商业地产真正的考验才刚刚到来。

    本报记者注意到，包括上海绿地集团、瑞安集团、鹏欣集团等在内的诸多在商业地产领域已有巨额投入的大型房企，近期不约而同拉开了颇有阵势的招商“轰炸”。这其中有巨资打造高端商业项目、有借道高端时尚服装活动、有联手知名商业管理团队等。

    拿地、开发、建设，对许多企业并不算太难，但随着项目正式投入运营的日子临近，商业项目的招商能力及后期运营能力，才是真正的“试金石”。

    去年下半年中国海外布局天津、沈阳、珠海、成都等二线城市商业综合体。去年11月份上海环宇城超大型综合体进入市场，中海首次公布商业规模和发展；3月13日，中海位于珠海市的富华里商业综合体项目正式亮相引入商家。

    相比中海环宇城商业项目品牌，珠海市中海商业管理公司总经理许龙波认为，富华里是集写字楼、公寓以及商铺等街区式的综合体，该项目总建筑面积约25万平方米，投资高达30多亿元，预计2013年下半年写字楼、公寓以及商铺将交楼或开业。计划引进近200家国内外知名品牌，所有的商业物业均采用“持有经营”模式，以保证项目统一招商、统一经营、统一推广、精确定位，同时享有品牌选择和业态组合规划的主动权。

    面临今年各地大量入市的商业综合体项目，中海集团商管相关负责人透露，商业投资风险非常大，成本也高，如果房企自身没有实力，很难维持，预计今年商业市场比较难。

    “这几年，几乎是先于拿地环节，对商业地产运营管理人才的争夺战早已率先启动，而现在，正是各家公司检验团队真正实力的时候，招商、运营能力的不足会让一部分贸然进军商业地产的企业很难堪。”沪上某商业管理公司的部门负责人向本报坦言。

    绿地集团、瑞安集团、鹏欣集团三大开发商不约而同在上周打出了自己的“王牌”。

    记者从绿地集团获悉，上周该公司全面启动“海外滩·名品汇”项目的全球品牌招商工作，国内外逾200个行业顶级品牌、300多位供应商捧场。最终绿地与近20家知名品牌签署战略合作协议。该项目计划于2012年5月部分试营业，9月全面开业。项目总投资超过100亿，占地面积约5.4万平米，总建筑面积近30万平米，由五星级万豪酒店、5A级国际甲级办公楼群、豪宅、购物中心等组合而成。

    与绿地类似在招商环节倾力投入的还有瑞安。上周，瑞安借道NOVO MANIA 2012上海国际服装品牌展，推介其在上海大虹桥区域的核心项目——虹桥天地的商业创新理念，包括更多的展览、活动空间以及全新的Showroom办公概念。

    几乎同时，鹏欣集团开盘的盘锦水游城项目启动招商。上海鹏欣房地产（集团）有限公司副总裁丁宏伟表示，这是鹏欣集团布局东北市场的开端，也是十年百城计划的重点城市。盈石资产将与鹏欣合作，提供商业地产管理一站式服务。

    前述商业管理公司的部门负责人坦言，随着这一波商业地产投资热潮逐渐进入项目主体建成、招商启动阶段，整个商业地产的竞争才刚刚进入“淘汰赛”阶段，招商能力和运营能力将是决定胜负的关键。

    阳光新业副总裁吴尧表示，目前商业地产面临的风险，一是过去几年商业土地供应逐年增加，将从今年起陆续上市，一些城市商业体量过大，消化有困难；二是商业地产人才竞争更加激烈，挖角不断；三是后期运营将更加突出，2012年有些项目很难过招商这一关，即使勉强熬过以后，后续的运营问题也很快暴露。

    值得注意的是，德佑地产市场数据显示，进入2012年以来，与一二手住宅市场成交回暖形成强烈反差的是，商业地产的热度骤减，1、2两月，上海商业地产成交面积均维持在14万平方米左右，两月成交之和尚不及去年12月一个月的成交面积。上海1、2两月的商业地产均价维持在1.9万元左右，明显低于去年下半年的水平。

    德佑地产研究主任陆骑麟指出，商业地产市场想要长期维持较高的成交量，已经力不从心。一方面，商业地产市场尤其是写字楼市场的发展比较依赖于实体经济的发展，在经济增速放缓的情况下，商业地产要保持高增长并不现实。另一方面，商铺市场的供求关系也并不乐观，部分区域商业地产泡沫明显，局部供过于求。