在2013年中国住宅市场整体火爆的同时，前几年在宏观调控中意外受到房地产开发商青睐的商业地产市场却呈现出矛盾的态势。在零售方面，中国已经成为亚洲最大的零售经济体，但本土商业地产项目的销售和经营状况却并没有同住宅市场一样表现出一路走高的行情；而上海的写字楼租赁市场在2013年整体走势平稳，2014年的市场行情还有待观望。
 
　　亚洲零售市场持续增长

　　全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球近日发布报告《亚洲零售市场逆袭所带来的机遇》，报告显示2013年亚洲地区零售地产格局正处巨大变化中。与五年前相比，许多零售商对此地区的态度现已截然不同。亚洲市场的强劲表现对其国际品牌形象的树立已至关重要，越来越多战略层面的讨论都将此地区的发展视为品牌今后数十年发展以及创新的重要源泉。零售商和开发商们已不约而同地开始转变产品以适应现今越发苛刻与多元的亚洲消费者们。

　　基于经济的稳定增长、旅游产业的蓬勃发展以及长期政策的持续利好，亚太地区顶级零售地产的发展屡创新高。在全球主要城市零售物业租金排行中，中国香港已蝉联世界第一，其顶级零售商圈铜锣湾的平均租金再破纪录，达到3017美元/平方英尺/年。尽管在今年上半年香港零售物业租金水平出现了明显下滑，其顶级商业街的租金却同比增长了20%，超过2009年租金水平的一倍。东京的银座商业街与表参道、悉尼的皮特街购物中心与首尔的中区明洞也进入了排行榜的前二十名。

　　高纬环球亚太区研究部董事总经理SigridZialcita评论道：“亚洲地区现已成为一个重要的市场并充满发展潜力。该地区的经济增速在过去十年显著高于欧美地区，并预计将继续保持这一势头。亚洲经济的发展必然会带来更加强劲的消费。除此之外，受益于很多国家有利的人口因素、旅游业的积极发展以及新兴市场经济结构的调整日趋成熟，亚洲的零售市场充满潜力。”

　　经济稳定增长。零售物业市场需求与当地消费力息息相关。亚洲地区社会消费品零售总额在过去的五年增长了21%，香港（中国）、中国、越南、印度尼西亚、印度与韩国等地区尤为迅速。旅游产业蓬勃发展。稳健的经济基础、航空交通的愈加便捷与旅游出行的越发普及，都有助于刺激旅游产业的发展。据万事达信用卡全球旅行目的地城市指数报告，亚洲地区的主要城市已跻身旅行目的地前十名。旅游人群所带来的消费显著刺激了当地零售物业的需求与租金增长。值得注意的是，旅游消费在该地区社会消费品零售总额中占比已达30%。对于最热门的旅游城市，尤为更甚。例如香港，大陆消费群体大约占其旅客总量的四分之三，对当地零售需求影响最大。

　　长期政策的持续利好，为了经济长期、稳定的发展，决策者们不得不进行经济结构的调整，以期重新平衡经济、扩大内需，使其成为新的增长动力。对于此，中国已走在前列，加强社会安全体系、提高工资、改善低收入群体住房条件（出自“十二五”计划），为刺激消费频频举措。亚洲经济体之间持续扩大的贸易自由，以及与其他新兴或发达地区签订的新的自由贸易协定都有助于刺激该地区的消费与投资，改变其零售业格局。

　　中国成为亚洲最大的零售经济体

　　2013年，中国社会消费品零售总额将达17000亿美元，成为亚洲最大的零售经济体。中国市场现已成为许多零售商进入亚洲的首要目标，同时也是亚洲最为国际化的市场之一。高纬环球顾问部中国区董事雷玉红表示：“尽管经济结构调整对零售业带来冲击，但中国零售增长依然保持活力。一线城市如北京、上海、深圳以及广州拥有最富有以及最有品牌意识的消费群体，在2013年呈现了9%到16%的零售增长。同时二线城市如成都、武汉、南京、沈阳以及重庆达到了13%到17%的更高增长率。总体来看，我们预计收入的稳步提升将使中产阶级人数不断增长，除非出现经济危机等意外情况，将为未来十年零售业的稳定增长打下坚实基础。”

