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　　有研究报告称，随着城市的不断发展和现代化，未来十年内，中国新兴城市50强将新建8000万平方米的零售物业和3000万平方米的甲级办公楼，二三线城市经济和商业地产将面临爆炸性增长。果真如此的话，它会给境况低迷的中国房地产市场注入一剂强心剂吗？

　　近日，国际房地产服务及投资管理公司仲量联行发布了一份名为《中国新兴城市50强报告》，引起了业界强烈关注。该报告认为，中国二三线城市经济和商业地产将面临爆炸性增长。这将为中国房地产产业发展提供巨大的增长空间。

　　在众多房企还在为战略转型而苦恼的当下，二三线城市的商业地产真的能成为下个十年开发的热点吗？众多房企蜂拥而入、商业地产开发经验短板、二三线城市商业地产呈现饱和态势，这些问题会在下一个十年被一一解决吗？

    转投商业地产多属无奈

　　单纯的住宅产品难以支撑企业利润增长点这一事实也成为众多企业加大商业地产持有份额的原动力。国内房企转型商业地产，除了极少数，大部分大型企业都表现得相对谨慎，以“摸着石头过河”的心态试水商业地产。

　　事实上，自2009年调控伊始，国内房地产开发商向商业地产转型的消息就不绝于耳，不少业内商业地产老牌企业表示了担忧。

　　擅长二三线城市商业地产项目的宝龙集团曾表示，众多房企涌入商业地产，因缺少专业经验和人才及商业地产过度饱和，造成了商业地产面临政策和经营的双重风险。

　　这种担忧不无道理。事实证明，曾热情转投商业地产的众多企业收获的教训要比成果多。但是，随着去年调控加码及今年调控延续，房地产业必须转型已经成为业内的共识。

　　“近几年，随着城市的发展和城市规划的调整，在城市中心区域，纯粹的住宅项目越来越少，住宅项目在很多情况下，需要有相当比例的商业配套。万科需要学习商业地产开发的经验。”万科此前表示，随着企业发展成熟，丰富产品线、拓展商业物业已经成为稳定企业收入的重要因素。

　　而开始试水商业地产的不只包括万科，还有华润、保利、龙湖等一线企业。中国商业地产联盟一份数据显示，2011年，我国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现了爆发式的增长，京沪商业地产销售额更是创下了2007年以来的新高。以房地产开发企业阳光新业为例，自2006年转型至今，其在全国范围内持有或管理的商业地产项目达27个，商业地产项目占公司整体业务的52%，零售地产则占到47%到48%。

　　仲量联行分析认为，经过近几年时间试水，在业内一个商业地产开发相对成熟的集团正在兴起。“华润置地、中粮地产和龙湖地产等国内开发商在中国新兴城市50强中成功复制了品牌购物中心概念。”仲量联行中国战略咨询部总监李杰表示，硬件设施完善、品牌和租户组合合理、物业管理水平高，是以上几家房企在零售地产方面取得成绩的重要原因，“这些成功经验会使他们在未来几年保持竞争优势，并成为国际零售物业开发商强有力的竞争对手。”

　　确实，在零售地产试水中，华润置地的“万象城”、中粮地产的“大悦城”、龙湖地产的“天街”系列都被打造成是所在城市的地标建筑，并使企业具有了全国复制的优势，成为了业内的第二个“大连万达集团军”。

　　而在办公楼开发上，绿地和保利集团正在二三线城市积极开发地标性项目，李杰认为，“在办公楼开发上，国内企业热衷于投资型物业市场，并逐渐趋于专业化。绿地和保利集团在土地购置、物业开发、建设和租赁、管理等方面获得了丰富经验。”

　　一些区域或者地区性开发商，“尤其是那些和地方政府关系密切的企业，正在中国新兴城市的主要核心办公楼市场大力开发投资型的物业项目。这些企业凭借其能获得当地最佳地块的优势，已经在各个城市建设了一系列顶级办公楼项目，进而主导了当地高端办公楼市场。”李杰举例称，北京的金融街控股、上海的陆家嘴集团、苏州的圆融集团、南京的金鹰集团已经形成了优势。

     1.5线城市成为发力点

　　业界认为，有实力的房地产企业发展到一定阶段均开始增加投资型物业，租金收入会在其房地产收入中的比重越来越大。这是企业保持稳定增长的一个手段，也是企业合理分配资源以增强对经济周期的抗跌性的必然选择。

　　以香港房地产发展轨迹来看，其几大龙头地产企业都走过类似道路。例如，香港置地拥有香港中环42％的写字楼、和记黄埔拥有大量物业、而新鸿基是介于两者之间，每年租金收入和开发利润各占到50%。

