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　　三水商业市场发展进程将有望提速。此前，三水明确了旧城改造时间表，未来三年内，将对中心区健力宝、商业城、西影进行重点改造，提升城市品位。其中，对西南影剧院的改造将在3月前启动，未来恒福广场周边拟建成集商业、住宅、休闲、娱乐为一体的大型综合经济体。

　　事实上，三水已建成及规划建设中的商业综合体数量为数不少，三水新城的捷和广场、北江新区的新动力广场等都将建成新的大型商住综合体，初步估算，日后三水西南城区会形成至少7个商业综合体。

　　有专业人士指出，一方面随着三水经济的发展，商业氛围日渐浓厚，未来商业综合体存有很大的发展空间；另一方面也可能遭遇本土商业人气集聚不足，消费水平有限，高端消费者外流等瓶颈。

　　急速扩张、遍地开花的三水商业综合体，能否真正发挥“引商聚人”的作用？又将把三水未来的商业市场与格局引向何方？

　　业态不丰富 中心地段亦难聚人气

　　近日，小李在朋友圈抱怨，在他住的恒福广场找不到一家可以好好款待朋友的餐厅，求三水的朋友推荐有特色一点、环境也不错的餐厅。事实上，不少市民发现，恒福广场餐饮店总共也就五六家，在广场餐饮部分的二楼，占据了大部分空间的两个商铺还没能进行营业，一家在长时间停运后，目前的新业主正在装修，另一家商铺一直在等招商。

　　“店铺已经换了好几拨老板了。”恒福广场物业管理负责人张大全见证了恒福酒店二楼餐饮商铺业主的频繁更换。“那么大的餐厅，生意又不好，不少老板都找别的地方去了。”据了解，二楼的店铺普遍在300平方米左右，月租金高达两三万元。在他看来，人流不旺，租金还贵，是导致二楼两家餐饮歇业的主因。“另一间商铺至今还没有租出去。”

　　“从表面上看，恒福广场位处老城区中心，是该区域唯一的一个商业综合体。自2011年开业以来，该广场人气攀升，但是看看一些鞋服实体店每天的实际交易额，就知道商家的苦恼了。”在恒福广场经营鞋店的李娟对笔者感慨，“人流主要集中在超市，卖鞋服的店不多，就吸引不到什么人来逛。”在她看来，恒福广场之所以商业氛围不如三水广场，是因为业态分散且偏少，同类产品并未形成聚集效应吸引消费者。

　　据了解，恒福广场的商业体量在5万平方米左右，大润发的营业面积占2万平方米。作为最吸引人流的餐饮店，目前入驻的只有五六家。在网购的冲击下，商场引进的服装品牌数量有限。

　　对此，有业内人士指出，主要原因在于恒福广场休闲娱乐的业态聚集程度低，对人流的吸引力偏弱。他认为恒福广场虽定义为商业综合体，但对比大中城市的标准规模，恒福广场只能说是一个迷你版的综合体。很多大型商业综合体必备的LOFT、酒店、影院，甚至包括大量的休闲体验功能，如真冰场等，三水目前已经营业的综合体并不拥有。一定意义上说，三水目前开业的综合体只是传统百货的升级。

　　“除了去超市购物，恒福广场没有其他可玩的。”家住三水恒福广场附近的曹小姐表示。

　　“对于不少的市民来说，他们更喜欢叫恒福广场为‘西南市场’或者‘大润发’，因为这个广场更多凸显的是大超市功能，弱化了作为一个大型商业综合体的定位。”上述人士表示。

　　周边配套短板 或掣肘商业综合体崛起

　　“对于一个成熟的商业综合体来说，不仅仅是吸引人到超市去购物，更多的是提供一个居民把购物，休闲娱乐结合起来一站式的商业购物广场。最后打破对小片区的覆盖，甚至可以辐射到周边城市。”广东财经大学流通经济研究所所长王先庆教授认为，商业综合体经营的成功主要还在于业态丰富，配套齐全。