　　在市场对零售物业的需求空前高涨的同时，中国市场的零售物业供应热潮有过之而无不及，因此中国许多主要城市都面临着一定程度的过度供给的可能性。市场表现较差的项目将持续受到过度供给的影响，预计一些位于郊区的项目以及缺乏经验的开发商将面临高空置率的局面，更有甚者将会走向倒闭。然而过度供给对核心商圈租金的高速增长影响甚微，因为这些核心地段依然是各大零售商极力争取进驻的目标，以便获得更好的品牌知名度以及销售额。中国的顶级购物中心包括北京新光天地，广州的正佳广场以及深圳的万象城，均达到每年10亿美元的销售额并且持续增长。

　　新政策的实施对一些奢侈品牌，尤其是专营手表以及首饰品的奢侈品零售商产生了较大的影响。虽然销售额增长可能会放缓，但是中国消费者对于奢侈品的热衷仍将持续。受购买力有限的影响，更多精明的消费者已开始将他们的目光投向其他小众奢侈品牌以追求自己的风格，这也将在主流奢侈品牌之外拓宽市场需求。

　　高纬环球大中华区执行董事总经理何伟度先生认为：“亚洲地区，尤其是中国这样的新兴市场近年来零售业的发展异常迅猛，并极有可能长期保持这一势头。得益于稳健的经济增长、相对有利的人口结构，尽管该区域短期内处于发展弱周期，但长期看来仍拥有良好前景，尤其是南亚与东南亚等仍处成长期的市场。”高纬环球零售服务部亚太区董事总经理豪建思先生进一步表示：“亚洲市场充满机遇，这是成功的优势所在，然而每个市场都有其各自的特点与复杂性。虽然某些地区入市门槛依然很高，但来自全球的零售商及投资者的极大兴趣使得那些开放市场极具竞争性。预计未来十年全球大部分零售销售增长将来自亚洲。我们相信计划在全球扩张的零售商更加重视亚洲市场。”

　　本土商业地产项目发展平庸

　　在中国零售业发展突飞猛进的同时，中国的本土商业地产项目从销售、经营及发展前景上来说却较为平庸。从近日发表的2013年上海商业地产项目销售排行榜上，我们也可以看出目前本土商业地产项目的发展依然存在很多问题。

　　首先，商业项目销售状况整体平庸。以上海为例，2013年世茂纳米魔幻城全年销售21.7亿元，这样的成绩多年以来在上海商业类项目中绝无仅有，除了2011年宝山万达广场的销售额曾达到过15亿元以外，其余年份上海商业项目的销售冠军都仅在10亿元左右。虽然世茂纳米魔幻城销售额一举突破20亿元，但除世茂以外的其他商业项目就更加平庸了，排名第二位的项目销售额就直接掉到6亿元了。

　　而更重要的一点是，从项目模式上讲，目前能卖得掉的商业项目也并不应该出售。和零售相关的商业地产项目一般分为以持有经营为主的大型有组织零售项目，以及分布在居住区的社区商业地产项目。目前的社区商业基本采用出售的形式，如荣丰休闲购物中心、曹路宝龙城市广场、崇明绿地新都会等。这些社区型商业地产项目也可以为开发商带来很好的盈利预期，适合开发商持有。目前开发商依然习惯将这些分布在住宅项目中的商业地产项目出售，从中也可看出社区型商业地产项目依然只是为住宅项目增加竞争力的附加产品。

　　今年商业地产发展的另一个特点是，以往曾热门过的专业市场、商业街等模式的商业地产项目已逐渐退出第一阵营。上海销售前十的商业地产项目中仅有上海五金城属于专业市场类。多年以来，专业市场类项目的投资回报率持续走低，在各地房价持续上涨的背景下，各类专业市场类商业地产项目价格上涨普遍乏力、甚至不涨反跌的情况屡见不鲜。此外，当前在二三线城市还广泛存在的商业街模式也在一线城市退出了主流行列，在上海销售前十的商业地产项目中已经没有一席之地。这类模式的项目和当前一线城市的主流业态差距较大，尤其是作为一手房销售的生存空间也越来越窄。

　　从整体看来，商业地产项目目前正处于销售状况整体平庸，业态唯一化加强的大趋势中。在中国成为亚洲最大的零售经济体的大背景下，中国本土商业地产市场的平淡发展与此更形成鲜明的对比。