　　仲量联行评估认为，在新兴的国内50个城市中，商业地产每一个业态（零售、物流、产业园区、办公楼和酒店）都潜在机遇，孕育了未来十年的巨大地产商机。

　　“新的城市体系正在形成。”从中国商报记者拿到的报告看，仲量联行认为，成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、苏州、天津和武汉等9大城市借力大规模的基础设施建设和经济发展，不断成熟，“我们称它们为1.5线城市”。

　　在这9大城市中，成都已成为50强新兴城市首屈一指的房地产市场，而重庆、沈阳和天津增长势头强劲，武汉和西安表现出来良好的上行潜力。

　　“增长的天平已经由沿海地区向内陆和东北城市倾斜。这不仅因为成都、重庆、沈阳发展势头强劲，还表现在长沙、郑州和合肥等中部城市跃升为二线城市。”仲量联行大中华区董事总经理冯建强认为，仓储设施严重匮乏为物流仓储市场提供了大量房地产机遇。“目前，中国甲级仓库的总数仅相当于美国波士顿一个城市的水平。”

　　而未来1.5线城市对高品质办公的需求，会推动当地以办公楼物业为增长点的商业地产大增长。

　　“随着城市的不断发展和现代化，未来十年内，中国新兴城市50强将新建8000万平方米的零售物业和3000万平方米的甲级办公楼，为市场带来急需的高品质物业。”仲量联行报告称，中国新兴城市50强可以被看成全球范围内一个巨大规模的市场。这是一个2.9万亿美元，规模与德国相当的经济体。若将这50个城市视为一个单一实体，它会是全球第五大经济体。这些城市的发展速度远远超出其余中国城市。在接下来的十年，中国新兴城市50强将占到全球经济增长的12%，成为下一个十年业界关注的焦点。

　　仲量联行大中华区董事总经理冯建强表示，随着可交易物业资产数量的增长以及市场透明度的提升，机构投资者对“中国新兴城市50强”商业房地产市场的投资兴趣也将增加，“投资机构关注的焦点是零售物业细分市场，这将成为最大的房地产市场商机。”

　　冯建强表示，这些新兴城市主要驱动力是中产阶级人口数量的强劲增长。预计未来五年内，这些城市中产阶级的人数将增长一倍，达到1.25亿以上。

　　仲量联行的这份报告为国内商业地产的发展描绘了一幅宏伟的蓝图。但业界也认为，在关注商业地产机遇的同时也要关注其“爆炸式增长”带来的潜在风险。

    要警惕泡沫性风险

　　随着国内城市发展，商业地产的发展前景是毋庸置疑的。仲量联行的这份报告在指出国内二三线城市商业地产发展机遇的同时，也指出了目前二三线城市发展商业地产的一些不足。

　　这些不足，与业界对于当前商业地产过热情况的担忧趋于一致。

　　自去年以来，商业地产成交额也出现了量价齐涨的现象，也使得商业地产因过热而存在泡沫化倾向。“可以预测，2012年不仅商业项目在建速度加快、供应量增加，而且还有大批新的增量资金在伺机进入这一领域，其原因就是商业地产租售价格不断上涨。”一位业内人士表示，去年以来，有意愿投资商业项目的机构和个人显著增加，背后的资金量巨大，其中，不少是因为住宅限购而转向商业，热钱的涌入让商业地产发展也面临过度饱和的泡沫化倾向。

　　仲量联行报告也认为，目前，二三线城市商业地产发展面临挑战，首当其冲就是潜在供求失衡。据调研，在推动房地产基础设施现代化的同时，国内新兴城市50强均制定了庞大的建设规划，准备大兴土木。未来两到三年里投入市场的新增商业地产供应（零售物业和办公楼）数量可观，并将为市场带来急需的高品质商业项目。

　　“基于当前的经济预期，从中期来看，大多数城市的高速增长能够吸纳大部分新增供给。”报告称，在某些细分市场，若经济增长未达预期，可能会出现短期的供给过剩。

　　其次，各城市商业地产发展同质化严重。“很多地方政府在城市发展中采用了过分相似的规划路线”、“多数城市的发展蓝图和战略规划如出一辙，其核心商务区也看似来自同一个模板”，这使得城市的竞争力大大降低。

　　仲量联行研究部主管覃晓梅在接受采访时表示了另一个担忧，机构投资者对于国内商业地产的投资热情增强，但这一投资热情也可能随其风险偏好和流动性的变化而起伏波动。

　　“从新兴城市来看，商业地产目前出现了暂时性供应过量，难以看到高质量的建筑，加上同质化的定位，让这些区域的商业地产竞争加剧。”覃晓梅指出，“办公楼的快速扩张很可能会使部分城市出现短期供过于求，办公楼面积大量空置的局面。比如重庆、沈阳、天津、成都，如果经济发展能够追上商业地产的发展，中期来看，一切不会成为问题。但如果出现2009年那样全球性的金融危机，则会有空置的风险。”