“不是我不明白，这世界变化快。”崔健的这句歌词放在今天仍能引起人们强烈的共鸣。事实上，对于眼下的商业地产而言，这句歌词同样契合。

　　遥想当年，每一座城市的繁华地段都会有一个“百货大楼”或“华联商厦”，抑或二者皆有。那是在上世纪80年代中后期至90年代中期，无疑是百货业最辉煌的时间段。

　　你还记得吗？当第一部手扶电梯出现在青岛华联大厦时，那汹涌的人潮是何等的澎湃。

　　你还记得吗？当第一次走进华联商厦或者百货大楼时，琳琅满目的商品可曾令你兴奋不已。

　　而当我们把时钟拨回到90年代末时，以大量洋品牌为代表的家乐福、沃尔玛等大型超市纷纷拔地而起，迅速抢占消费市场。她们带给老百姓的是宽敞明亮的购物环境还有物美价廉的商品，而且服务又好，标识统一化。那个时候，你可曾感到眼前一亮，十分新鲜。是否曾因为其体量太大，环境太好，购物通道太宽阔，停车位太充足而在消费时有些“胆战心惊”。

　　“流光容易把人抛，红了樱桃，绿了芭蕉。”如今，城市中的传统百货商场已渐渐少有人光顾，消费人群已纷纷涌向吃喝玩乐一条龙的一站式购物中心。但是也要看到，如今，城市中到处都是购物中心。以青岛为例，数一数我们的商圈集结了多少购物中心？青岛的消费能力真的能撑起这些鳞次栉比的商场吗？

　　世界变化太快了，但我们终究要学会接受每一个改变。同时，也要相信，一切都会往好的方向走。

　　“百货”的变身

　　近几年，传统百货业的日子着实不好过。全国各地纷纷传出百货店闭门歇业的消息。近日，一则“沈阳阳光百货没了‘百货’只剩餐饮娱乐”的消息一出，又一次让百货业的天空雾霾弥漫。

　　对此，戴德梁行青岛公司总经理张春雨表示，“在商业格局的演变与电商的双重冲击下，整个百货业都在走下坡路。而其中二线城市的百货业表现更为明显。过去那种百货业一统天下的时代已经过去了。”

　　诚然，无论是沈阳阳光百货的百货撤场还是已经关门的青岛巴黎春天广场，这都仅仅是传统高端百货业市场下行过程中的一个小插曲。但从这个插曲中，我们不难窥到传统高端百货业的窘境与悲壮。

　　“其实，商业的演变除了受时代发展的趋势影响外，它跟老百姓生活品质的提高，审美的提高以及消费能力的提高都是息息相关的。每一个阶段商业业态的出现，都是要满足那个时代老百姓的消费需求。”在张春雨看来，传统百货业下行的原因就在于传统百货业的体验性比较差，以单纯购物为目的的商场已经不能够满足现代人的需求。而购物中心就是通过增加消费者体验度，直击电商的不足之处，进而吸引消费者。但他同时指出，从长远来看，百货的业态不会彻底从市场中消失掉，但是会逼迫百货店的运营商转型调整。

　　以北京为例，北京新世界四期开设首家俱乐部式女子百货商场。两万多平方米的商场中将全部卖与女性有关的产品，而服务员全部是男性。

　　“很多百货店开始走一些精细化与专业化的路线，做细分市场定位，这是未来的一个趋势。现在的百货业正经历一个优胜劣汰的过程。”张春雨说，“但是，单就百货的业态来说，她经过高峰正处在低谷，未来也会触底反弹，未来的百货其实在中国还会有很多发展的机会。”

　　而值得一提的是，目前商业市场中，走细分化路线的百货企业毕竟是少数，大多数房企的首选是减少百货业配比，增加餐饮、电影院等体验式商业业态配比，变身小体量的购物中心。眼下，百货购物中心化已成为一个很重要的趋势。

　　事实也证明，在传统百货日渐式微时，购物中心则大行其道，一些新兴的体验式购物中心人气爆棚。可硬币的另一面，商圈内大量涌现的购物中心同质化严重，而且购物中心之间的物理距离又十分接近，这很可能成为高悬在它们头上的那把达摩克利斯之剑。在竞争异常激烈的背景下，或许只需一个不小心，便会被市场所淘汰。

　　“这是最好的时代，也是变革的时代。”在张春雨看来，商业的竞争是永远存在于市场之中的，而且也是十分必要的。激烈的市场竞争在加速商业地产项目优胜劣汰的同时，也会促进商圈的繁荣与发展。他以青岛香港中路商圈举例说，传统百货的代表阳光百货目前已经不能够满足市场的需求了。加之，未来她将面临周边即将入市的银座与华润万象城的双重夹击，这就逼着她做调整和改造。而她经过升级和改造后又将重新适应市场而生存下去。

　　同理，升级后的阳光百货也会给周边商业带来压力，逼着其它商业重新调整。就这样，在商圈中形成一种不断升级变革的循环。如此一来，获益的无疑将是消费者。以往青岛的商业地产市场竞争并不激烈，打折促销并不多见。可随着香港中路商圈的竞争日益激烈，未来商家的促销活动将越来越多，给消费者带来更多的实惠。

　　“触电”与融合

　　说到消费实惠，在B2C已经成为生活符号的时代，人们的第一个反应还是网上购物。事实上，在一定程度上，也恰恰是源于网络购物的兴起才导致了传统百货业的黯然与落寞。起初，二者一直扮演着“死对头”的角色。可近期，事情却悄然起了变化。

　　在经历电商对零售业冲击后，大部分百货商家开始考虑转型，开辟自己网店的商家越来越多，纷纷“触电”，众商家在网上的圈地运动也愈演愈烈。而与此同时，也有越来越多的线上电商开始走到线下，拥抱百货店。这背后究竟发生了什么？

　　日前，全球管理咨询公司麦肯锡最新发布的2015年中国数字消费者调查报告中指出，消费者对线上线下融合（020）已经非常普及并将持续发展。71%的中国数字消费者已经在使用020服务，其中97%的消费者表示他们在未来6个月内仍会继续使用020服务甚至增加使用频次。而在还没使用过020服务的消费者中，近三分之一的消费者表示他们愿意在未来6个月内进行尝试。另外，线下实体零售店向“展示厅”转型。因为现在消费者一般都是在线下实体店进行比较，但最终选择在线上购买。

　　张春雨认为，电商的出现就犹如飓风一般，在传统商业还未回过神的瞬间便迅速席卷传统商业市场，打了传统商业一个措手不及。而飓风过后网络购物已经是一种趋势了，我们不能回避它。要积极选择拥抱电子商务。但是，值得一提的是，对于网络品牌商而言，网络销售的成绩单固然漂亮，但消费者对你品牌的认知度并不太高。因此，仍然需要实体店的补充。