2012年是商业地产爆发的一年。受住宅调控影响，商业地产成为新的投资热点，成交全面走高，数据显示，前三季度北京商业地产项目成交同比增长近一半；与此同时，开发商推盘积极性大为增加，创新产品亦不断涌现，日前，北京首个 steet mall产品面世再度引发投资者关注。

　　商业投资持续升温

　　2012年，住宅市场的严厉调控引发投资者加速外溢，商业地产因没有受到政策限制而成为投资者“征战”的新战场。根据搜房网2012投资者意向调查数据显示，在住宅限购的大背景下，高达54%的购房者认为楼市调控政策客观上利好商业地产，有32%的网友看好商业地产投资，29%的投票者认为2012年商业地产投资将好于普通住宅。

　　借助这一契机，商业地产得以高速发展。搜房数据中心发布的数据显示，2012年前三季度，北京商业地产项目成交量显著上升，成交金额达364.1亿元，同比增长45.6%，其中商铺成交总额达81亿元，同比增长17.3%；写字楼成交总额283.1亿元，同比上涨56.6%。

　　而对于未来北京商业地产的发展前景，第一太平戴维斯认为，北京作为发展中的国际贸易城市，商业与住宅的面积比例为1.41，不仅低于国外一些发达城市，即便与国内部分二线城市也有差距，如济南、西安、大连一些区域的商住比为2.22、1.93、1.72，均高于北京，这预示着北京商业地产仍有很大的发展空间。

　　产品创新 首个street mall面世

　　随着商业投资前景的显山露水，万科、保利等地产龙头纷纷加入商业地产军团，如与地铁紧密结合的龙湖长楹天街、以独栋形态为主的金隅红街坊、主打休闲旅游的天洋城4代等，而近日，联港置业在南城大兴打造了北京首个street mall，立意“中央休憩式商业街区”，属于复合型商业业态，是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心、shopping mall之后在商业流通领域兴起的最新业态，在国外，知名的street mall如悉尼的皮特街、纽约的第五大道、伦敦的牛津街等均成为城市标签，而联港置业也有意将其打造成为南城乃至北京的标签性商业中心。

　　据该项目负责人表示，近年来北京商业放量大增，同质化现象严重，正是基于这一考虑，联港置业根据现代人体验式消费趋势，结合项目周边2500亩的公园景观和轨道、高速等交通特点，依托自身50万平方米成熟社区配套，规划出10万平方米的Street Mall产品。

　　据了解，Street Mall的最大的特点就是打造集中而开放的格局，迎合了当前复合型、体验式消费特点，这种产品形态与朝阳“蓝色港湾”有一定的类似之处，但其在业态上更多元，功能也更全面，文化价值也更为突出。项目计划在年内推出首期20套临街现铺。　　“联港street mall为商业开发带来新思路。”中经联盟秘书长陈云峰认为，随着需求的进化，传统的封闭空间休闲、购物已难以满足人们的精神需求，越来越多的人需要在与自然景观结合的开放式空间消费、休闲和社交，而street mall正好迎合了这种消费需求。

　　外围地区商业潜力被看好

　　面对日益放大的商业机遇，开发商除了在产品的创新上不遗余力，更抢先在潜力地区布局，通州新城、顺义、大兴等外围板块均成为企业抢驻的对象。

　　“从北京的城市发展趋势来看，未来北京市的产业集群将逐渐向五环以外，甚至更远的郊区延伸，在这一过程中，商业地产的洼地价值凸显无疑。”联港street mall的项目负责人认为，目前北京核心区商业空间已基本封顶，而城市人口外溢、轨道交通网络和公路市政建设加速，将为外围区域的商业发展铺平道路。据了解，仅在联港street mall周边，已汇聚多个大型住宅小区近10万人口，构成支撑区域商业发展的基础。

　　另一方面，随着北京多中心的格局确立，郊区商业也在规划上获得更多的支持，以联港street mall项目为例，其所在的念坛商务中心不仅是南城计划打造重点商圈之一，更受首都第二国际机场、生物医药产业基地等产业辐射，商业潜力十分可观，由此吸引了诸多品牌房企的进驻，除了联港置业之外，凯德商用、龙湖地产等行业龙头也相继落户。

　　“事实上，随着中心城区可供土地的锐减，商业郊区化大势已不可逆。”业内人士表示，根据北京市土地整理储备中心的数据，2012年上半年成交的4宗纯商业地块全部位于四环外，可以预见，未来郊区将成为商业投资者的主要战场。