作为商业地产开发运营教父级的人物，香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示，内地商业地产全是垃圾。陈启宗此番言论打击的不是个别的商业地产开发商，而是囊括了万达广场、金地广场、银泰中心、华润凤凰汇、华贸中心、金融街等几乎所有国内商业地产大亨的项目。

　　3月25日晚，微博上掀起一场关于“内地商业地产到底是不是垃圾”的大讨论，商业地产的大亨们争得面红耳赤。这场争论的起源来自香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗。

　　3月24日，出席2012中国商业地产联盟年会并做主题发言的陈启宗继续他一贯的权威发言，他说，自己住在富力万丽酒店20楼，早上推开窗看出去——全是垃圾。

　　陈启宗打击的不是个别的商业地产开发商，而是囊括了万达广场、金地广场、银泰中心、华润凤凰汇、华贸中心、金融街等几乎所有国内商业地产大亨的项目。陈启宗一棒子几乎要把大陆所有的商业地产商“得罪”了，但陈启宗却博得了一阵阵掌声。国内的商业地产确实有些浮躁，而陈启宗不留情面地一一实话实说，除了外观设计的视觉垃圾，他也指出当前商业地产开发的疯狂，违背市场规律，利润率都不及恒隆。演讲之后，陈启宗在休息室接受了中国商报记者的专访。

　　作为商业地产开发运营教父级的人物，陈启宗似乎是当前商业地产界惟一敢于揭穿皇帝新装的“孩子”。

　　“不要把商业项目建成视觉垃圾”

　　中国商报：您提到现在内地很多商业地产项目、商业项目都是一个个视觉上的垃圾，这话是不是有些偏激？

　　陈启宗：商业房地产搞不好，就会污染老百姓的视觉，就是在制造垃圾，就是在浪费资源。

　　我昨晚住在20楼，早上把窗帘打开一看，对不起，都是垃圾，我觉得这是很可惜的事，当然我也理解。

　　我希望国家在各方面，包括在土地出让中，重视房地产开发的艺术性和视觉性，不要把房子建成一个个视觉性的垃圾。

　　中国商报：我们知道内地很多城市都特别欢迎恒隆，其中原因肯定不只是因为您盖的都是艺术品。

　　陈启宗：简单地说，我们盖的东西都不只是艺术品，我们懂得商户的需要，而且懂得购物者的心理。总而言之，你盖出来的东西是最能够叫人来购物的，那租金才能上去。上海交税第一大户是恒隆正大广场，第二是恒隆港汇广场，那年我们的客户加上我们自己的税金总共有43亿元，等于上海市可支配财政收入的1.1倍。

　　中国商报：在您看来，现在中国政府鼓励发展的文化地产热是走艺术品建筑的路子吗，还是噱头？

　　陈启宗：文化用地字面上是说拿块土地来做文化的项目，但你如果不是有文化的，那当然就不对路了，所以要看是不是真正的文化地产就要看看他从前做过的东西，是很有文化的呢，还是垃圾。

　　二三线城市的增长空间大

　　中国商报：二三线城市现在成为很多商业地产商最密集进入的市场，您有看好的二三线城市吗？

　　陈启宗：我口袋里有一张纸，里头有75个城市，对于中国市场来说，恒隆虽然是香港上市的十大房地产公司，但仍是小公司，相对中国广大的市场来说，所有公司都是小公司，对于我们而言，还有68个城市没动呢。

　　恒隆要决定购置新地块和商场，多会在二线城市进行，这是我们的专注点。我们相信，这些城市的租金增长率，将高于一线城市。首先，一线城市的零售市场较为饱和，其商铺供应量充裕，租金亦已处于颇高水平。

