一些社会投资者对商业地产投资的兴趣正在苏醒，在不断尝试的过程中，先行者已经在社区商业、小型商业体逐渐发现了商业地产不同于住宅的规律。然而，这仅仅是转变观念的开始，真正的商业地产之路，依然是待解之谜。基于此，《经济观察报》联合新浪乐居于2011年7月12日在北京金茂府举办研讨会，和专家学者一起探讨中国商业地产现状与趋势。

　　发展快车道

　　秦虹（住建部政策研究中心副主任）：

　　商业地产在这一两年的时间里增长比较快，有一个客观背景是中国的城市发展速度快，200万人口以上的大城市数量成倍增加，对商业地产的需求形成跳跃式的增长。

　　中国房地产以及商业地产为什么发展前景好？第一，受益于中国经济的发展、人均收入提高、消费水平提高；另外，受益于大城市快速扩张，特别是四五百万人口的特大城市越来越多；第三，发展很多年的住宅需要配套现代化和综合性的商业项目。

　　邓中文（21世纪不动产中天总经理）：

　　人均GDP如果超过了8000美元，商业地产就会进入一个快速发展期。北京CBD平均租金已经达到330元/平方米/月，按租售比测算支持售价达到8万元/平方米，这个价格如果挂出来一定有人愿意买。前些天，中服地块2万元/平方米拿到的价格，加上1万元/平方米的建筑费，可以做最好的写字楼，成本不过3.5万元一平方米，拿到地的开发商都赚到了。

　　现在的供应都是2008、2009年那时的供应，2009年，奥南地块是保利和中建合作拿的，1.9万元/平方米的楼面地价，潘石屹拿下的望京SO-HO也是1.9万元/平方米，现在望京SOHO是5.5万元/平方米开价，奥南地块开盘，应该也是可以支撑5.5万元/平方米的价格的，2009年做测算的时候，作为商业地产的低潮期，未来售价我们当时看到3.5万元/平方米，所以给东家建议地价超过1.6万元/平方米不要再举牌了，当时他们以1.9万元/平方米举牌，我们都觉得太冒险，现在来看1.9万元/平方米拿地，最少有1.5万元/平方米的利润。

　　商业地产的基础一定是基础经济成长，他们之间是正相关的。北京商业地产的发展形势并不是蓬勃发展，实际上只是一个价值回归罢了。

　　集体进军商业地产

　　李亚明（北京汉博商业投资管理有限公司副总裁）：现在做商业地产的公司从我们接触的商家、客户、开发商来说，基本上分四种：一种是传统的住宅开发商转到商业地产开发，各种原因都有，被动、主动都有转到商业地产的。我把传统住宅开发商比喻成我们传统制造商，发展轨迹无非就是买地、建设、卖产品，收钱之后再买地、建设、卖产品；第二类是传统的零售商，像家乐福、沃尔玛、欧尚都成立了房地产开发公司，包括东部沿海的做服装的全部都开始转向做商业地产，原来在主业有一定所长的现在都在纷纷转型；第三类是金融、资本现在也开始进军商业地产，可能通过入股项目、整体收购有稳定现金流物业实现商业地产的持有；还有一个就是其他行业转型过来的。

　　谁能分这个蛋糕呢？里头有国企、央企、合资公司、民企，他们的地位包括资金实力、人脉关系、对政府政策的解读不在一个起跑线上。去年全国工商联发布了一个全国民企500强的排行榜，500强民企的利润总额是2400多亿元，相当于中石油(10.70,-0.06,-0.56%)和中石化两家之和。另外还有一个数据就是中国95%的贷款基本都贷给国企，所以我觉得这里就能够看出来，虽然大家都在进军商业地产，但是可能手头掌握的资源不匹配。

　　王永平（中国商业地产联盟秘书长）：

　　现在商业地产的转型力量来自于几个方面，先有住宅企业转型；还有零售企业转型，从过去的房客变成房东；还有其他毫无关联的产业进入到商业地产，比如山西首富建造主题商业，出现很热闹的转型局面。

　　这种大转型有不同动机：第一是主动转型，看好商业地产真正的发展机遇；还有一部分是企业做大了，要平衡风险，不能把所有鸡蛋放到一个篮子里，这是主动转型。

　　第二是被动转型，也有两种情况：一种是企业规模越来越大，得有一定比例的商业配比，不管你要不要你必须做，这叫被商业；还有一种就是宏观调控，住宅市场无法干了，就做商业，并不是热爱商业，而是没得做，就做商业试试，这是被动转型。此外，还有盲目转型的。

　　资金、人才一个都不能少

　　金勇（世邦魏理仕北方区资深董事总经理）：现在商业房地产的发展最大的限制条件或者说最大的瓶颈实际上是长期资本，能够埋在项目里五年、七年甚至更长时间的资本在我们市场上相对来说是稀有的。多数资本在住宅市场里基本上两三年翻一番，然后还有预售、垫资等资金腾挪方式。

