应运而生的养老地产

　　随着中国人口红利的消失，与之并行的人口老龄化的浪潮已经袭来。

　　国家统计局最新统计数据显示，目前我国老龄化人口已达2.02亿人。仅以四川成都为例，官方数据统计，目前成都的人口老龄化程度已经远远超出全国平均水平，成都市60岁以上的老年人口已经超过200万人，在全国省会城市中位居前列，未来仍将继续快速增长。目前，成都市的养老机构严重不足，养老床位存在巨大缺口。从2013年开始，我国老龄化人口数量将以每年1000万的规模递增，未来20年还将翻一番，突破4亿人。庞大的市场潜力为老龄产业发展带来了广阔的空间，“养老地产”应运而生。何为养老地产

　　养老地产的概念，应该说大多数人对它并没有一个准确的认知。所谓“养老地产”，是为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容，依据老年人特点和需求，设计、建造的专供老年人居住的住宅；它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅；“养老地产”属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营的特点。”这才是完整意义上的养老地产的概念。

　　纵观全国各大城市，其住宅产业早已是风起云涌，商业地产、工业地产、教育地产也是各方称霸，但惟独作为夕阳产业的“养老地产”却成为了被房地产商遗忘的角落。实际上，中国有着数以亿计的老年群体，老龄化的趋势影响了众多行业的调整，房地产行业也是如此，在社会经济结构迅速发展与调整的形势下，“养老地产”势在必行，大小房企纷纷瞄准了这一块红利蛋糕。2013年12月24日，保利地产对外宣布长期养老战略规划。当天，保利地产董事长宋广菊对外说，保利地产计划全产业链切入，打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式，目前在北京、上海、广州、成都、三亚等地，保利地产已有6个养老产业项目在建。首创、华润、远洋等也已开始试水“养老地产”，泰康人寿、中国人寿等保险公司也逐步涉足“养老地产”项目，更有大小虾米房企踌躇满志，急于在养老地产分一杯羹。

　　养老地产的概念是近几年一直在发酵的话题。据介绍，《关于加快发展养老服务业的若干意见》中关于“老年人住房反向抵押养老保险”在十年前就曾被保险业内人士提出过，“但金融机构担心房价会跌，消费者则担心房价会涨，抵押后亏本”，所以，积极尝试“以房养老”的险企并不多。相反，在开发养老地产上险企干劲十足。近年来，泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险等多家险企也在纷纷拿地，进军“养老地产”。几年前在我国还是个新名词的“养老地产”，而如今其已经成为开发商与险企争夺的新“战场”，尽管眼下仍看不到真正的爆发点。

　　养老地产仍处探索期

　　养老地产在目前在全国都处在尝试探索期，缺乏成熟的运营模式和服务机构。“现在我们看到的个别打着养老地产名号的房地产项目，实质上并不是真正意义上的养老地产。”有人不无忧虑地指出，“多数养老地产项目，养老是幌子，圈地才是目的。”业内亦有人士指出，由于定位不明，现阶段养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质，应警惕企业假借“养老”之名变相圈地。

　　不过，随着政府职能转变和经济转型升级，老龄产业陈旧的体制机制将被突破，一个企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动且平等互换的现代市场体制将加快形成。在十八届三中全会决议中，提到养老问题的次数甚至比房地产还要多，这足以证明养老问题已列人我们党和政府的重要议事日程。亦有业内人士分析指出，企业自主经营市场机制的形成、政策细则的落地实行以及城镇化对持有物业需求的强化，将进一步促进养老地产向着产业化方向发展。

　　回首2013，养老地产界发生的最大事件便是国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，即35号文件。该文件从总体要求、主要任务、政策措施、组织领导四方面出发，包括19个具体方面，45项主要工作任务落实，对加快发展我国养老服务业提出了一系列指导意见。同时，各级政府对老龄产业发展亦高度重视，国家有关部门将就我国老龄事业和产业发展制定整饰规划。以上将共同促使建设、规划、服务、卫生、金融、土地、税收、就业、信息化人才培养等36个养老服务业领域的系列化支持措施在2014年不断完善落地。