　　这打破了不少人认为的“只要地段好，商业综合体就会旺”的想法。如李娟一样，作为商家，她看中的已经不是地段好坏的问题，而是整个商业综合体招商是否全面，能否聚集商家共同打造商业氛围。

　　恒福广场大润发客服部副经理雷丛碧也表示，恒福广场周边的配套不完善或是其发展的短板。“停车场、吃喝玩乐配套设施都很少。如果配套建设好，对我们的营业额提升会有很大的帮助。”

　　在他看来，虽然大润发是恒福广场的主力店，但是由于周边业态以及配套的不完善，在一定程度上，也制约了超市的发展。

　　就在不少人抱怨恒福广场只是传统百货的升级版时，西南影剧院“三旧”改造的利好消息传来，对西南影剧院进行改造，将红卫路升级为步行街，未来恒福广场周边将聚集更多的商业娱乐购物场所。

　　有业内人士预计，随着恒福广场周边旧改项目完成，周边的休闲娱乐设施将会不断增加，届时，配套的完善会提升恒福广场整体的商业服务水平，进而推动周边商业的发展，将人气与人流量转化为“财气”。

　　能否引导“外流”购买力“回流”或成关键

　　日前，三水出台《“三旧”改造项目三年行动计划表》，未来三年内，三水将对中心区健力宝、商业城、西影进行重点改造，提升城市品位。据了解，在这些旧改项目中，有不少是将建成商业综合体。

　　据笔者初步统计，目前三水规划中的商业综合体有5个，加上现有的三水广场和恒福广场，未来的商业综合体数量将达到7个。综合体遍地开花引起业界相关思考，这些商业综合体体量普遍不大，千篇一律定位为商业综合体，会不会重新上演恒福广场难聚人气的局面，在重复建设的基础上，三水能否消化这么多商业综合体？

　　事实上，在不少市民眼里，三水是缺乏商业综合体的。“除了三水广场，都没有其他的地方可供娱乐休闲，逛街购物。”市民梁小姐抱怨：“一到节假日，三水广场到处是人。”她期盼，三水能够多建设类似的商业综合体，提供休闲购物一站式综合体，提升三水的商业氛围。

　　这种需求得到了数据上的有利支撑。以2012年为例，农村居民人均纯收入13254元，比上年增长13.3％，城镇居民人均可支配收入26236元，比上年增长12.2％；三水人民群众整体收入水平不断提高。农村家庭和城镇家庭恩格尔系数分别为40.7%和35.3%，根据世界粮油组织的标准，恩格尔系数低于30%为最富裕，30%—40%为富裕。

　　数据显示，三水区人民群众生活水平已处于较富裕的水平，表现为人民群众对教育文化娱乐服务的消费支出提高，人民群众对生活质量的要求不断提升。

　　三水规划中的商业综合体也是意在解决商业设施匮乏的现状。然而，7个商业综合体是否可以被良好地消化？

　　王先庆教授正负责三水商业网点的规划工作，在对三水的商业网点规划做出相关调查后表示，目前三水的商业发展所遭遇的困境在于，三水的人流还不足以支撑大型购物中心，加上三水当前商业档次普遍较低，三水本地高端消费人群流失严重，逐渐形成了到广佛等地消费的习惯，进一步限制了三水本地商业的发展壮大。“一个40万平方米体量的综合体需要20万的客流来支撑。目前，三水常住人口仅53.2万人，人流不足可能会导致商业体空置。”一位受访的专业人士认为。

　　此外，王先庆也坦承，三水区本地市民并不缺乏购买力，只是因为缺少商业设施，很多客流都被广佛等周边区域分散了。如果三水能够建成辐射周边的城市商业综合体，也有助于形成反虹吸效应，将更多消费人群留在三水。

　　此外，也有业内人士认为，城市综合体作为城市商业的代表，重点在定位，亮点在创新。“说综合体‘千篇一律’实际上综合体本身就几种物业，关键是每个物业里得有可变的因素在里面，不同的位置会有不同的定位，每个物业类别也存在差异，综合体有差异的机会和必然。如果建成的商业综合体能够避免重复建设，定位同质化，综合体还是有空间可挖掘的。”