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　　今年第一季度，商业地产的投资开发增速达到43％以上，北京、上海等一线城市核心商务区写字楼租金比去年同期上涨幅度超过75%，商铺租金更是近年来一路蹿高，商业地产的“冒火”如同当下刚进入炎夏的高温，远远看不到终点。

　　从来不缺追捧的中国商业地产市场似乎仍在不断摸高。

　　仅仅在今年的第一季度，商业地产的投资开发增速即达到了43％以上，北京、上海等一线城市核心商务区写字楼租金比去年同期上涨幅度超过75％，商铺租金更是近年来一路蹿高，商业地产的“冒火”如同当下刚进入炎夏的高温，远看不到终点。但也有调查披露，三四线城市商业地产空置率居高，更有商业地产大佬放言三年后商业地产问题会很多，很多垃圾产品会涌现。

　　在此莫衷一是的背景下，中国商报记者独家专访了光耀东方集团董事长李贵斌。他以国内商业地产投资收购运营商的业内人士身份，对当前国内商业地产发展的真实状况给出了独到的解读。

　　短期市场分化加剧

　　今年，好的商业地产还得继续往上走，差的要下来，甚至有些商业地产项目看似有一定的收益，其实被高速发展的经济和城市化进程给掩盖了。伴随着这次的经济结构调整，有些垃圾项目就会显现出来。行业整体的泡沫并没有那么大，只是分化很严重，城市、项目、企业皆在分化，形成强者越强，弱者越弱的局面。

　　中国商报：对于国内的商业地产市场，始终莫衷一是，“唱衰派”认为泡沫开始出现，三年以后商业地产问题会很多，会出现很多垃圾产品;“坚挺派”却认为大有商机，您如何判断这个市场的现状和未来?

　　李贵斌：国内商业地产的发展必须分两个层面去看。

　　现在商业地产看似繁荣，但是市场分化比较严重。好的越好，差的越差，往往走两个极端，分为恶性循环和良性循环。

　　分城市看，北京、上海等一线大城市的核心商圈，比如国贸、西单、金融街等一些核心地段和商圈的商业物业不单是面向一个北京市场的概念，是面向全国甚至全世界，因此随着经济发展、城市化进程，这些项目的竞争力会越来越强。因此，一线城市的这些项目既能做战术性投资，又能做战略性投资。

　　而相比北京、上海十几万元、二十几万元一平方米的沿街商铺高价，比如天津滨海新区这样的新的核心商业商务区，由于中国是政治经济，政府的推动力非常强大，所以也有非常大的投资潜力。

　　所以，今年来说，好的商业地产还得继续往上走，差的要下来，甚至有些商业地产项目看似有一定的收益，其实被高速发展的经济和城市化进程给掩盖了，伴随着这次的经济结构调整，有些垃圾项目就会显现出来。

　　但从发展趋势来看，中国的商业地产未来应该有很好的前景。

　　从投资角度而言，中国毕竟有80多万亿元的银行存款，但投资渠道仍然比较窄。住宅投资已被市场扭曲，国家也不倡导;股票市场盘子不够大，有些制度还没有真正完善;实体经济伴随着这一轮结构调整下行的可能性也比较大。走来走去，还是会走到让中国老百姓享受城市化进程的成果，拥有能够创造价值更多、更升值的自有物业。这是一种趋势，改变不了。

　　同时，国外融资成本比较低，中国整个市场资金成本却比较高，不过经济全球化已使中国的融资成本在下行，已经出现拐点，这几年房价和资金的投资收益率有点不相符，很大程度上跟融资成本有直接关系。

　　投资商业地产不同于投资金银珠宝，只能是卖出去了才能实现升值，投资商业地产不但每个月能有租金收益，租金收益越高，价值越高，房子价格越高。综观一些发达国家、发达城市，其商业地产价格和中国的城市比较，中国商业地产未来还有大的升值空间。所以说，国内商业地产肯定有个蓬勃的发展，没什么问题。

　　中国商报：但有观点认为中国的三四线城市商业地产已出现泡沫。

　　李贵斌：行业整体的泡沫并没有那么大，只是分化很严重，城市、项目、企业皆在分化，形成强者越强，弱者越弱的局面。

　　城市的分化在三四线也开始显现，导致三四线城市差异比较大。现在去一个三四线城市看，马路两边已经都是写字楼，但空置很多。最甚者是内蒙古像鄂尔多斯这样的城市，严重供大于求，地产几乎是崩盘。这也反映了目前国内商业地产市场不理性的一面。