　　2014年国家将逐步完善各地土地供应、税费优惠、养老医学、康复、护理、养老心理等方面的人才培养和就业政策；同时也将进一步完善补贴政策，通过补助投资、贷款贴息、购买服务等方式支持社会力量举办养老服务机构，并在资本金、场地、人员等方面进一步利用社会力量降低养老机构的门槛。2014年一系列政策的密集落地，必将为整个产业发展创造良好的生存环境。

　　2014年，随着相关政策逐一落地，“养老地产”或出现爆发式增长。在扎堆于养老产业的各路资本中，房地产企业正借政策东风高调扩张养老性地产。据悉，万科、首创、复兴、绿城等龙头房企也纷纷抛出了“养老地产”发展计划，公开信息显示，房企预定的养老地产项目已超过百个。有消息称，民政部下属中国老龄事业发展基金会与香港、迪拜投资者联盟，计划在内地及海外打造12个高级退休保健项目，该联盟包括迪拜发展商PearlDubai及香港的周大福养老产业投资公司。

　　“旅游+养老”是趋势

　　业内有人乐观地预言，“养老地产”与旅游观光业相结合是其必然趋势，未来其前景必将是光明的。旅游与房地产，是完全不同的两个行业，但相互交叉，形成了许多边沿性结构，而理念的渗透，更产生了全新的综合。“养老旅游地产”的提升，是旅游小城镇开发及旅游城市开发，将旅游的区域开发与城市养老全面结合的尝试，目前已经出现。

　　其实，旅游养老是现在比较受关注的地产视角。例如海南的宣传定位中就有风景、风情、度假养老的部分。志诚地产商克勇就指出：“旅游养老是威海旅游地产比较受关注的一新视角，创新核心在于运老化设计。从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。”“度假住宅是现在销售的一个重点，如何改变我们的小区配备、配套，来增加我们项目在这个旅游地产的市场占有率，这个很关键。”

    人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长.正将养老产业带进前所未有的历史机遇期。毋庸置疑，“养老地产”的春天即将来临。全国工商联房地产商会会长聂梅生坦言，“我预计10年之内养老产业会保持每年10%的增长水平，将出现井喷现象，这当然应该是值得关注的产业。”

　　套用18世纪末、19世纪初英国浪漫主义诗人雪莱的一句名言，“冬天来了，春天还会远吗？”在现阶段的中国，“老龄化的浪潮已经袭来，养老地产的春天还会远吗？”（《企业家日报》）

　　房企险资运营商大投入探路养老地产

　　“2.02亿到4.87亿，从14.9%到30%。”这组数据不是描述谁的财富增长，而是从2013年到2053年中国老年人口总数变化和老龄化水平的预测数据。由轻度老龄化阶段至重度老龄化阶段，需要末雨绸缪的不只是大众，还有亟待发掘新机遇的投资机构。

　　2013年至2021年被定位为中国老龄产业发展的黄金战略准备期，而由此向后推算的老龄产业黄金井喷期则为2025年前后，“银发经济”的产业链条亦会不断地开疆拓土和趋于完整，除了保健、医药等产业外，养老地产、老龄金融变成为“兵家必争”之地。

　　10月9日首届中国国际老龄产业博览会上，全国老龄办宣传部主任刁海峰公开表示：“未来3～5年可能会出台针对养老地产的支持政策。”而在目前正“炙手可热”的养老地产投资上，保险机构、地产公司、信托公司等成为“跑马圈地”的主力选手。

　　险资的“天然需求”

　　《中国老龄产业发展报告2014》中有这样一项结论值得关注，即中国老龄产业各板块将逐步形成协同发展的态势。目前的状况是老龄服务市场先声夺人，老龄房地产“炙手可热”，老龄用品市场整体发展缓慢，老龄金融市场逐步觉醒。