　　另一方面，现在二三线城市虽仍落后于北京和上海，但正急速地迎头赶上。这些城市本地生产总值及工资增长率均较快，但其零售销量则从较低基数起步，因而有巨大的增长空间。

　　中国商报：68个未动的二三线城市如何选址？

　　陈启宗：恒隆的原则是，有些城市找不到最好的地点就不去。

　　我自信心没那么强，不认为我可以在次好的地段打赢最好地段的(商业地产项目)。

　　当然第二名和第三名都可以有它的经济

　　价值，但是如果说要获取绝对值得参与商业地产的最大投资利润，只有做到第一名，或者投资第一名的股票。

　　中国商报：但现在民间资本没有其他更多的投资出口？

　　陈启宗：民间资本没有好的出口，但商业地产不简单，我奉劝他们不要轻易投入商业地产，客观环境许可的话，投资商业地产商的股票胜于自己投身商业地产。

　　中国商报：现在是投资商业地产的好时机吗？

　　陈启宗：历史的教训会告诉你，大家发疯你不要跟着发疯。1994年的时候，房地产市场发疯，开发商都在拿地，就我没有拿，我被大家骂得要死，说保守说懦弱，说什么的都有。但从1995年到1998年的四年之内我没有买过一寸土地，我在2001年到2004年的四年里也没有买过一平方米的土地。但是当机会来的时候，别人都没有钱的时候，那才是我的机会。

　　中国商报：在目前政府调控的背景下，恒隆会如何决策土地市场的投入时机？

　　陈启宗：恒隆不是以每年来看，是以每时来看。我不知道每年买地费用的变化，但建筑费我知道，从2005年开始，往后的15年，共投了660亿元。这个数字不算大，中国地产商在海外的报告，数字惊人，销售额更是惊人。但我的那些(地产项目)是不卖的，对我这个(商业地产)模式来说，660亿是很大的。美国帝国大厦的体量是26万平方米，所以我说恒隆未来十年每年完成一个帝国大厦，以十年一个长度计量恒隆的投资开发，十个项目同时开工是260万平方米。

　　商业地产确定性转好

　　中国商报：在楼市调控政策持续下，商业地产行业也被认为有很多的不确定性和风险，您怎么看待？

　　陈启宗：商业房地产市场在今年我不觉得有什么不确定性，反而我觉得确定性是相当大。

　　从宏观角度来看，需求是一直上升的，消费增长仍是大势所趋，城市化、城镇化都成为商业地产商的潜在客户，就是这次温总理说今年经济增长可能是7.5%，下调了，但是内部需求的那一部分在整体GDP里却是要加大的，当消费的增加份额增长很多的话，对商业房地产来说是很好的一件事。

　　从微观的角度来看，竞争对手越来越少。因为(开发商)都去保自己住房那一块了，再没有资金、没有心情来参与商业房地产，对商业房地产商来说真是件大好事。

　　中国商报：但从去年以来，住宅开发商进军商业地产几乎成为行业主流，中国商业地产联盟的数据也显示，2011年商业地产开发投资30%~40%的增幅全部领先于住宅，您的判断与行业表现似乎相左。

　　陈启宗：凡是讲到商业房地产就不能忘记住房那一块。为什么我们会看到住宅开发商要做商业房地产?我个人观察，中国内地真正以商业房地产为主的发展商不太多，主要还是以搞住房的为主。但住房领域有几个，第一，市场的波动很大;第二，盈利很可能不那么稳定;第三，政府的调控可能越来越多。

　　我翻了一下记录，据不完全的资料显示，2010年全国商品住房大概是930万套，去年政府开工保障1000万套，也就是说比前一年所有商品住房的总量还要大。在这种情况下，住宅开发商很容易得出一个结论，我的饼小了很多，所以不少房地产商就会往商业房地产挪移。

　　凡是住宅价格好的时候，住宅开发商赚了钱，都把鸡蛋放在一个篮子里，住宅的开发可能不是最智慧的，所以有些人就开始往商业房地产那方面走。

　　但当房价下降的时候，住宅开发商就要保护自己，因为他们的财力一般都不那么强，他们一定会从住房地产的领域里退出来。所以2006年、2007年甚至2008年，住宅房地产商都往商业房地产那方面发展，到了2008年下半年、2009年上半年，因为住宅市场出现了一点情况，那些新的商业房地产商都退了出去。

　　所以，一般说，商业房地产开发商他们进入这个领域的理由都不是一个积极的理由，是一个消极的理由，因为我不愿意在住房里投放更多的钱了，所以我要往商业房地产发展。他们没有想到的是，住宅的开发跟商业房地产的开发是不同的领域，但是要说服大家是不可能的。