　　但从全国范围看，类似鄂尔多斯这样的供大于求的城市只是少数，发展、开发相对滞后些的城市更多，这些待开发的城市相对更有机会。

　　中国商报：导致市场不理性的原因通常是什么？

　　李贵斌：出现这些情况通常就是政府规划不到位，地产商盲目开发、不专业，定位不准确。甚至有些是城市不错，区域、地段不错，但就是在具体位置的选择上出现了问题，就会导致商业地产项目价值大打折扣。住宅做环境，商业做人气，写字楼做形象。

　　所以，要避免泡沫的出现，从政府角度来说，在哪个区域、哪个城市、哪个位置，做多少项目、做多大项目，要求在规划上尽可能从实际出发，规划落地。若落不了地，对城市发展有非常大伤害，导致资源浪费，现在很多城市是拆了好几轮了，这种拆是最大的浪费。

　　从商业地产开发商的角度而言，则是要用专业的水准对商业地产项目进行定位和规划，不盲目跟风和扎堆，不能攀比投资，项目才会少走弯路;相反，风险却很大。城市规划、地段、建筑形象等都对商业地产项目运营影响很大。理性投资是王道，盲目投资是魔鬼。

　　商业做不好，商业地产项目就是垃圾，就是钢筋水泥，不能创造价值，更没有升值空间。而在一个城市，一定区域内，一个商业地产项目究竟如何，就看写字楼有多少入驻率，商场能否做活，酒店入住率有多高。

　　“低谷灾荒期才有地主”

　　风险就是随着规模逐渐扩大，如何把商业这块管理好、经营好，实现最大经济效益。目前国内商业地产商强化商业运营的方式雷同的地方多，差异小。从商业地产开发商到商业运营商，是一个模式的转变。

　　中国商报：您刚说到今年的商业地产是一个“分化年”，那是否意味着今年市场收购机会很多？

　　李贵斌：光耀东方公司去年收购了很多商业地产项目，包括聊城百货这样的纯商业项目，今年计划还会收购4到6个项目，现在确实是收购的好时机，商业地产扎堆、不成熟、专业化程度不高的项目机会很多。

　　所谓“危机”，就是危险的时候可能更有机会。地主都是灾荒的时候形成的，风调雨顺没有人会卖地。如果是在整个行业形势不利、处于低谷的情况下，找到好的投资项目，机会将会更大。

　　中国商报：那您又如何看待零售业、百货业的市场行情？

　　李贵斌：市场的成熟度越高，企业越集中，百货业未来发展趋势也是靠实现规模效益。今年比往年的收购机会更多，我们目前又在谈两个收购项目，还是百货，已经进入到了实质阶段。

　　目前光耀东方商业公司零售板块正在筹备上市，律师事务所、会计师事务所等已经入驻光耀东方商业，正在做上市前的筹备工作。

　　中国商报：我们注意到，目前从万达到银泰，到宝龙，也都开始通过收购或自营强化商业运营，可能存在的风险是什么？

　　李贵斌：风险就是随着规模逐渐扩大，如何把商业这块管理好、经营好，实现最大经济效益。目前国内商业地产商强化商业运营的方式雷同的地方多，差异小。从商业地产开发商到商业运营商，是一个模式的转变。

　　光耀东方也是这样，过去的店主要是收租金，收物业管理费，叫商业管理公司，比如我们在山西大同、河北石家庄，以及上海、山东等的项目都是这种模型。但随着聊城百货大楼的加入，意味着我们要对这些商业模型重新进行整合、梳理，必须以效益为核心，强化管理，做好服务。

　　好在我们有专业的商业团队，去年收购的聊城百货有35年的历史，是商业百货专职企业，企业内部专业人才济济，经营的商品品类18万种，去年销售收入达22亿元，占了当地市场销售份额的2/3，拥有相当的市场竞争力。

　　中国商报：但是一个三四线城市的百货经营经验和资源能力能适用和满足于一二线城市吗？

　　李贵斌：肯定有差异，但商业领域信奉管理决定成本，细节很重要，只要有专业队伍，适应是很快的。聊城百货包括在高端品牌供货商、商业经营等方方面面有比较多的经验，在对接和磨合后，即使在一线城市也将有较强的竞争力。

　　中国商报：达成一桩成功的商业收购案的条件要素有哪些？其中风险又如何规避？

　　李贵斌：好的收购项目首先看企业是否有共同的价值观，可遇不可求。举例说，光耀东方收购的山东聊城百货此前在全国获得了很多荣誉，他们想做强做大，更想做长远，但一个区域的百货公司相对全国市场来说，竞争力不大。因此，他们主动找上光耀东方。