　　中国保险机构在养老地产的布局中，选择了一套和国外经验有极大不同的商业模式，即打通产品端与投资端并耕耘“全产业链”。一位业内分析师曾这样总结上述商业模式的优势：“保险资金做养老社区将有效延长产业链，增加盈利渠道，实现全生命周期覆盖，获得超过资金投资假设的收益率，把地产运营的预售期提前至中年投保的时候，实现了产品端与投资端的直接对接。”

　　在过去两三年里，每每与保险机构的人碰面，寒暄的方式必然是“你们公司投资养老地产没？做养老社区没？”在老龄化进程加快的背景下，这样的场景似乎都无可厚非，但背后显示出的则是保险资金在养老地产布局中“如日中天”的地位。

　　“布局早的公司在2006、2007年就已经在研究中，而现在出手的基本上为时已晚。整个版图就是那么大，后进人者是无法分得一杯羹的。”一位保险机构人士这样形容目前保险公司在养老地产布局上的竞争态势。

　　2010年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老地产市场。有数据统计，保险系企业在养老地产领域的投资将超过2000亿元。

　　事实上，保险公司对于养老地产的需求是有天然性的。慕尼黑再保险董事会成员JoachimWenning近
在接受《第一财经日报》专访时表示：“大多数公司在布局时首先会面临的问题是：究竟是否要自己耕耘。对于消费者而言，是选择购买保险产品的同时即选择单一的养老社区和服务，还是购买了保险产品后能拿到钱来选择更多样化的服务。也就是说，保险公司到底是只提供财务支持还是结合自有的养老设施和服务。”而基于成本和提供福利的考虑，保险公司和养老社区往往是分开的。

　　另据慕尼黑再保险寿险大中华区总经理张路群透露：“对比美国经验来看，其产品端和投资端往往是分开的，投资端往往是以REITs、抵押贷款证券等形式为体现，而国内产品端和投资端对接的方式是极具中国特色的。”

　　目前，国内保险公司开发的养老地产主要分为三种类型：一是以郊区社区+养老服务的类型：二是医养结合的类型：三是CCRC模式主导的类型，即持续护理退休社区（ContinueCareofRetirementCommunity）。而用户分类上，大多是在基本养老之上的服务，主要针对中高端、高端用户。

　　约70万平方米的土地、6000多户的规划，泰康人寿是最先“吃螃蟹者”。近日作为泰康养老社区的“总设计师”，泰康人寿董事长陈东升公开表示，未来10年泰康人寿将投资1000亿元用于全国约15个连锁养老社区建设。“我们把养老产业当成事业来做，地产商追求高周转率快速回笼资金，但泰康可以拿1000亿10年不赚钱，现在我们实际投入的150亿相比泰康管理的6000亿资产，对投资回报的影响很小，所以我们更有耐心把我们的产品做得优质。”陈东升的话也道出了保险和做养老地产的不同。

　　合众人寿在国内首家提出CCRC模式，被业界认为是中国保险产品模式一次大的创新。除上述两家保险公司外，包括国寿、平安、新华、太平等多家保险公司均在积极布局养老地产。

　　房企：盈利模式是关键

　　较保险公司在养老地产的商业模式，房地产企业在这块兵家必争之地的征战似乎稍显复杂及混乱，先不论多种多样的模式、战略、技术手段，就盈利模式房地产企业似乎已经过了多轮探索。

　　据地产业人士分析：“目前包括‘招保万金’在内的几乎所有大牌房企都已经涉足养老地产，保守估计超过80家，不过盈利模式明晰、战略清楚的并不是很多。”另据一位大型险企人士透露：“和我们谈相关合作方的地产机构非常之多。”

　　以国内最为经典的三个项目来分析，首家主打高端养老会员的亲和源以会员制为主，东方太阳城以出售为主，而以万科幸福汇为代表的开发商项目部分采取租售并举的方式。对比保险公司的“如日中天”，上述三种类型均稍显“后劲不足”。其中，现金流、后续服务等成为困扰盈利模式的核心议题。虽然盈利模式尚不明晰，但也不能阻止房企进军的脚步，公开信息显示，房企预定的养老地产项目已超过百个。

