图为商业地产建设现场

　　近日，买房网发布了《买房网2014年石家庄市商业地产市场分析报告》(以下简称“报告”)。该《报告》显示，目前石家庄市区(市内五区、开发区)共有商业地产项目376个，其中，在售、待售项目85个，可售面积约为1932.6万平方米。而石家庄市住房保障和房产管理局发布的数据显示，2013年市区商业用房上市面积178.2万平方米，成交面积34.0万平方米，同比均增长64.4%，供求比达到近5：1，已出现供需失衡的情况。

　　数据：

　　可售商业地产项目近百个

　　近年来，由于限购、市场整顿等政策因素影响，石家庄商业地产发展迅猛，此间不仅产生了大批商业地产项目，民间投资也异常活跃，呈现出供需两旺的局面。买房网根据公开资料统计，目前石家庄可销售的商业地产项目已达近百个，迎来了商业地产快速发展的时代。

　　根据买房网数据研究中心统计的2014年石家庄市商业地产市场数据显示，目前石家庄市(市内五区、开发区)纯商业售罄项目291个，在售项目41个，待售项目44个，其中可售商业面积约为1932.6万平方米。

　　据该报告呈现的数据显示，桥西区商业项目最多，达到了94个，但目前可销售项目仅有16个，可销售面积约为132.8万平方米，只占石家庄市区商业地产可销售面积的6.9%；买房网研究发现，桥西区虽然商业地产项目较多，但多为写字楼、商铺，缺少大型商业综合体项目，造成商业氛围不浓，较难聚拢人气。

　　买房网的报告还指出，目前新华区可售商业项目最多，为21个，可售商业项目面积约为553万平方米，占石家庄市区商业地产可销售面积的28.6%；桥东区商业地产可销售面积紧跟其后，占据全市商业地产可销售面积的22.4%；开发区作为石家庄后起之秀，商业项目总和仅有38个，但其商业项目可售销售面积达到424.3万平方米，占全市商业地产可销售面积的22%。买房网分析认为，新华区、桥东区和长安区将成为未来商业地产发展的主战场。

　　从价格方面来看，目前全市商业地产销售均价为每平方米11485元，裕华区在售项目均价最高，达到每平方米13720元，桥东区紧跟其后达到每平方米13175元，新华区均价最低，仅有每平方米8833元。

　　根据买房网的分析，从项目分布的位置来看，中山路沿线仍是石家庄商业地产项目分布的黄金(1325.20, 1.00, 0.08%)走廊，这里分布的项目不仅数量多，而且档次高，很多都达到甚至超过了国内一流商业地产项目标准，如嘉和广场、勒泰中心等。同时，石家庄商业地产项目还呈现出从市中心向二环外延伸的趋势，这些项目类型以商贸批发类综合体为主，如塔谈国际商贸城、石家庄国际商贸城等。

　　目前，石家庄商业地产项目普遍采取“先开发后招商”的方式，最终造成很多项目并不符合商户实际需要，从而引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，这也是近年来商铺空置率不断上升的一个重要原因。

　　另外，不少商业项目采用返租模式，但石家庄商业消费较为集中，容易产生返租不能兑现等现象，这不仅让个人投资者蒙受巨大损失，同时开发商信誉也受到极大伤害。

　　现状：

　　商业项目出现产能过剩？

　　近年来，商业用房在省会石家庄风生水起，大型综合体遍地开花。业内人士分析，大量的集写字楼、商贸、餐饮、娱乐等于一体的“都市型综合体”亮相，为市民提供了舒适、方便、快捷空间的同时，也让商业项目逐步饱和；同时，在电子商务的不断挤压下，部分商业用房的“含金量”也在大幅降低。

　　石家庄市住房保障和房产管理局发布的数据显示，2013年市区商业用房上市面积178.2万平方米，成交面积34.0万平方米，同比均增长64.4%，供求比达到近5：1，已出现供需失衡的情况。此外，商业用房成交均价还首次出现下调趋势，成交均价为每平方米11860元，同比下降16.75%。而来自石家庄市房协的数据显示，2009年石家庄的商业地产平均价格在每平方米7800元左右，当年的成交量只有6.7万平方米。到了2011年，现房商铺价格已经达到了每平方米21000元，商品房预售备案达到了每平方米13000元，成交量为32万平方米。

　　两组数据虽然来自不同的部门，但我们仍然可以发现，经过五年时间的发展，石家庄商业地产成交量成倍增长，而成交价格也经历了从低谷到顶峰然后自然回落的过程。

　　对于商业地产热销的原因，石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源认为：“由于商业地产不受调控政策限制，很多市民将商业地产当做了一种很好的理财、保值方式。”

　　针对2013年出现的特点，国大代理公司副总经理曹海亮分析认为，从数据分析，石家庄商业地产已经出现了较大的过剩现象，各个项目价格虚高导致消费者承受不起，从而成为促使价格下调的主要原因。

　　而河北锐驰房地产开发有限公司副总经理苏风彦同样认为，商业地产市场比较活跃的个人投资主要有两部分组成：一是商户自身投资购买；二是非经营商户投资型购买。这两类人群购买力在投资回报动力不足情形下，商业地产供需两旺的局面终将难以持久维系。

　　观点：

　　商业项目出路在于差异化

　　2013年，大洋百货、百盛两大商家先后撤离石家庄引发了业界关于如何更好运营商业地产的广泛讨论。“石家庄的商业市场存在相对过剩、区域分布不均的现象，热点区域同类产品扎堆现象严重，产品很多都流于同质化。”一位长期关注石家庄商业地产发展的业内人士分析指出，目前很多开发商业地产项目的开发商并没有相关的操作经验，从而形成跟风现象。

　　在石家庄市商业联合会秘书长曹润亭看来，开发商没有做充分的市场调研，一哄而上很容易造成商业地产不合理发展。“商业地产不仅要在项目定位、前期销售上下足功夫，还要研究如何吸引客流，增强商业的后期竞争力，因此，差异化竞争就显得特别重要。”曹润亭表示。

　　而石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源则认为，石家庄商业地产应该朝着中等规模、为社区服务、为业主服务发展，这样才比较适合当前市场需要。“中小商业设施应该是一个趋势，为社区服务，再搞大型商业设施不太合适。”他说。