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    “建设用地规模只减不增，以土地利用方式倒逼城市发展转型；同时，工业不能空心化，要保留适度工业用地布局。”上海近期释放了工业地产倒逼城市开发的信号：实行新增工业用地出让弹性年期制，一般工业项目用地出让年期为20年，对用地有特殊要求的市重点产业项目出让年期可为20~50年。

    这被业内解读为物流地产的利好。5月12日，上海市经信委、市规土局召开了产业用地新政解读会，根据上海城市可持续发展的战略目标，未来上海存量工业用地将作为土地盘活的突破口。

    据世邦魏理仕研究统计，上海“630”大限前可能出现一手工业用地集中成交。“一手土地供应减少和工业用地用途转变合力促进二手工业土地和物业市场发展。” 世邦魏理仕工业及物流服务部中国区负责人、高级董事罗瑾分析指出。

    随着电子商务爆炸式增长刺激了国内物流基础设施整体升级，平安等投资机构也开始积极寻求国内物流地产投资机会。企业和机构都在筹划或落实着产业地产私募基金，一时间，产业地产资金流涌动，但国内基金公司份额较小，尚难以抗衡，主要通过入股大型私募股权公司的形式进入。

    电商兴起是主因

    “物流地产的兴起，电商自建具有非常大的推助作用。”克而瑞研究总监薛建雄指出，目前，阿里、京东、大物流（顺丰、德邦、圆通等）都在抢物流、仓储市场。其他公司优势不明显。总体而言，物流地产还是以普洛斯、嘉民等外资巨头为主流开发商。

    “马云和地方政府谈项目，都是1000亩以上谈的。” 罗瑾透露，以上海为例，用地指标一年只有1万亩，每个区分摊下来最多1000亩，撇开住宅和其他配套，可能工业用地指标只有300至400亩。

    2013年，阿里、银泰集团联合复星集团、顺丰集团等物流公司以及相关金融机构，共同组建的“菜鸟网络科技有限公司”正式成立。菜鸟的模式是自建自营+第三方配送+物流配送安装体系。

    世邦魏理仕的数据显示，菜鸟的自有物业分布在上海、天津、郑州、杭州、成都、重庆、广州等9个城市。除了天津拿地1500亩，投30亿做物流中心，阿里巴巴还在成都拿下1000亩做仓储设施，在浙江金华拿地1500亩建物流园，在广州耗69亿，又在上海、深圳前海拿地。

    据一位长期跟踪电商物流业的业内人士称，菜鸟“在300多个城市布点”，往往一个项目就占地千亩。“但阿里拿的很多地块尚处于与地方政府协商阶段，并没有实质性进展。”

    一位接近菜鸟的人士透露，菜鸟的股东有很多个，比如复星旗下的星泓基金在做的“蜂巢城市”，就是以菜鸟的名义去和政府谈土地。

    相比阿里巴巴，京东和苏宁的步伐明显更快。与阿里巴巴不同的是，京东已经将物流地产打包进资产包，据该公司5月19日向美国证券交易所更新递交的F-1招股书显示，京东已在全国34个城市拥有82间仓库，总建筑面积超过130万平方米。京东宣称还将进一步在三线和一线城市扩大版图。

    截至2013年12月31日，京东已在中国130万平米的区域建82个仓储中心，进34个城市建物流中心。

    电商能够圈到这么多地，与地方政府导向有关，地方政府认为电商做物流地产是地方产业结构转型，项目落地后又能带来税收。

    产业地产PE适时涌入

    一位大宗交易人士透露，资金现在都在关注物流地产，投资回报率高于写字楼，而且现在价格便宜，资产价格的升值空间也大。

    以上海为例，世邦魏理仕数据显示，自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元，其中上海独占九成。全国仓库的平均投资回报率高达6.7%，高于写字楼。

    中国银行业监督管理委员会研究局副局长杨再平曾对媒体表示，保险公司、信托公司、基金公司近来都跃跃欲试，希望通过工业地产投资基金、信托等金融产品为工业地产企业打开一条畅通的融资渠道。

    世邦魏理仕研究部根据公开信息整理的数据显示，2013年5月至今，各路资金已经在物流地产上投入了超过250亿人民币：包括2013年菜鸟网络投资50亿人民币，2013年7月，嘉民集团增资5亿美元；2013年8月，凯雷投资、The Townsend Group联合投资上海宇培达2亿美元；2013年12月，阿里巴巴投资28.22亿元港币（其中18.57亿港币投向海尔电器旗下日 日顺物流）于海尔集团；今年2月，国内某保险公司、中银集团投资有限公司联合HOPU基金投了23.5亿美元给普洛斯中国。普洛斯集团首席执行官梅志明表示，公司预计将在两年左右的时间里使用上述投资资金继续在中国扩张。

    以普洛斯模式为范本的万通控股和上海宇培所筹备的产业地产基金，将很有可能成为国内产业地产核心型基金和增值型基金崭新而有力的突破案例。

    日前，万通控股已经封闭了去年发行的20亿元规模的第一只工业地产基金，在这只成功募集并顺利并购6个完整物业项目的基金之后，万通在2014年又准备再筹集工业地产基金二期，规模依然是20亿元。目前，万通持有以及待建的工业地产可出租建筑面积已经超过120万平米，在国内仅落后于普洛斯。

    无独有偶，平安不动产近日从领盛投资管理手中收购了一位于四川成都的物流仓储物业。平安不动产工业物流团队自去年5月成立以来，已锁定了总租赁面积约80万平米，总投资额约30亿的项目。

    如此密集的产业地产私募基金涌现，与市场资金的供给量大有关联，尤其是从传统地产领域挤压而出、具有强烈避险需求的大量资金，以及看好国内产业地产前景的海外资本，成为产业地产基金的踊跃参与者。

    当然，资金潮涌动之下潜在风险也显而易见：在很多产业园区仍然热衷于打着“政策擦边球”以及整个领域都缺乏统一标准的情况下，产业地产基金的安全稳健仍是未知之数。