　　据《中国老龄产业发展报告2014》分析，老龄房地产市场开发正当时，2040年以后，中国房地产市场将会出现新变数。从现在到2040年，房地产市场（养老地产、老年住宅、老年休闲社区）将是老龄产业开发的重点领域，此后，随着整个房地产市场降温，老龄房地产业可能转入稳定期。

    而目前，在养老地产有所作为的主要是万科、绿城、保利三家。日前，在万科将来要发展的业务板块当中，万科集团总裁郁亮还特别介绍了社区养老部分。事实上，万科方面曾对外表示，未来将在16个社区建养老配套综合楼，全部由北京万科的养老团队持有和运营，不对外销售，仅为满足万科小区的老人。

　　而根据万科的规划，社区养老还是其最主要的方式。据介绍，万科首先要把社区养老推动起来，目前已经有不同公司的很多尝试，如北京、杭州、成都、青岛都有尝试，其中真正属于养老地产范畴的应该算作杭州的良渚项目，该项目定位高端，采取出售使用权的方式，并且配建了各种适合老年人的设施；但项目最终购买人主要是40多岁的群体，为未来养老准备。

　　万科之外，2012年开始进入的保利地产目前在北京有“和熹会”项目、在上海西塘越项目中建立了“一地人会多地养老”的雏形，另外在广州亦规划了“社区+专业机构”的模式。保利地产董事长宋广菊在10月9日首届中国国际老龄产业博览会上还公开表示：“未来，保利地产还将在全国每个省会城市落地一个具有国际化标准的专业机构，形成品牌连锁，最终辐射这个城市的业主，带动保利地产的‘三位一体’中国式养老发展，三位一体指的是‘居家养老、社区养老、机构养老’同时存在的养老模式。”此外，绿城集团的学院式养老地产亦独具特点。绿城做养老地产主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。

　　据国泰君安研究报告，从国外的经验来看，美国和英国做得比较好的开发商（DelWebb、McCarthy&Stone）都是以出售为主，从而保证现金流。而美国所有者和管理者分离，所以仍有专业管理者为项目提供后续的持续的服务，从而保证了项目品质。REITs的发展也为养老地产提供更多的退出机制。

　　另据一位券商业人士分析：“借助低成本的REITs是诸多开发养老地产企业的诉求，而目前对于REITs的期待也到了一个前所未有的高度上。”

　　信托：多渠道介入

　　除了传统房企和保险机构外，各路资本都在想方设法进人养老地产的投资领域。

　　在养老地产相关的金融机构中，各家信托公司也在跃跃欲试，探寻信托投资养老地产的模式。据一位信托业内人士表示：“信托所能解决的问题主要是辅助解决问题和开发产品两个方面，信托可以依托制度优势和产品设计的灵活性来帮助解决项目运营中的融资问题，还可以设置养老服务相关的消费信托。”

　　举例而言，信托可以通过成立信托计划募集资金，在土地摘牌阶段即以股权的形式为养老地产项目提供资金支持；此外在建设过程中，信托依然可以募集资金为其提供后续建设资金，信托以其灵活的制度优势可以为养老地产企业解决全程融资问题。

　　有分析称，对于信托公司来说，介入养老地产需要根据不同养老地产类型，采用不同模式。针对产权完整性的不同，可以采取传统融资模式、资产管理形式、消费信托等方式进行。

　　而信托和保险公司的合作、和传统房企之间的合作也在不断加速推进中。除了信托外，私募基金等也有渠道为养老地产项目解决融资问题，不过目前市场上成形的养老产业投资基金多为养老地产项目开发方自行成立，以其庞大的资本实力向自建项目提供持续强大的资金支持。不过，高投人、长周期和不可预期的收益也让基金、信托徘徊不前，对于上述各类机构如何进行合作亦成为各方下一步的关注焦点。（《东方早报》）

