---

　　互联网和智能手机的普及、低成本的物流和配送服务有力地推动了在线零售业的快速发展，这导致中国零售业正在发生变化。受此影响，中国零售地产格局也在生变。

　　私人房地产咨询服务公司高纬环球日前发布研究报告，指出电子商务方兴未艾让百货业进退维谷，为了应对电商发展，越来越多的百货业引入餐饮、影院、儿童体验项目，购物中心化越发明显。但此举受到消费能力的影响，在二三线城市效果有限，这让中国零售地产项目经受更大的考验。

　　高纬环球亚太区零售地产服务部董事总经理豪建思表示：“中国的零售市场举世瞩目，未来几十年将依然如此。更广阔的地域空间、更庞大的人口基数以及零售业线上线下更深层次的结构，使得中国零售市场瞬息万变，与此同时，市场成熟度也在突飞猛进。中国零售市场的一些弱点会在2014有所暴露，同时市场的优势和亮点将更加凸显。”

　　电商改变百货业

　　目前，中国实体店零售商家正深切地感受着来自网购的压力。然而，实体商家并不一味地排斥电子商务，相反其试图把电商纳入自己的商业模式，因为电子商务可以为消费者在产品认知、下单和取货等方面提供更多的选择。

　　“全渠道”零售时代已经来临。这种“线上购物、实体店提货”服务在美国越来越受青睐。在欧洲，这种模式发展更加迅猛。带有中国特色的类似服务有可能在中国的零售市场开始发展。

　　电商的发展让百货业进退维谷。虽然早在几十年前欧美就出现了“百货商店的衰亡”的言论，但是直至最近几年中国庞大的百货业依然表现良好。然而，伴随着主要的百货运营商的快速扩张，总体上看百货销售额同比增长自2012年以来逐渐呈现下降趋势，甚至某些百货商家销售额同比出现负增长。

　　高纬环球认为：随着购物中心的继续发展，未来2~3年百货的影响力将进一步下降。百货若想获得成功，或者依赖极佳的区位和历史积淀，或者将百货购物中心化为零售主力店创造更多空间，或在某些领域变得更加专长。

　　面对电商的冲击，百货业开始向购物中心转型，这让中国超大型购物中心发展热潮持续。

　　2013年大约有150个购物中心在内地的主要城市陆续开业，平均建筑面积达到8万平方米以上，使得中国购物中心建设在世界上遥遥领先。全球经验表明很多超大型购物中心面临着一系列问题。空置面积是超大型项目经常面对的一个难题，超大型购物中心从前期设计到后期运营都需要特别谨慎周密的统筹思考，高纬环球认为建设超大购物中心的风险比一般项目更大。

　　同样是受电商影响，国际零售商在中国一改扩张态势，在2013年放缓了拓展节奏。相比之下，快时尚更加乐观。

　　高纬环球零售商租户代表团队亚太区董事宁孝言认为：“中国消费者非常认同这些快时尚品牌的“物有所值”的时尚理念，因此此类品牌拓展一直高歌猛进。2014年快时尚品牌扩张将依然活跃。同奢侈品品牌相比，快时尚品牌有着更能深入中国城市的潜力，最终将会在全国数以百计的城市开设店面。”

　　与零售不同，餐饮业受电商影响较小，这让其在中国的购物中心里成为非常重要的元素。在部分零售业态放缓扩张步伐时，餐饮商家的拓展扩张却显得信心十足。以上海（楼盘）为例，从历史上看餐饮在购物中心的比例一般在15%~20%之间。但最近部分购物中心的餐饮租户占比高达40%。在一些新兴区域和新开业项目，餐饮商家，尤其是连锁快餐、咖啡店以及大型的本土餐厅的进驻，成为提高入驻率和吸引客流的关键。

　　消费者左右零售物业

　　由于零售环境的变化，更多体现品质生活的品牌对于进入中国市场充满信心。同时，一些购物中心如K11、上海嘉里城和北京（楼盘）的侨福芳草地等最近也在购物中心经营上更加强调品质生活这一概念。

　　高纬环球零售商租户代表团队董事古莎若表示：“虽然市场还需要充分的时间来验证这一营销策略对销售业绩的影响，但是对于那些追求全方位购物体验的消费者而言，很显然这些购物中心变得越来越有吸引力。”

　　在奢侈品领域，中国消费者如今在表达自己的喜好方面显得更加自信，并爱于展现自己独有的时尚风格。仅仅在五年前，奢侈品消费者更喜欢追随知名度高的及有明显标志的品牌。而现在许多消费者开始追求一些更加低调的牌子。现在富有经验的消费者的消费习惯越来越贴近其他国际消费者，例如将奢侈品和快时尚混搭以及追求可以表现自己个性的小众品牌。

　　在高纬环球监测的30个主要城市中，预计未来商业面积供应总量约为7,500万平方米。其中，预计2014年将会出现超过2000万平方米的供应高峰，2015年的供应也将达到约1800万平方米的高位水平。尽管一些项目将会推迟入市，但如此庞大的供应量会将对市场产生很大的影响，特别是对那些缺少经验的开发商。

　　在供应过剩的情况下，中国零售物业市场两极化将进一步加剧。在中国消费心目中地位最高的商业街和购物中心，仍然会有强劲的销售增长，因此此类商业街和购物中心的的租金将会持续增长。新建成的购物中心要想在竞争如此激烈的市场获得成功，首先需要选择位于城市中心的良好区位或者是交通接驳良好且现有竞争不太激烈的郊区位置，其次就是经验。

　　高纬环球顾问部中国区董事雷玉红认为：“有经验的开发商更能选择准确的位置，并选择有着丰富的零售物业设计经验的建筑师，设计出更能吸引商家和顾客的项目。同时，有经验的开发商更有可能说服那些关键的的主力商家进驻，他们也更具备在运营期间处理各种问题的能力。”

　　高位环球预计，未来两年中国部分城市零售物业将会出现供过于求的情况，同时也会出现一些受人瞩目的失败的购物中心项目。鉴于这个背景，高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰认为：“中国政府将有可能重新思考城市规划策略。当前政府对零售物业开发的调控相对放松，并且可用于开发零售物业的商业用地或综合开发用地土地很充足。政府有可能会开始收紧调控政策，更加强调零售地产的供求关系和城市整体的商业规划。”