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  　　近日，国际五大代理行之一的世邦魏理仕提供了一份面向商业地产投资者的零售热点和过去十年中国零售市场的调研报告。该份报告显示，中国正迎来零售物业的井喷期，购物中心开发量创历史最高，在建面积占全球一半以上。

　　中国购物中心产业资讯中心的数据显示，2004年全国有购物中心877家，预计2015年全国购物中心的数量将超过4000家。而在世联地产2012年年报中，对国内24家主流开发商2013年发展策略的统计显示，过半企业提到，今年以及未来将布局商业地产或加大在该领域的投入。世联地产方面认为，从开发商方面来看，国内零售商如茂业、金鹰等，鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求，大力推动项目扩张;住宅开发商如万科、保利、中海、佳兆业等，为规避住宅市场调控，则主动加大了商业配比，或者由于拿地要求被迫增加了商业数量;而商业地产开发商如万达、凯德、华润和阳光新业，近两年的扩张速度更是明显加快。

　　这不由得让人联想到一句老话“僧多粥少”。购物中心井喷式增长的背后掩藏的“同质化”、“空置率”等诟病尤让人忧心。有什么方式能扭转购物中心的颓势?吸引消费者的目光?

　　本期特别关注，针对时下购物中心惯用的“保命三招”来进行细致的分析，看看谁才是锁定客流真正的“杀手锏”!

　　快时尚品牌挑大梁

　　案例：今年4月，继引入苹果和Forever21两大主力商户后，北京apm的调整之路还在继续。在耐克店于上月底关闭后，取而代之的是H&M等快时尚品牌旗舰店。据北京apm方面介绍，因为地段好，耐克的销售并不差，也有意愿续租，但apm更倾向于年轻、时尚的品牌。另外，此次调整将持续至2015年，继续引入快时尚品牌将是商场在未来三年内的主要工作。

　　如今，北京apm以每日揽客超过10余万人次，位于同商圈众多大型购物中心前列。

　　商刊分析：近些年，快时尚品牌与购物中心的结合日益紧密，例如北京西单大悦城、欧美汇、蓝色港湾、首地大峡谷等，纷纷引进快时尚品牌为主力店。近一两年，快消服装品牌在中国的扩张速度可以用一日千里来形容，毫无争议地成为购物中心的销售王牌。

　　的确，随着消费的逐步升级，时尚品牌文化消费成了人们青睐的购物潮流，尤其是当代的年轻一族们，对潮流品牌认知度和信赖感大胜以往。而紧贴时尚潮流的快时尚服饰品牌成为了各大购物中心的香饽饽。似乎商城里没有一两家国外快销服装品牌企业进驻，都不好意思叫购物中心了。

　　无疑，在现阶段，快时尚品牌与购物中心结合是双赢的做法，购物中心可以借快时尚品牌吸引更多的人流，增加商场效益，快时尚品牌也可以实现自己加速扩张的目的。

　　但是，快时尚品牌对于购物中心而言，并不等于是无坚不摧的商业符号。快时尚品牌虽然满足了人们对潮流的渴求，但其大众化定位无法凸显独特品位，久而久之，消费人群会感到千篇一律，毫无新鲜感可言。

　　吸引客流：★★★★

　　吸金指数：★★★★

　　主题化引领风向标

　　案例：近日，华北唯一的Snoopy主题乐园——五彩城Snoopy Garden正式开园，当日客流量突破7万人。

　　据悉，获得官方授权的华润五彩城Snoopy Garden，坐落在华润五彩城购物中心四层的户外平台，面积为5000平方米，集功能性、互动性于一体。此次五彩城为彰显购物中心主题化的诉求，同时设立了Snoopy西餐厅和Snoopy集合店。

　　商刊分析：在中国，随着高收入群体数量的增加，消费者越来越追求体验个性化与高层次的消费。因此，以百货店放大版自居的购物中心已经不被市场认可。

　　体验式业态分为几个阶段，初级体验模式就是 “购物+餐饮+娱乐”，如今新开的商场、购物中心已大多采用了这一模式，能满足一般消费者的基本需求。中级体验模式则在业态组合的基础上，使商场的建筑设计更具特色，提供更多特别的消费模式，激发起消费者参与的热情。高级体验模式则将视觉、触觉、味觉融入其中，并以主题化面貌出现，让顾客不自觉地参与到购物消费中。

　　主题购物中心的出现使业界眼前一亮，除了主题乐园式的购物中心，例如北京侨福芳草地和上海K11则同时想到了用艺术主题来招揽顾客。

　　但是仅凭主题化能否杀出重围，目前依然是个问号……其对于开发商的要求比较高，由于前期的投入比较大，这类购物中心的资金回报期比较长，需要开发商有很强的资金后盾作支撑。此外，在前期消费者的好奇心过后，怎样保持客流量的持续性也是对开发商的一个挑战。

　　吸引客流：★★★

　　吸金指数：★★★

　　民以食为天

　　案例：今年上半年，万达集团新开业5家万达广场，除了一些大牌服装品牌被保留，主要集中在一楼之外，商场二楼则取消了服饰零售业态。在弱化服饰类业态之后，整个万达广场的零售业态占比也在缩小。之前的零售、餐饮、娱乐等业态“52﹕18：30”的黄金比例也被打破，呈现出三者均衡的形态。

　　据万达集团披露，在今年新开业的大连高新和宜兴两个广场，调整后的二楼客流比未调整的万达广场增加10%以上，销售额增加8%。

　　商刊分析：万达整体的思路是去零售化，向体验式商业转型。尽管服饰类零售业态的租金水平一直较高，但是线下的服饰零售业绩普遍下滑，无法持续贡献高租金。同时，服饰类零售对客流的吸引力已经大幅下降。如今，虽然购物中心的重头戏依旧是购物，但在实际操作中，餐饮、娱乐等休闲业态是目前购物中心的重要人气来源。特别是在购物中心业主与商家相对松散的合作关系下， 统一的打折促销难以实现，餐厅、,咖啡厅、甜品店、电影院等等就成了购物中心招徕顾客，实现“体验式购物”的捷径。

　　加大餐饮、休闲、娱乐等业态比例是可以达到增加人气及人流的功效，但是后期运营管理不专业的话就还是会导致人流量不等于人留量的问题出现。另外，加大餐饮的比例，购物中心租金上涨的空间将会非常有限。

　　吸引客流：★★★★★

　　吸金指数：★★★