　　地产新观念：旅游+地产+养生

　　据中商情报网发布的《2010-2015年中国养老产业调研及投资战略咨询报告》指出，预计到2020年，中国的老年人口将达到2148亿人，老龄化水平将达到17.17%。一个庞大的养老市场悄然出现，“银发经济”给养老地产带来了巨大商机，在各路资本对养老地产跃跃欲试之际，这个看似“蓝海”的市场却也同时经历着迷失与彷徨，养老地产仍在“试水”。从需求上看，传统养老地产业态已不能满足现代人日益增长的养老需求，现代人普遍期待更高档次、更高品质养老地产的出现，从“养老”到“养生”。“旅游+地产+养生”此类复合型养老地产开发方向逐渐成为业界的一块新的市场蛋糕。

　　事实上，由于我国养老旅游地产投资周期长、收益慢的特点，大部分房企往往将更多精力放在地产项目而忽略旅游元素、服务“软件”的打造，这不仅无益于项目价值的提升，反而会因开发过快而降低项目的附加值。笔者认为，让养老旅游地产开发商回归到旅游、养老、地产三维度同时开发的轨道上，最终促使居住型旅游养老地产演变成一个具有附加产业价值的生活综合体，将成为广大房企努力的方向。

　　中西结合，细化产品

　　国外地产开发商在规划和设计老年社区时注入的先进理念值得我们共同学习和借鉴：20世纪90年代，德国推出了“照料护理式住宅”，该模式在短时间内迅速发展为德国老年住房的主要模式；美国于上世纪70年代中期开始致力于社会养老设施的兴建和老年社区的开发，最终目的是想为老年人提供一种独居却不孤独的老年生活；日本分别于上世纪30年代后期和上世纪70年代前期大力推进老年社区的建设，突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现了老年人的自助和自理，满足了老年人物质生活方面的基本需求。

　　笔者认为，让老年人享受“不孤独、不依赖的温饱型”老年生活，是以上发达国家养老地产开发与设计的共性考虑，而我国养老地产在借鉴以上先进理念的同时，也可适当保留中国社会“子艾绕膝，老有所依”的传统养老观念，以功能性的使用达到细化产品的目的。如针对家庭人口较少的老年人可采用高级养老院模式；针对家庭人口多且有子女在身旁照顾的老年人可采用住宅式公寓模式。

　　“让专业人士把父母照顾得好好的”，成了当今社会青壮年群体表达孝道的最佳方式。由此，开发商在制定差异化养老服务产品的基础上应配以制定个性化、精细化、专业化的照料及营养顾问服务，这样可适应不同类型老年人的需求，创造出完善、有活力的生活方式和旅游方式。此外，房企还应根据老年人人口数量及需求的不同设计出不同类型的差异化产品服务，通过差异化竞争引人目的性消费，在此过程中，适当植入体验、专业护理功能，力争让广大老年群体的家庭康体休闲需求得到满足。

    绿色生态，正确选址

　　在逐渐进人休闲旅游时代的养老地产市场中，环境景观质量成为广大中产阶层关心的核心要素。比如瑞士的山谷小镇，法国普罗旺斯的壮美花海，英国浪漫情调的大草坪……这些备受国人青睐的异国度假景区缘何持续火爆？细细分析后不难发现，以上旅游度假胜地的高标准环境质量和提供的精细化服务水平使其具备了行业竞争的关键筹码。

　　同样地，如何提升环境质量，增强旅游“观感”，准确选址，也成了养老地产制胜的关键。比如在美国亚利桑那州，有一个名为“太阳城”的养老社区，其在旅游养老地产市场的经营之道为全世界老年社区的建设树立了榜样。美国亚利桑那州太阳城全年气候炎热，城市密布着棕榈树和各种沙漠热带植物，城市街道穿梭着高尔夫球场，但这里并不是高尔夫球场，而是亚利桑那州一座拥有22万居民的“老人城”。该社区自1961年建设伊始，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区。每一年的每一天，太阳城中心都会帮助其居民尽情享受自己梦想的生活方式。相关调查显示，这里老年人的平均寿命大多可延长十岁。

