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　　眼下，全球地产商、投资商的目光都在关注中国。被诟为“雷声大雨点小”的住宅开发商转型能否抢得蛋糕？

　　速度：购物中心五年增长893%

　　9月3日，中购联在中国购物中心国际论坛第九届年会暨中购联2011亚太商业房地产峰会上发布2011年购物中心现状及2012年预测显示，2010年到2015年的五年期内，中国购物中心的增长率达到了893%。

　　“这样一个大跨度的增长，实际上在新兴国家是很少见的。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，根据中购联数据库的研究结果分析，预计未来四年中国购物中心每年将达到300至400家的增量，新增购物中心数量超过1300家。

　　“中国有一半的城市在2003年之后购物中心开业的数量是低于50家的，中国购物中心未来的发展前景因此非常广阔。”据中购联三线城市购物中心发展趋势分析显示，中购联研究的140个城市当中，累计开业的是2795家，二线城市拥有量超过1400家。而明年二三线城市开业的综合体预计是230个，2013和2014年将是400个。

　　中国以购物中心为代表的商业地产的快速上行通道被打开后，海内外各路资本、开发商、投资商开始抢夺其中的机会。MANGO集团国际拓展部副总裁David SanchoC称，中国市场的机遇就是一个大括弧，商机无限。亿万豪剑桥中国区董事长兼总经理Richard Vogel介绍，中国零售业将每年实现15%的增长，到2020年，在全球零售业市场份额中将占到25.1%的比重。

　　在看到中国商业地产快速上行通道被打开之后，住宅地产商却需要寻找一个方向。尤其对于国内区域性城市的开发商，面对国内外资本和地产大鳄争先在全国跨区域跑马圈地，进入其所在的区域城市，本土住宅开发商还有机会吗？

　　中购联在做购物中心市场集中度调研当中发现，中国的购物中心行业Cr4（行业前四名份额集中度指标）仅仅占6.6%。与此相对应的是，在美国奥特莱斯业态市场，Cr4达到20%。郭增利表示，这说明中国购物中心市场成熟度还不高，并且市场处于无序的状态。对于区域开发商而言，行业集中度低恰恰就意味着区域地产商及中小地产商未来的机会和空间巨大。

　　如何掘得桶金？二三线城市已然成为住宅开发商瞄准的重心区。但如何判断二三线区域城市的投资开发前景？城市消费率是衡量指标之一。中购联在针对104个城市的消费率进行一番深入分析后发现，通常具有很高消费率的城市，其购物中心的发展动能亦非常强劲。相比北京、上海的低消费率，天津消费率达到32%左右，西安消费率达到35%，成都则超过30%。中购联分析师杨慧分析，一线城市更多是投资型经济拉动，而并非消费型驱动。

　　郭增利指出，二三线城市也要有理性开发的心态。“二三线城市运营能力、城市消化能力与一线城市相比还存在一定差距，因此购物中心的发展更需要注重节奏和规模，开发商进入二三线城市发展的时候更需理性看待这个市场。”

　　据中购联调研显示，二三线优质购物中心与一线城市的购物中心差距正在缩小。区域优质购物中心销售额预估与本地龙头百货销售相近，坪效可达2至3万元。

　　模式：“速度型”博弈“品质型”

　　确定上升通道前，地产商采取怎样的发展模式和战略成为影响最终结局的关键因子。面对当前追求数量规模的开发模式与追求经营品质的模式之间激烈的博弈战，转型商业的住宅开发商更为困惑。

　　深圳平安商用置业投资有限公司总经理杨敬玉指出，当前国内商业地产逐渐形成两种模式的博弈，即以速度领先、抢占资源为主的“规模速度派”在国内早期被竞相效仿；但以华润地产、恒隆地产为代表的追求坪效和品质的“品质领先派”也开始在多年的积累下逐步调整战略，加大扩张速度，并通过资本平台完善自身运作，弥补此前的规模劣势，显出后来居上的优势。