　　商业房地产运营本身是很重要的，这个钱埋在里面有很长一段时间没有什么回报，例如上海恒隆广场，从开始到开花结果花了十年时间，这十年投资回报率40%多，可能很少有公司能够比得了，但是他前七年投资回报率是负的，负到什么程度？前五年的盈利现金流付不起利息，我们很多购物中心也出现过这种情况，要用贷款方式的话，很多年都要贴利息，真正能够见到现金流、利润流的时间就更长了。

　　真正能够把钱埋这么长时间，能找到这些钱，能有投资人带这些钱真正潜心做这个是一个很重要的因素，也是现在市场上最稀缺的一个资源。

　　另外一方面，在商业地产发展过程中可能还有一些挑战：一个挑战就是供给和需求之间的关系，真正供给到达市场是要花时间的，需求来得可以很快，也可以消失得很快，两个时间动态不能够匹配是一个最大的挑战，这是我们作为运营商、开发商每天要面临的问题。现在北京尤其是CBD区域甲级写字楼市场稀缺，租金从280元/平方米/月涨到400元也就是半年时间。为什么？因为没有供给。现在的供给是金融危机时候拿的地，金融危机计划开发，那时候没有什么开发商真正敢做这个事情，但是需求有三个月一下子就起来了，需求起来之后客户就开始抢，抢大的或者合适的面积。当经济下去之后，需求的消失又非常快。作为开发商、业主来讲，你很难预见到两年之后你的需求在哪儿？这里面没有预售，也没有垫资，开发里面的金融投资风险是很重要的问题。

　　咱们讲的零售业、购物中心，其实现在最大的挑战不是商业中心和商业中心之间的竞争，而是电子商务，怎么把你的客户从家里吸引出来，怎么把宅男宅女拉出来，这是大的课题。现在广泛用的手段就是娱乐，包括电影、酒吧、餐饮、咖啡，你期望这些宅男和宅女出来，还会跟朋友一起吃饭、喝咖啡、购物等等。我们很多业态比如说电子产品和网上购物的竞争已经很激烈了。中关村(7.90,0.15,1.94%)很多电子商务，现在要说做零售基本不可能，都是在做所谓的批发。现在看到海龙这些大型的类似像集市的方式慢慢逐渐也开始改变，网上购物在一些产品上已经变成占绝对优势了。

　　还有一点是作为商业房地产的服务商，我们有一个亲身体会，商业地产专业面非常广，要让一个商业中心，一个办公楼能够从开发到用好到增值是很多不同专业人员的共同努力。我们也在设法拓宽我们自己的专业能力，但是这越来越不像是一个单独的开发商能够整合的事。这些团队建立起来，完成一个项目之后，人基本散了，不像住宅开发似的一个项目跟着一个项目，商业地产的运营越来越依靠这种外包方式。比如说用零售、用购物中心做比方，需要明白购物者的心理，给我们做很多购物的消费者心理调查；对品牌理解和对品牌匹配，这也是对房地产的开发商和服务商提出一个比较高的要求，需要懂零售业，还需要懂零售业里的物流方面，比如有些店家不进驻，因为物流配送中心不在边上，所以很多这种细节的事情要求服务商越做越精。越来越专业、越来越精很难集中在某一个开发商上面，现在万达也开始逐渐使用外包方式，把专业能力通过外包交给服务商来做。

　　结构性短缺

　　李亚明：从目前商业地产的开发来说，市场层面有两大矛盾：一个是商业开发体量规模过大、过快，与现在市场有的商业零售品牌不匹配，好的零售品牌太少；第二个矛盾就是品牌丰富度和品牌的结构不太一致，实际上现在国内不缺400平方米以下，也不缺1000平方米以上，现在缺的是400到800平方米零售或者集合店。

　　中国的资源人才有能力考上大学都留在大城市，三线城市有些地方消费起不来，跟人口数量、城市级别以及收入和支出是有关系的。

　　王永平：我们商业存量不缺，对小商品市场的量要有充分的估计，将来一定会出现火拼局面。

　　武廷海（清华大学建筑学院副教授）：

　　改革开放以来，中国发展相当程度上是从空间中的生产走向空间的生产，相当于开发生产的是空间，未来发展，这种路径是不可持续的。关于发展商业地产，我有两点认识，第一是防止规模化，商业地产规模控制在一定程度；第二我们担心社区基本服务缺失，高端服务之外我们还有一些基本需求，不能完全按照商业来实现。

　　洗牌有多远

　　李睿（北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理）：目前一两年，大家突然对商业地产这么感兴趣，主要是因为住宅地产的一些限购政策，为了应对这些政策保持企业正常发展，很多企业开始转做商业地产。