　　太阳城区位临近海湾，中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。良好的区位选择，使老年人可以很方便地享受到墨西哥海湾的阳光、蓝天白云和新鲜空气。同时，由于此地的气候非常适宜老年人疗养各种慢性疾病，也慢慢吸引到更多的外国老年人前来疗养、度假。此外，由于正确选址，太阳城从本是一片半沙漠的棉田慢慢发展成一座充满活力的养老新城，房屋和设施建设得越来越高档，同时也带动了当地地产项目的成功。

　　开发商在建设集养生、度假于一体的复合型养老社区时，不妨加入诸如大片英式草坪、修葺整齐的花园、色彩斑斓的树林落叶以及充满人文气息的艺水雕塑等自然景观和人文景观。此外，也可通过挖掘当地独特的文化内涵，兼顾建筑艺术的表现需要与使用功能，达到社区景观现代化、科技化、生态化的完美结合。

　　结合实际，以人为本

　　众所周知，所有养老社区设施配套和建设均要以方便老年人生活与实际使用为第一宗旨，在此基础上，还要在细节设计上充分考虑保障老年人的人身安全。这就要求开发商在养老旅游地产项目规划阶段，能够设身处地地从老年人的实际生活需要出发，只有从日常生活的各个方面为老年人提供各种人性化的配套设施和贴心服务，才能使养老旅游地产项目规划具有灵魂和精髓。

　　在社区内建造的多元化老年人运动、娱乐场所内，也应充分照顾到老年人生活范围的各个角落，为老年人提供方便学习交流且能紧跟时代潮流的环境和设施，让他们生命的最后梦想得以实现。例如日本神奈川港北新城提供的无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品以及能和家人共同生活的（二代居）住宅产品，以上三款产品不仅可实现和谐共生，而且还可与其他租售性质的住宅产品混合设计于日本神奈川港北新城内。此种设计可填补老年人日常生活的单调和空虚，为其创造出丰富多彩的晚年生活环境。

　　从“养老社区”到“养生社区”

　　如今老年人已逐渐成为养生社区的消费群体，市场需求明朗：他们并不会仅仅满足于养老，而是希冀自己的老年生活除了老有所住外，更能提升晚年生活的质量。健康长寿成了养生社区中一个永恒不变的主题。在此背景下，建议广大养老地产开发商更应紧紧抓住养生主题，打造度假型养生或养老公寓，配套独特的核心设施和多样化健康疗法，塑造区域主题和核心竞争力。

　　有着国际性健康度假目的地和世界前三名SPA健康度假胜地双重美誉的泰国Chiva-som，位于泰国湾以西华欣海滩著名的泰国滨海度假区，曾是希拉里、迈克尔-杰克逊等世界级名流的指定养生度假之所。其发展理念是在泉浴基础上应用传统泰式中医技术和现代体检技术以打造健康平衡度假的新理念。主要针对亚健康群体实施健康疗养管理，实现东方医学哲理与西方医学技术的完美融合，逐渐形成了一套身、心、灵合一的全新健康度假潮流。此外，该项目还引入了全程健康咨询专业服务，咨询师可依据游客的中西体检报告最终制定个性化的健康疗程，同时深化健康主题，将购物、餐饮、康复、住宿、运动管理模式紧密结合健康平衡主题进行合理配置。（《中国房地产报》）

　　万科养老玩地产还是做服务

　　站在30岁的转折点，背靠2000亿元的营收，养老地产成为万科再出发的新战略之一。日前，北京万科首个社区化养老服务项目“万科幸福家”在京亮相，万科高级副总裁、北京万科总经理毛大庆同时也披露了北万养老地产战略：定位终端，不做养老地产，做养老服务，甚至未来将收购既有楼盘或独立地块，单做养老中心，不但针对万科业主，更面向社会开放，但也绝非公益机构，作为产业，同样拥有盈利指标。

　　定位中端

　　“私立机构住不起，公立养老院住不进去”，这是目前北京市养老机构市场的真实写照。而万科的养老战略品牌定位最终敲定在了中端，这个被命名为“幸福家”的品牌，根据老人健康程度以及提供服务标准不一，收费在每人每月4000-8000元之间。北京万科的首家养老机构坐落在万科幸福汇项目的一幢商业房之内，不仅可以提供住宿、餐饮等日常照料，还可以提供康复训练、基础护理等其他服务。

