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   ●华远地产董事长任志强：

    按“十一五”规划土地供应情况，北京大概有73%土地被有些单位用作福利使用了。如果把这73%土地平均在所有土地价、房价中，北京房价每平米大概不到8000元。

    ●中房集团理事长孟晓苏：

    现在是在用5年时间恶补过去12年的“旷课”，资金需求可能达到7万亿。保障房建设是短板，麻烦的是商品房我们也是短板。

    2011博鳌房地产论坛于8月16日至19日在海南博鳌举行。论坛主题“下一个十年，改变中的房地产”引起了政企各界对调控政策、保障房建设、商业地产等热门核心话题的激烈论辩。很多观点如调控未见明显成效仍将继续、商业地产机遇与风险并存等引起众多业内人士共鸣。

    调控尚未成功，房价仍将微跌

    在关于“国家调控政策是否成功”的主题研讨会上，一众专家认为调控不甚成功或只能说部分成功。有专家表示，不断有新的调控政策出台，已经说明了之前的调控未能成功。

    中国房地产协会副会长朱中一建议调整供应结构，健全住房供应体系，健全差别化住房信贷、税收政策、合理引导自住性和改善性住房需求，遏制投机投资性购房，坚持租售并举，同时引导商业地产、旅游地产、老年住宅的开发。

    “全世界没有哪个政府能把房价控制在老百姓期望的水平。过低的房价必然意味着粗制滥造房。国家应该调控的是消除财富分配的严 重 不 平 衡 ，延 长经济波动的周期。”华远地产董事长任志强表示。他强调土地制度和有关政策的不合理是房价畸高的要因。

    多数专家对百姓关注的房价何时下跌问题有一定共识，即严厉调控下上涨空间不大。“今年上半年为何房价未降？因为上半年不是供应高峰期，而是政策密集期。下半年和明年上半年存货必然推高，房价下降是大概率事件，但降幅非常小，因为存货的周期基本很短暂。”世联地产董事长陈劲松向南都记者分析。

    仅两成商业地产商能赚钱

    不同于住宅地产的被动局面，商业地产自去年以来即被视为“迎来春天”，量价齐升。在香港开发经验充足的恒隆集团董事长陈启宗综合实际经验指出，商业房地产跟住宅房地产存有巨大区别，故需从截然不同的角度确立开发、发展方案。

    陈启宗表示，第一，99.9%的住房要卖掉，而商业地产最好整栋连卖，因为分层出售必然降低楼盘整体发展水平，因此目前基本是租赁。第二，住房市场存在量的竞赛，政府调控价格，但供应量还是要有保证，而商业房地产是质的较量。第三，住房离市区远一点不是很重要，但是商业地产的地点十分重要。另外有关商业地产的土地规划十分关键。搞商业房地产却单从政府买地，不在规划上谈条件，这都是没有水平的发展商。因为政府出于自身经验的局限性，对规划的理解不可能高过成熟的商业地产开发商。第四是中国房地产目前还没有掀起很大一轮淘汰，特别是政府干预比较少的商业地产。但今天意气风发的商业房地产商可能5年、7年后已不在江湖。

    “商业地产当前只能说是走出过冷，但还没有过热。只要中国经济上升，商业地产的需求就会上升。”中原集团主席黎明楷告诉南都记者。在建设经营方面，他强调使用者和持有者分离是最好的方式。

    商业地产投资周期长，资金回笼慢是业内共识，陈启宗用数据表示，在商业地产只有20%开发商能享受回报。其告诉南都记者，开发商全力走向商业地产，从财政上来说是不应该出现的事，风险决定了这个行业在未来5到10年是埋没英雄的地方。

    当前商业地产呈现量价齐升的局面，未来前途如何？陈启宗说，未来中国商业房地产从今开始要进入一个竞争急剧激烈的战国时代。一般来说第一名的回报率是第二名的2-3倍，如果是第四第五名，即意味着毫无利润可言。商业地产的竞争激烈将挤出一部分被淘汰者，但市场需警惕出现恶性连锁反应。

    保障房缺一个“非诚勿扰”的平台

    “当前政策在保障房建设上已走入误区，将政府的社会福利责任推向房企开发商。”早在1997年即参与房改方案设计的中房集团理事长孟晓苏认为无论资金还是建设都不能说是房企的责任，也不是国有企业的责任。

    “决定保障房建设关键性的资金问题涉及范围广，层面复杂，”国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松如是告诉南都记者，而香港恒隆集团董事长陈启宗则向记者建议把R E IT s(房地产投资信托基金)作为保障房持有基金。他强调，“中国银行存款逾100万亿，资本市场22万亿，保险市场还有5万多亿，这些资金都找不到升值渠道。最近保险业因股市效益不好全面的困难就是，保险业已再三呼吁投资保障房增强收益。我们是不是可以设想在缺乏资金的保障房建设领域和社会资金充裕的环境下，创造一个‘非诚勿扰’的平台？”

    华远地产董事长任志强接受南都记者采访时表示，“不是土地资源紧张，而是土地制度造成土地资源紧张。”他认为由于中国城市各地人口流动情况差异巨大，而各地土地指标不能调配，这就必然导致人口集中的一线城市资源紧张，房价高企。调控楼市的手段可以用市场化的税费手段取代限购政策。