　　其次，不能蛇吞象，要量力而行。地产商资金大都靠银行融资，因此保持适度节奏，滚动发展才能细水长流。光耀东方的大部分资金靠银行融资，但公司发展速度适度，去年收购了5个项目，今年仍然计划4至6个，资金压力不大，负债率不高。

　　同时，要前瞻性对待项目的发展问题，做到有序经营。要有囊括定位、规划到后期运营和管理的商业地产全产业链的专业团队。

　　比如现在光耀东方的布局，除了项目之间有一定的业态互补外，更大的问题是考量“管理半径”，目前基本只考虑华北、华东和北京、天津，其他城市还没有足够的实力就暂时不寻求进入。

　　中国商报：通常意义上，我们认为收购的商业地产不是企业内部问题就是项目有天生短板，总归是有些硬伤，如何盘活人家做不好的东西？

　　李贵斌：收购的前瞻性要比较强，包括对项目的规划、定位和设计都应该比较合理，后期的运营难点也要有所预估应对，才能通过后期的调整实现盈利。

　　在收购中，虽然收购项目经营不下去有方方面面的原因，但很大程度上最大的问题都是负债率太高，资金链断裂。

　　入驻率是检验泡沫的最好标准

　　无论住宅和商业地产需求都是有限的，目前中国经济处于结构调整期，国家提出稳增长，稳增长靠什么?靠政府的投资项目往往很难形成效益，并容易造成资金浪费。中国城市化进程，经济在发展过程中，人民生活消费水平在提高，商业地产也好，甚至住宅地产，未来扮演的角色都可想而知——掉不下来。

　　中国商报：我们注意到，近几年国内商铺价格一直往上走，上涨幅度很快，但与此相对应的却是国际国内经济的下行，为什么会出现这样的错位现象?

　　李贵斌：第一原因是供求关系，供求跟不上，因此租金往上涨;第二是中国城市化进程，城市分化严重，造成求学的、工作的，都往大城市涌，企业也是如此，认为大城市机会更多。

　　中国商报：但有观点认为主要是商业地产的投机本质在驱动？

　　李贵斌：衡量商业地产是否有投机泡沫最好的标准是看入驻率，写字楼有人住，商场有人在经营，酒店有房客，入驻率高就说明有需求。有了需求，才会有投资。

　　中国商报：但商铺成本不断高企是否会产生倒逼效应，逼退实体经济？

　　李贵斌：我不太担心。无论是住宅还是商业地产需求都是有限的，目前中国经济处于结构调整期，国家提出稳增长，稳增长靠什么?靠政府的投资项目往往很难形成效益，并容易造成资金浪费。中国城市化进程，经济在发展过程中，人民生活消费水平在提高，商业地产也好，甚至住宅地产，未来扮演的角色都可想而知——掉不下来。

　　中国商报：但概括而言，当前扎堆商业地产市场的投资无非三种模式，一种是做建筑商，第二种是类住宅开发模式销售商业地产，第三种是做商业运营，但选择运营的只是极少数派，这依然不能说明商业地产的投机隐患？

　　李贵斌：其实中国市场太大了，无论什么模式，把核心的产业链做完整，从专业的角度出发，把项目做精做细，做深做透，都能提升价值。

　　做商业运营的难度相对比较大，投资大、回报慢，所以选择此模式的开发商少;尤其是收购模式发展的商业地产项目，往往有经济纠纷，还有改造、重新再定位、再招商的价值再造过程，但里面充满很多有意思的事情，也能解决一些社会矛盾，企业本身也能赢得好的效益。目前，光耀东方收购的项目3年左右能回本盈利。

　　中国商报：在商业地产产品线中，写字楼、公寓近年来走势一直很好，尤其北京、上海，今年一季度租金上涨增长超过47％，但为何包括光耀东方的写字楼公寓项目在内的开发商都是选择出售？

　　李贵斌：这里面有个“统一组合”的问题，跟公司的实力和整体策略有关。哪些项目需要销售换取现金流滚动发展，哪些需要留下自持赢得长期收益，合理组合才能让资金流动起来，保持资金的流动才能使公司更有活力。

　　尤其是城市综合体，光耀东方的模式是把写字楼、公寓出售，尽可能把商业留下作为商业集团公司的自有物业来经营。如果把商铺分割出售，公司短期内肯定会有比较大的现金效益，但是分割出去的商铺很难管理，一旦一盘散沙，品质就难有大的保证，就影响公司品牌。而自持商铺的做法，对物业管理和提升物业品质、保持增值都有一定的帮助。

　　中国商报：自持还是出售的组合盈亏标准是什么？

　　李贵斌：一般而言很难有教科书般的“通用法则”，城市之间、项目之间差别较大。就如股票换仓、补仓一样，随着结构调整项目必须有所调整。