　　据悉，早在四年之前万科幸福汇项目就被定位为养老地产，采用的是租售并举的传统销售模式。但是去年万科集团位于杭州良渚文化村的高端养老地产项目因“没有卖给老年人”而宣布失败之后，北京万科的养老产业尝试便更坚定地从卖房子转移至提供服务上。

　　全面开放

　　也正因为有物业自持的优势，万科下一个养老中心也将锁定在自己的项目中，自持一栋楼宇来做养老机构。目前万科已经初步选定10个项目做社区养老中心布局，其中包括北京中粮万科长阳半岛、万科金域华府等8个项目，总面积达9万平方米，可提供近3000张床位。另两家分布在河北北戴河以及香河。

　　实际上，随着中国进入“银发社会”，养老地产也成为多家房企的试水产业，包括保利、远洋、绿城等多家知名房地产商均推出了旗下养老地产项目及品牌。当被问及与其他开发商的操作模式有何不同之处时，毛大庆称，根据万科社区业主特点，该养老机构定位中端，目前该机构属于社区配套，但此后的养老中心起码要做到区域性配套项目。而此前万科总裁郁亮也曾指出：“万科的养老产业不是养老地产，而是养老服务。”对于此前曾传的“万科养老机构只针对本社区老人”的说法，毛大庆也予以了否认。“我们的养老中心对全市开放，目前已签约的30多位老人来自全市各个区县和社区。”

    盈利计划

　　自万科提出涉足养老产业起，和北京万科一样，各城市公司的养老项目也相继落地。例如上个月，万科社区内嵌入式养老服务中心在上海开业，该项目由小区内活动中心改造而来。

　　对于各地的尝试，毛大庆称：“各地有各地的做法，但是作为产业都必须要盈利。”毛大庆进而称，北京首个幸福家拿地早、成本低，因此包括土地成本在内的总投入在1亿元左右，由于第一个项目“做得比较豪华”，其经营性支出和收入在税后能够保证持平或略有盈余，但此后的项目要更“紧凑”一些，也会对项目制定盈利指标，具体为项目的EBITDA利润率在第一年不能低于2%，第三年必须要保证在4.5%-5%之间，毛大庆说：“对于养老机构的盈利能力我还是非常看好的，如果做到这个水平就很不错了。”

　　南方基金首席策略分析师杨德龙介绍了EBITDA利润率，即息税折旧摊销前利润率，是衡量项目及企业盈利水平的指标。另有证券分析师向北京商报记者介绍，目前对养老项目的EBITDA利润率并没有一个精确的统计数值，不过相对来说传统住宅项目的EBITDA利润率可以达到15%～20%的水平。

　　“由此可见，北京万科的养老机构虽然能够保证盈利，但其盈利水平远低于卖房子，是一项挣慢钱的活儿。”上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，在房地产行业进人增速放缓时期，“微利”也正是众多开发商在转型当中必须面对的问题，而在此前保利就曾对其养老产业提出了“微利盈利模式”。

　　另有声音认为，从万科的养老机构分布在自己所拿地块项目中判断，万科试水养老产业最终还将服务于房地产项目，是增加房子卖点的做法。对于该说法，毛大庆回应：“万科养老机构必须要选在有住宅、有商业氛围的区域，但是住宅指的并不单单是万科自己的房子，后期我们也会通过收购其他项目的物业来开养老机构，做养老产业。”

　　来自美国养老地产运营经验的启示

　　人口老龄化加剧使中国养老地产市场迎来新机遇，但因盈利模式不清，这一市场仍处于探索期。作为养老地产发展的先锋，美国在养老地产运营方面积累了大量经验，它们在市场化养老背景下，走出一条依靠REITS创新的独特赚钱模式。REITs的作用

