“从地点、规模、设计以至客户服务等方面着眼，仅极少数商场能称得上成功，余下的为陪跑者或死气沉沉之流。坦白说，大多数内地物业均属于后者。”恒隆地产董事长陈启宗在中期业绩报告中对内地同行的评价毫不客气。

　　根据仲量联行的统计数据，今年中国50个大城市中将会涌现约1200万平方米的新购物中心（专题阅读）面积，并将在2015~2016年达到1500万平方米的年供应峰值。不断激增的市场供应，将零售地产市场逼入了墙角。

　　“在高档商场领域，绝对是赢者越赢、输者越输，用另外一个说法，就是‘通吃’。”陈启宗表示，“这跟本人提过的‘胜者为王’现象接近。引申而言，在类似今天的艰困市况里，强者拥有较佳的抗逆能力。”

　　今年上半年，恒隆地产内地业务的租金收入及营业溢利分别上升15%及14%至17亿港元及13.4亿港元，并未受到市场环境的拖累。

　　陈启宗认为，优质的购物商场拥有较高的议价能力吸引租户，对租户来说，其所支付的租金水平，并非首要关注的事，关键在于购物商场可带来的营业额，因此，即使一些商场提供现金装修补贴及其他优惠，顶级品牌仍然会去选择更加优质的购物商场。

　　“地点、规模和设计是商场的‘基因’，商场一旦落成便不能改变。漠视这些元素的发展商于其商场尚未开业已注定失败。”陈启宗认为。

　　就在部分定位中高端的大型购物中心尚且遇到招商困难之际，大量位于一、二线城市郊区以及三、四线城市市中心的散售型购物中心目前的经营状况更加艰难。

　　“在过去的几个季度，我们留意到中国低端散售型购物中心饱受低客流和高空置率之扰，项目负责人通常把这归因于电商（专题阅读）对于传统客流的侵蚀。数以百计的私人小业主组成的购物中心，因软硬件缺失，难以与其他项目抗衡，客流便转向电商和整栋持有型购物中心。”仲量联行在近期一份报告中指出。

　　报告以美国的情况作为对照：受沃尔玛和亚马逊的双重威胁，加上电子媒体的崛起，10至15年前那些欣欣向荣的零售企业现已业绩惨淡。原因在于，消费者或选择在网上购买这些实体商品，抑或直接选择电子替代品，诸如图书、光盘、电影、游戏机和家电产品等大众商品连锁企业不是破产就是光环难继。这些趋势使得曾经无处不在的连锁巨头们如HMV媒体集团、Tower Records、Blockbuster、HollywoodVideo、B. Dalton、Barnes & Noble 和Circuit City等迅速衰落，日薄西山。与此同时，电子商务残酷的价格压力和丰富的产品选择又进一步助推了美国城市中夫妻老婆店的终结。

　　一些观察人士认为，与发达国家相比，中国的零售市场还远未发展成熟，虽然人均年收入和零售额增速迅猛，但中国实体零售店的覆盖网络尚未完善，许多不发达城市仍没有现代化的购物中心，也鲜有国内外知名零售品牌入驻。鉴于中国零售市场尚未成型，且缺乏主导零售品牌，当今中国电子商务对实体店的冲击会比对发达国家的冲击更显著。

　　不过，仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜认为，尽管一些细分市场存在风险，当前的主流观点对零售地产市场的发展前景过于悲观。

　　“我们认为这些担忧过分夸大了电子商务的威胁，同时也低估了不同类型实体店的抵抗力。简单便捷的网购不会使实体零售业消亡，但某些零售业态确实将失去其竞争力。其中风险最大的一类要数那些低价且高度分散无品牌的大众服饰，而以这些商品类型为主要租户的低端散售型购物中心将最先受到冲击，面临大量租户被市场竞争所淘汰。”邓汝舜表示。