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　　 中国商业地产的“春天”并未在人们的呼唤声中如期而至。或者说，这个“春天”并非是许多人想象的那么生机盎然。

　　 用中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平的话来说，中国商业地产住宅依赖型的发展特征注定了住宅与商业将是一荣俱荣、一损俱损。住宅地产持续的调控对商业地产的影响正由初期的利好逐渐转向利空。

　　 2012年，在目前复杂的市场环境下，对于许多纷纷转型于商业地产的企业来说，注定将纠结于模式之变与运营之道中间。而已经迈向深水区的商业地产竞争，也必将从大跃进式的冒进升级为“稳中求进”的理性发展。

　　或将改变公司战略的年会

　　 3月24日，由中国商业地产联盟发起，中华全国商业信息中心、《华夏时报》等单位联合主办的“中国商业地产行业发展论坛2012年年会”在北京富力万丽酒店成功举办。这是中国商业地产联盟发起举办的第九届全国性商业地产年会，如今该年会已经成为中国商业地产界最具影响力的高端品牌盛会。

　　 与纠结于“降或不降”的住宅市场相比，商业地产由于不受调控影响，吸引了各路资本争相涌入，在2011年楼市的寒冬实现了爆发式的增长。因此，今年的商业地产年会也备受瞩目，来自全国各地的500多位商业地产行业人士围绕“商业地产稳中求进”的主题展开讨论。

　　 在今年的年会上，本次年会主席、中国商业地产联盟主席、原商业部部长胡平，住建部政策研究中心主任秦虹、凯德商用中国区总裁骆伟汉、大连万达商业地产股份有限公司副总裁陈平和著名财经评论家、《华夏时报》总编辑水皮等专家到会发表精彩演讲和观点。

　　 年会上，政府相关部门领导和知名财经专家权威解析房地产调控大背景下给商业地产带来的机遇和风险，而行业巨擘则与大家分享成功的经验策略。本次年会议题集中了商业地产行业的亮点、热点和难点，既有对上年度行业发展状况的系统回顾，又有对新的一年发展趋势的全面展望，同时深刻剖析企业经营成败得失。

　　 “这是一次或将改变公司战略的年会。”中国商业地产联盟秘书长王永平评价道。

　　房企大佬避险商业地产

　　 在经历了由盛转衰的一个轮回之后，如今的开发商们对于住宅开发已经失去了安全感。与此同时，商业地产作为可持续经营的物业，已成为开发商在政策市中的安全避风港。

　　 本次年会发布的《2011-2012中国商业地产发展报告》显示，2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都要好于住宅。其中，办公楼新开工面积大幅增长46.20%，增速提高17.6个百分点；商业营业用房销售额也增长了23.7%。

　　 在这样的市场环境下，越来越多的房企大佬，如万科、保利、招商、龙湖等，都从住宅开发转向商业地产的开发投资。

　　 住宅行业的龙头老大万科于去年在商业地产领域实现了实质性的跨越，发布了购物中心品牌“万科广场”、社区商业品牌“万科红生活中心”和“万科红新街坊”、写字楼品牌 “万科大厦”三大商业产品系列。

　　 此外，保利地产(微博)(11.29,0.49,4.54%)也在去年高调宣布，未来3-5年内将逐步提高商业地产在公司开发项目中所占的比例至30%，10年后商业地产更将提升到与住宅同等的高度。保利地产董事长宋广菊也公开表示，住宅过了黄金期之后，如果公司还需要保持竞争优势，商业地产是一个必然选择。

　　 王永平对记者表示，尽管受调控政策和整个市场的影响，全国房地产投资增速有所放缓，但由于支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化，商业地产总体上仍会保持一定增长。

　　 事实上，从今年前两个月房地产投资数据来看，就可窥见一斑。国家统计局的数据显示，今年1~2月份，在住宅销售面积、销售额出现同比两位数下降的情况下，商业营业用房却出现了销售面积和销售额的同比双增，增幅分别为11.4%和17.2%。

　　 而就政策而言，商业地产的政策放松似乎更加值得期待。事实上，由于中央的房地产调控政策难以放松，地方政府土地收入锐减，地方政府加快商业用地出让的意愿更加强烈。不久前，合肥市出台相关政策，对于总投资在5亿元以上的大型商业项目，在地价上给予5至7折优惠。