　　来自中银国际的一份研究内容显示，美国地产商进军医疗养老产业主要依靠REITS，健康护理类REITs的市值在各类型中占比达10%，行业集中度较高。

　　在美国，养老地产不是一类房屋，而是个完整的金融生态系统，由开发商、投资商、运营商共同构建。在养老地产开发和运营的过程中，三者各自扮演着不同角色。养老地产的开发商通常由其他类型的开发商演化而来，根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，并按照事先约定的价格卖给运营商或者投资商。部分运营商也会自己充当开发商或与开发商组建合资公司来共同开发项目。

　　投资商主要有3类，REITS、私募基金和非营利性组织。REITS作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产的长期持有；而私募基金则主要面向机构投资人，更关注资产升值的收益，强调物业资产的低买高卖；至于非营利性组织，主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供养老社区。

　　养老地产的运营商类似于酒店管理公司，靠品牌优势和规模效应盈利，是一个典型的人力资本密集型行业，其雇员规模通常是投资商的百倍。为了充分发挥规模效应，运营商在自己持有少量物业的同时，通过租赁和托管方式扩大资产管理规模，实现轻资产运营。

　　美国养老地产投资收益

　　美国以REITS为主导的养老地产模式本质上依靠物业出租获得租金收益。研究发现，养老地产通过托管或合资的模式参与运营的效果并不好，因此租金回报率仍然是美国养老地产商具有持续盈利能力的基础。

　　另外，中银国际研究认为，在投资组合收益方面，美国养老住宅贡献占比达35%～60%，而医院贡献仅占比5%，与国内偏好投资医疗产业不同。投资模式方面，纯租赁模式的收益率表现优于托管模式和合资模式，故地产商参与养老运营不一定能提升投资回报率。

　　从模式来看，美国养老地产运营模式主要有3种：净出租模式、委托经营模式以及租赁+经营模式。

　　净出租模式：养老地产的持有者将物业租赁给运营商，每年收取固定的租金，而所有的运营费用、税费以及保险费等均由承租方承担。在此种模式下，持有者的风险最低，收益最稳定，运营商则获得全部的经营收益，并承担全部经营风险。美国最大的养老地产公司HCPREITS于1985年成立，截至2010年末，已拥有672处物业，总值145亿美元。其中自有物业573处，主要采用出租模式运营。

　　委托经营模式：养老地产持有者将物业托管给运营商，运营商每年收取一定比例的管理费，但不承担经营风险。此时，持有者的收益更大，但是经营风险也更高。Ventas成立于1983年，截至2010年末共拥有602处物业，是全美第二大养老/医疗类REITS公司。与HCP以出租为主的运营方式不同，Ventas的1/3的养老社区采用委托经营方式。在此种模式下，Ventas获取的不仅仅是租金收益，而是从客户处收取的全部经营收人。因此，尽管Ventas的资产规模远比不上HCP，但收入规模却与之相当。

　　租赁+经营模式：养老地产的持有者将物业的部分权益出让给运营商，并与运营商签订委托管理协议。在新框架下，运营商将获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益。此种模式下，养老地产的持有者既能分享较多的经营收益，又能通过调动运营商的积极性从而提高物业经营收益。

　　HealhCareREITS成立于1970年，是美国第三大养老/医疗类REITs公司。该公司主要采用共同构建物业组合的方式激发运营商的管理积极性。

　　美国政策支持是关键

　　目前，在养老产业方面美国已形了HCP、HCR等巨头企业。为何会出现这样的格局？研究发现，虽然美国的养老产业由市场化主导，商业性的养老机构并未享受太多的政府补贴，但美国REITS的企业所得税免征制度仍能吸引大部分地产投资商进军养老住宅产业。

　　美国的REITS在税法上是一个独立的经济实体，根据《1960年美国国内税收法案》规定，如果将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴交公司所得税，就避免了对REITS和股东的双重所得课税。这一政策促使资本进人养老产业。

　　中银国际认为，虽然国内目前尝试介人医疗养老的地产公司较多，但行业性机会仍需等待两方面的催化剂：一是通过提升租金回报率提高行业整体投资回报，进而刺激养老住宅的供给端：二是加大对营利性养老机构的政策扶植力度，通过动态补贴、金融、土地等手段对投资商形成长效激励机制。