---

　地产企业做百货早已不是什么新鲜事儿，各种商业地产商呈现的城市广场、城市综合体也已经火热了好多年。

    行情好的时候，“地主”们蜂拥而至，皆大欢喜，但是到了行情冷淡的时候，地产类百货又应该走向何处？

    前有宝龙地产将旗下宝莱百货托管给大商集团，紧接着，又传出万达百货在部分万达商业项目中消失。

    地产百货怎么了？求变的时刻已经到来？

    地产玩不动百货？

    虽然在业内被关注得不多，宝龙集团其实自2003年就开始转型做商业地产，在其后十多年的转型扩张中，也没有像万达一样在商业地产方面有突出亮点，最新的消息是，宝龙反而将旗下的宝莱百货托付于大商。

    今年4月底，宝龙地产与大商集团不仅签署战略合作协议，同时宝龙地产也将宝莱百货4家店交由大商管理。大商集团将正式成为“二房东”，其旗下的新玛特也即将进驻。

    上述动作被猜测为宝龙的资金出现问题。而宝龙集团总裁许华芳认为商业地产不只是资金的问题，他表示：“如今商业地产的竞争不仅是资金，更是服务理念、运营水平和专业人才的竞争，能够商业整合资源，让最专业的人做最专业的事才是最正确的事。”

    据许华芳披露，未来不仅止于上述4家店，会在山东、江苏两省与大商开展更广泛合作，甚至不排除一起实现项目整体合作。

    对此，上海贝兹投资发展公司华中区首席代表谢涛表示，这种调整在情理之中。他告诉记者，宝龙商业地产在选址上，很多地方短期内可能并不具备做商业的条件，也可能有规划上的硬伤，对于新的项目还可以及时调整，老项目如三年前开业的4家宝莱百货，只能租出去，自己当房东。

    不过，不论是新项目还是老项目，宝龙商业地产在业内并不被看好。一位宝龙地产的内部人士透露，“老板选的地址，站在经营者角度讲，给我开业五年时间，我也不可能把这些项目的商业做活。”据说，宝龙此前拿地的时候，由于其外资光环，会拿到一些便宜的地块，但这些地块可能从地产开发商角度看不错，但从经营角度而言，难以培养商圈。

    “以前从地产的角度做商业，现在则必须从商业的角度做地产。”谢涛用这句话形容宝龙地产目前的本质。他指出，从地产角度做商业，目的就是为了销售并回款，而非经营。

    “没有一家做得特别好。”兰德咨询总裁宋延庆也这样评价宝龙的城市广场，他此前告诉记者，宝龙太“贪心”，招商+自有品牌两手抓，可惜两手都不硬。

    “这种两条腿走路的模式目前连万达都没有走好。”在宋延庆眼里，拥有强大的供应商资源、发展百货和影院等自有品牌、甚至为了配套专门成立文化产业集团的万达在全国都很少有标杆性项目，更别说宝龙了。

    然而，随着城市核心地段的日益稀缺，万达项目的选址从城市核心区转到城市副中心以及新城，并向三四线城市下沉，选址的硬伤逐渐凸显。三四线城市或一线城市的边远地区人流少，消费力弱，商业氛围不足，不足以支撑百货的正常经营。不少百货门店“先天不良”。

    近日有传闻称，万达部分新项目不再设百货主力店，包括北京延庆、东莞大朗、哈尔滨哈南等地也正是出于这个原因。

    恒大的算盘

    在市场被认为饱和的状态下，仍然有新的“玩家”加入，最近被炒得火热的恒大就是一例。
    据恒大集团董事局主席许家印介绍，未来的商业版图将做一个城市地标性的超高建筑，作为升级版的万达广场，商业资产整体规模要达千亿级。其中百货、超市业态将作为恒大集团自营的主力店。

    记者查询恒大集团的官网看到，恒大百货、超市将作为自营主力店，成为商业地产主力军。而恒大旗下商业项目将达到300多个，成都、宁波、济南、合肥、沈阳、南宁、石家庄、长春、桂林、抚顺等城市的10个大型商业综合体项目将陆续开业运营，预计恒大商业集团管理运营的商业总面积将超过400万平方米，商业总资产达到千亿规模。

    实际上早在2011年的时候，市场就曾传闻恒大将进入超市、百货行业。不过目前恒大产业中还未看到颇为成型的超市、百货产品，其也未提出打造商业帝国的时间表。

    一位接近恒大人士透露，实际上恒大的超市定位目前也仅限在各大小区作为配套建设，而百货也是依托商业地产项目充分利用一些闲置商铺。只是目前还未有成型的产品出来，商业地产项目仍处于勘察中。

    除了恒大，号称“全球第一大代工厂商”的富士康集团也在长春投资建设玉山新天地项目，被业内称为是其正式进军商业地产的“第一枪”。

    不过据说该项目迟迟未能动工，高通智库研究员李丹认为，就目前的状况，富士康至少需要十年左右的时间发展商业地产。他表示：“富士康从实体转向商业，富士康需要花一段时间来培养商业运营团队；此外，商业会沉淀大量资金，要获得进一步发展，需要一个培育的周期。”

    谢涛告诉记者，不管新进入者实力有多强，规划有多好，目前购物中心之类的商业体招商难的状况，短期内不会改变。毕竟商业体大量出现，还是需要商家去填场，而只有地段较好、竞争有序的商业体才会受到各品牌商家的关注。

    “同时只有运营能力强大、实力雄厚、经验丰富的品牌开发商才会吸引品牌商家入驻，缺乏经验、实力弱小的开发企业不具备很强大的经营运营能力，很难招到理想的商家。”上述人士说。

    泡沫真的来了？

    正如上述专家所担忧的，当下商业人才匮乏、良莠不齐、心态浮躁，如果没有足够的人才，很多商业地产很难达成期望。

    一位了解河南市场的业内人士告诉记者，“宝龙地产在国内许多店都面临关掉或者半营业的状态，比如郑州宝龙除了苏宁和大商以外，其他的店铺基本上是半营业状态，洛阳也差不多。”

    而这样的结构都是前期冒险拿地造成。

    很多地产商往往陷入这样的恶性循环：匆匆拿地——快速规划、招商——用商业概念出售商铺，回笼资金——后期经营甩给商业公司——经营能力弱导致商铺关闭、撤离。

    这样的恶性循环实际上是在住宅地产被调控后炒起来的，“加上万达的来势汹汹，让众多新加入的队伍总以为商业地产有金矿，有人预测，如果中国地产有大的危机的话，商业地产首当其冲。”宋延庆这样提出了自己家的担忧。

    据世联地产日前发布的统计数据，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%~100%的增速上升。

    宋延庆指出，商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。

    有业内专家表示，很多新晋商业地产开发商由于人才储备、运营经验不足，后期操作风险迅速增加。3-5年内，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运，或者寻求专业的合作伙伴共同经营管理。

    谢涛告诉记者，今年商业地产整体行情并不好，从表象看，电商对其冲击是最大的，但关键问题是，商业本身是不是有效的商业，规划是否满足商业的需求，团队的经营能力如何等因素都会影响整个商业项目的成败。

    即便如此，进场者仍然芸芸，在商业地产金矿背后，如何转身或将是个大问题。