　　中购联也认为，在中国购物中心发展过程当中存在两种诱因：追求数量、规模的开发还是追求坪效和品质的开发。郭增利指出，布局阶段，中国商业地产行业发展初期确实需要大量的开发商用追求数量、规模的模式去争取市场份额；但值得开发商注意的是，很多追求高金坪效的购物中心拥有的总资本规模、体量却并不大，但项目很成功。

　　马来西亚双威购物中心集团CEO陈海全表示，在中国商业地产规模数字之外，质量和品质是更需要学习的曲线。陈海全指出，中国购物中心及商业地产的发展缺乏标准，在未来10年达到上万亿元的投资热潮下，占据主要金融资源的住宅开发商更需要基于业务和客户为导向开发，提高坪效和购物体验，拥有可持续发展的品质。

　　“中国已是全球商业地产发展的一个急先锋。”澳大利亚TOMLIK集团董事长Michael Lloyd表示，中国购物中心无疑是一个新兴的市场，但在火热的市场中开发商更应保持清醒的头脑。

　　市场：城市新区社区的机会

　　其实，从房地产调控以来，住宅地产商转型商业地产就成为行业的焦点，但一年多来，住宅地产商却似乎始终还停留在口号的吆喝上，真正迈出的转型步子很小。

　　无怪乎在中购联年会上，杨敬玉用“雷声大雨点小”评价住宅地产商转型商业地产的表现，“吆喝了近两年还没看到任何作品。”

　　但住宅开发商被动的状况有可能随着购物中心市场重心的位移及产品趋势的变化而发生转变。

　　郭增利指出，随着区域型购物中心布局的逐渐饱和，开发商下一步可能发展的重点会转向社区型购物中心。中购联数据显示，社区型购物中心、邻里型购物中心未来增长会更加明显，相继达到45%至50%的比重和15%至20%的比重，而超区域型和区域型的购物中心将放缓。

　　而社区型购物中心成为未来中国商业地产发展重心的趋势恰恰可能是大型住宅地产商的机会。

　　郭增利指出，社区型购物中心大都选址于城市新区的配套类商业设施。中购联以目前涉足到商业地产的住宅开发商Cr8（行业前八名份额集中度指标）销售面积做了一个统计对比，发现按2010年的数据，Cr8的开发商开发面积住宅是3300万平方米，按照7%商业面积占住宅面积的比例计算，中国应该有230万平方米的商业配套。“假设，以五六万平方米一个体量的社区型购物中心计算，中国这些Cr8住宅开发商会诞生出40至50家的购物中心，平均到每一个企业可以达到五六家。而按照中国每年购物中心开发量1500万平方米以上的数据统计，住宅地产商的商业配套体量将占到整个购物中心开发量的10%以上。

　　郭增利指出，当中国未来购物中心的发展重心逐渐转向社区型购物中心，变成城市新区配套，商业设施成为开发重点的时候，恰恰以住宅作为主导的开发商会发挥其非常重要的角色。郭增利称：“可能某一天，中国非常重要的商业地产商会来自于以住宅为主，专注于全面做好自身住宅配套的品牌地产开发商。”

　　杨敬玉也认为，城市中心、副中心区域商业资源有限，中国城市综合体开发目前已显示出过热趋势，未来在产品趋势上，社区型购物中心和邻里购物中心会有很大的增长空间。在此趋势前，国内一线住宅开发商最有优势抢占其中的蛋糕。其甚至预言，5至10年，专注于自身品牌战略发展的住宅开发商会成为商业地产领域的标杆企业。

　　不过，杨慧指出，在住宅开发商抵达这一终极目标前，如何克服住宅地产开发商投资开发上的劣势，诸如对物业的定位、租户的选择、招商运营等的经验不足，仍是住宅开发商需要向纯商业地产开发商取经学习的“必修课”。

　　住宅开发商转型商业地产“雷声大雨点小”的尴尬状况有可能随未来购物中心等商业地产产品趋势的重心位移而得以扭转。