　　这给我们这些坚持做商业地产的公司造成了比较大的影响，目前商业地产的环境不是非常成熟，要做商业地产首先最重要的一点是需要一个长期低回报的资金链条，目前国内不管是退出机制还是投资渠道都不是很利于商业地产的发展，反而银行贷款成为低息来源，这肯定是不行的；再一个是恶性竞争，现在不光是地产公司，很多零售企业慢慢都要做商业地产，盲目转型之后，暴露两个问题：一个是劳动力短缺，商业地产在中国发展时间非常短，人才短缺，大家频频采用的方式是高薪挖人，商业地产是一个非常复杂过程，涉及投资人、运营商、零售合作伙伴、商家、消费者等多方面的关系，如果想实现一个好的商业项目，包括选址、建筑策划、招商、运营、后续持续调整，整个大的链条需要专业团队的整合；第二个问题是我们的商业地产没有特质，大家逛哪个商场都差不多，商场之间离得不太远，哪打折去哪，哪便宜去哪，顾客忠诚度现在都谈不上。现在发达的国家和地区，很普通的一个糖果店，可以做到四五百平方米的面积，盈利能力很好，他们认为付租是天经地义的事情，但是在中国目前的大环境下，需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌进来，这也是恶性竞争的结果。

　　虽然目前商业地产确实很红火，实际上这个环境并不是像大家想象得那么美好，业内的人来看，如果不出太大的意外的话，中国的市场会出现一批倒闭的企业，那个时候，外资企业或者是成熟的企业进行并购都是有可能发生的事。

　　郭增利（中国购物中心产业资讯中心主任）：中国商业地产的量上应该是有支撑能力的，但是在质上存在很大的风险。在零售业没有充分发展的前提下，商业地产有超前发展的嫌疑。我们的商业面积越来越大，有些城市可能政府硬性规定配足了商业的比例，但是这种商业跟周边商业、城市产业功能发展衔接上有缺失，实际上会对零售商业物业等产生一些风险。在2004年一直喊的口号是专业化推动产业化，行业没有专业性操作，对社会的综合贡献能力是比较弱的。

　　其实限购本身对商业地产的影响不应该那么大，因为住宅和商业是完全不同的产品，住宅追求现金流，商业地产追求长期的物业增值，发展方向不同，产品方向不同，但开发商遇到限购可能出现两种情况，一种是做战略性转型，另一种是策略性转型，我认为凡是做策略性转型的地产公司未来将面临比住宅地产还要大的问题。

　　在企业价值观正确的前提下，还有资源方面的问题，首先是商业资源、品牌资源的储备；第二是专业资源，商业房地产也好、零售房地产也好，都离不开专业操作流程，但现在专业的流程还无法体现，百货里面有不少活一个死一批的项目；第三是人才资源，高薪挖人现在对职业经理人来说是好事，对行业来说不是好事，它不是通过内部流动内部循环，形成机制，通过实战去摸索出一些经验。

　　我认为行业的洗牌可能用不了三五年，这一两年内可能就会有洗牌的风险和机会。

　　李亚明：商业地产不可能都是一荣俱荣，北京的商业发展这几年变化比较大，真正做好的也就30%、40%，大部分都应该是亏或者是略平。一个好的物业冒出头，实际上它付出的代价是别人要死掉。你好意味着别人的销售额下降，再加上人均收入和支出的增长速度，这个城市的商业注定会出现问题。所以我们在做项目的时候，也非常的谨慎，不是所有项目都能去做的。

　　薛迥文（正略钧策副总裁）：商业地产现在变成拿预测的过程变资金。长期来看，商业地产规划承载拉动内需的作用，这个过程有些漫长，但是消费占GDP比例是要升的。

　　未来五到十年应该是大城市商业地产存量重组的黄金阶段，未来五到十年也是投资的黄金期。

　　商业地产的泡沫

　　李亚明：中国正在经历城市房地产的大跃进，大量人口往城市聚集，对城市商业物业的需求还是有的，只不过在开发的过程中，可能很多没有认真静下心来去摸索、研究，可能在某一方面没有做好。实际上现在开发商做商业地产的时候，也有几种心态，一种是急功近利，做了开发，再卖掉，这个基本上违反商业发展的规律。还有就是想持有，但是不懂。

　　像中国的一线城市的商业体系有点大，省会城市尤其是沿海发达省会城市和三线城市，第一轮商业地产开发已经过去了。但是中西部城市，尤其是现在中部城市郑州、合肥、长沙应该正是方兴未艾，西部城市现在还没有起来。开发商宁可做东部沿海发达三、四线城市，也不愿意做西部的省会城市，这跟人口数量、可支配金额有关系。泛泛地说我只能说到这个层面。包括我们现在服务的一个开发商也是抛弃原来的产业，现在进入商业地产开发，人家也说了一句话，玩商业玩不过大连万达，我占领浙江省的县，直接进入四线城市，人口按照我们现在的了解大概在15万到25万，提前先下乡，希望形成一种模式快速复制。

　　每个人的出发点、起点标准不一样，不好说泡沫。

　　王永平：中国商业地产提风险比提泡沫更准确一些，核心来讲就是供求问题。简单量的关系，商业地产大家讲了是结构性矛盾，有的城市只有四五十万人，万达建50万平方米的商业地产，你说量是不是多，我觉得肯定是多了，所以说提风险比提泡沫要好。

　　郭增利：商业地产谈泡沫为时尚早，从数据对比来看，一、二线城市不存在这样的问题。现在在三、四线城市盲目去扩大商业房地产，特别是政府可能都在盲目地推新城规划、老城激励，推商业房地产的项目，通过它来带动城市急剧发展，三、四线城市市场的容量应该说有脱节，进入需要谨慎。