　　 与会的多位业内人士认为，现在的商业地产可视作2002年至2004年时期的住宅市场，未来还将有5年的黄金发展期。

　　泡沫隐现？

　　 根据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，累计同比增长6.4倍，出现爆发式增长。京沪商业地产销售额创下2007年以来的新高。

　　 其中北京商业地产成交150.12万平方米，成交总额390亿元，同比增长34%；成交均价25871元/平方米，同比上涨7.5%。同时，写字楼空置率持续走低。

　　 在这样的市场环境下，商业地产成为投资者眼中的“香饽饽”，市场各路资金纷纷涌入。王永平告诉记者，去年以来，有意愿投资商业项目的机构和个人显著增加，背后的资金不可估量。

　　 “现在我们应该警惕目前行业内由于供应过剩带来的泡沫化风险。”中坤集团董事长黄怒波表示。据统计，2012年，北京预计有17个零售地产项目入市，体量达94万平方米，上海也将有22个商铺项目入市，庞大的供应量势必会拨动供需的天平。

　　 “受调控影响，住宅用地以底价成交的现象越来越普遍，而商业用地则量价齐升。”阳光新业集团副总裁吴尧表示，2011年住宅用地比例下降，商业性用地增加，这种土地供应结构的变化，在主要城市有较强的代表性。而这些商业性用地将于2012-2013年向市场供应。

　　 而与一线城市、二线热点城市相比，鄂尔多斯(12.10,-0.08,-0.66%)等三四线城市去年也出现了短期投资过热的问题。2011年，三四线城市开发投资占比首次过半；销售数据方面，三四线城市占比达到六成。随着三四线城市房地产行业的快速发展，不难预计，在其推动下，商业地产的供应也势必快速上升。

　　 根据中国商业地产联盟提供的调查资料显示，由于近年来各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、同质性高，将导致开发商在招商中与商家的博弈能力下降，开发商整体招商中的议价能力在下降。

　　 “一些转型商业地产的企业，特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临专业性差、人才匮乏等诸多问题。”王永平预测，2012年三季度起，问题将会逐渐暴露，“从趋势上看商业地产市场整体依然会继续向上，但对未来市场的潜在风险，不少企业已经开始未雨绸缪，今后的扩张将趋于谨慎。”

　　 “这就像一头猪到了牛生产的地盘上，吃草还是用猪拱的方式，最后草没吃好，还把地拱坏了。”零点调查公司董事长袁岳尖锐地指出。

　　竞争进入“深水区”

　　 商业地产累积的风险还未被释放，下一波的热浪又已袭来。下一步商业地产的机会在哪里？

　　 王永平表示，早期商业地产的竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，不惜代价竞相引入一些大品牌做秀，目前商业地产已经开始转向由核心环节运营管理的竞争，竞争进入深水区后，企业更须重视内功。

　　 事实上，2011年商业地产开发商已经对旗下产品开始进行调整，许多大型商业地产开发公司纷纷推出标准化产品线。其中，中国银泰抛出了三大商业综合体，银泰中心、银泰城、银泰MALL；中海推出了中海广场、中海国际中心、中海大厦系列；此外还有龙湖、绿地等多家公司均做出了产品线的集中发布。

　　 首创集团董事长刘晓光(微博)表示，过去做商业地产比较简单，盖一片住宅，有写字楼有商场，基本都能卖掉。但现在不同了，比如首创的奥特莱斯项目，不仅要引进国外的优秀品牌，更要注重引进国外的先进管理体系。

　　 事实上，由“持有经营”取代“圈地销售”的发展模式，或将是商业地产摆脱困境与风险的解药。

　　 凯德商用中国区总裁骆伟汉表示，相比粗放型开发，有明确市场定位的商业地产将更有“钱途”，“过往多数商业地产开发商缺少运营能力，只会造房子，不懂房子里面做什么，完全凭经验。今后，这种粗放型的定位方式将改变。”

　　 事实上，不仅对一线房企是这样，对于中小房地产企业而言，聚焦社区商业和社区购物中心这样一个细分层面，或许才能赢得机会。

　　 深国投商用置业有限公司董事长竺海群对记者表示，目前二三线城市甚至四线城市对商业配套的渴求仍然有待满足，因此中小开发商可以大力开发社区商业配套，填补新城区规划中的商业氛围。

　　 “这样的要求将把社区商业地产开发作为一种方式，以此和万达、中粮大悦城等商业地产大佬模式形成错位的定位，便于中小型企业把产品线更加细分，做精品的、小型的社区商业。”竺海群表示。