　　住宅房地产是一个量的较量，必须做大、做多;住宅房地产也是一个速度的较量，你必须盖得快，能够快速进入市场，特别你贷了很多款，资金流转需要回笼的时候就需要快，所以住宅开发是量的较量，是速度的较量。但是商业房地产是绝对不可以用量和速度来衡量的，凡是用量和速度来评估商业房地产商的，都是水平不够的。

　　有些房地产商说我一年要盖12个商场和18个商场，我听了以后醒悟，难怪他盖出来的东西都是垃圾，因为好东西是不可能那么快就盖出来的，所以“如何”是个大问题。

　　住房盖了是要卖的，商业房地产基本是不可以卖的，你要卖只能整栋卖，不可以分层卖。但是我也知道，中国的房地产还处于一个初级阶段，这也是难免发生的事情，也就是商场一层一层或者是一个单位一个单位出售，这就会破坏整个商业房地产这个领域，是很可惜的一件事。

　　中国商报：所以您对2012年的商业地产市场形势非常乐观？

　　陈启宗：我比较乐观，我认为竞争对手会越来越少。从去年楼市宏观调控持续以来，房地产商的现金流越来越吃紧，从2009年至2010年开始，住房的销售量开始下降，跟着就是价格的下跌，从去年8月开始，他们(住宅地产商)都要保命呢，哪里还会有资金、闲情去搞商业地产？

　　我看到的一个典型的例子：去年的一桩地块拍卖，当时有4家内地的房地产商参与，有两家进入境外的，后来因为技术性原因暂时收回没卖成，等今年再次拿出来拍卖时，4家内地的房地产商就没了身影，他们要保命了。

　　商业地产只有一个风险

　　中国商报：您认为当前商业地产市场的风险是什么？

　　陈启宗：在商业房地产中只有一个风险。当然，在盖房子的过程中会有很多风险，不能火烧、不能塌楼等等技术上的风险，但是商业房地产真正的风险就是财务风险，特别是只租不卖的话，现金流就成为非常重要的一件事。风险投资很容易应付过去，就是不要借那么多钱，不借那么多钱，就不会出问题。

　　恒隆在以往的六年里都是零负债，而且都有净现金在手上，只要不借那么多钱就没事了。但怎么能不借那么多钱还能够开发呢?我给出两点，照着这两点来做，将来就能够不借贷，而仍然能够做商业房地产。

　　其实这两点对所有房地产商来说都是金科玉律，这两个原则讲出来一点不值钱，最重要的是地点、地点再地点，只选最好的，次好的千万不要盖，在这个领域里特别是在高档商业房地产里，在某一个区域或者在某一个城市里第一和第二的回报率基本是两倍到三倍。

　　我曾经跟人打赌说，在中国内地找一个不太小的公司，他们的商业房地产靠租金收入，如果他们的回报率有恒隆一半的话，我请你吃饭，红酒你选。但是你要是在一年之内找不到一家回报率达到恒隆一半的企业的话，你请我吃饭，红酒我选。最近我又加了一句，我说要是你能找到一家回报率达到恒隆1/3的企业，我请你吃饭，白酒你选，如果一年之内找不到，你请我吃饭。这就证明了一件事，在商业房地产领域，你要是第一位，冠军和亚军的回报率一般是两倍到三倍，其中一个原因就是你选址选得好不好，当然选址不是惟一的要素，开发一块地有很多非常重要的条件，你的设计也是非常重要的，所以我非常同意刚才胡部长说的一句话，这句话正是我在我的文章里说过的，就是房地产是有基因的，是有GDP的，像我这个样子又矮又丑，让我去做电影明星是不可能的，让我去打篮球也是不可能的，因为我的基因错了。所以第一个原则是你必须要注意基因，就是地点和设计。你一设计就不能改了，所以也是基因的一部分。

　　第二个原则就是低买高卖，一般人是高买希望更高地卖，这样的人都是自信心太强。我自信心不足，所以一定要给我一个机会低买高卖，要是市场逆转的 时候，我还可以有转动的余地。如果以为高买可以再高卖的话，你是太骄傲，太自信了，我不敢那么骄傲，也不敢那么自信，所以只能够低买高卖。

　　所以我说，最贵的地就是地王，只有傻瓜才去买。我给“地王”一个新定义，就是凡是恒隆买的土地都是地王，这怎么理解？因为地产最好、最便宜，那才是地王的解释。