内容提要：

1、中国购物中心进入“大跃进”时代：2010~2011年开业的购物中心将在2013~2015年迎来第一个品牌调整高峰，而2007~2008年开业的购物中心则可能进行第二次零售品牌的调整。

2、二三线城市购物中心的集体狂欢：重庆进入井喷期，成都供应量猛增，武汉进入爆发式增长。

3、中国购物中心品牌“大拼杀”：华东成为国际化程度最高的区域，国际品牌正在积极进入中国市场，三线城市国际品牌机会巨大，国际品牌将继续在1、1.5线城市发力。

中国购物中心进入“大跃进”时代

全球最大的商业地产服务公司CBRE分析调查了全球180个城市购物中心建设状况，报告显示，目前中国购物中心的建设规模为全球之最。在所分析调查的180个城市中，有半数的在建购物中心在中国。由于开发商对中国消费者购买力寄予厚望，中国在建购物中心规模雄冠全球，一些西方并不知名的中国城市正以世界上其他任何地区都无法匹敌的规模建造购物中心。2013年中国的零售物业年度新增供应量更将高达800万平方米。至此，中国购物中心已进入全面“大跃进”时代……

2008年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30%，高于房地产行业平均投资增速。2011年全年商业地产投资7424亿元人民币，同比增长31%;2012年商业地产投资略有放缓，但增幅依然高达25%。中国商业用房施工面积，在2010年大幅增长，随后在2011年至2012年有所放缓，但依然保持强劲增长势头，截止2012年9月，中国商业用房施工面积为6亿平方米。一般商业地产施工需要2~3年建成，目前在建的项目将在2015年左右集中释放，未来商业地产市场饱和度还将提升，竞争持续加剧。

从历年新开业购物中心数据来看，2007年中国新开业购物中心368家，达到历史最高峰;2008年稍有回落，新增300余家;2009年由于受到金融危机影响，全国新开业购物中心160余家;2010年全国新增购物中心上升到250家左右;2011年则超过300家。由于大部分零售品牌与购物中心签订的是2~3年的租期合同，2010~2011年开业的购物中心将在2013~2015年迎来第一个品牌调整高峰，而2007~2008年开业的购物中心则可能进行第二次零售品牌的调整。

二三线城市购物中心的集体狂欢

一线城市购物中心的建设如火如荼，但二、三线城市的市场竞争则更加激烈。2009年起，购物中心开始在二、三线城市快速蔓延，至2012年1月，中国在建购物中心面积约占全球总在建面积的50%，其中以二、三线城市位居前列。天津、沈阳的在建购物中心面积都超过200万平方米，成都的购物中心项目突破100个，且大多数体量在10万平方米以上。

预计到2015年底，部分二线城市的供应量将翻番。二线城市，包括部分三线城市，其购物中建设的速度已经超过了商业相对成熟的一线城市。二、三线城市的市场空白和消费潜力蕴含广阔的市场机会，地方政府也会提供优惠措施或协助招商。

但在部分二、三线城市，购物中心建设过热，或是居民的消费能力、消费观念还尚未达到大型购物中心的要求，开发者与运营者必须审时度势、量力而行。

重庆商业地产市场——正式进入井喷期

重庆目前已开业项目约478万，未来4年内至少推出724万规模;

相比与2011年，到2013年底增加2倍，正式进入井喷期;

未来重庆商业地产新开工体量(724万)远超一线城市广州(400万)，而且还远超当地居民消费能力，与其消化能力严重不匹配。此外，未来重庆商业供应以大体量商业为主，将增大商业地产领域可能面临的经营风险。

武汉商业地产市场——爆发式增长

武汉目前已开业项目约440万平方米，未来5年将推出将近800万平方米规模;

未来商业项目供应的密集必然会强化商圈的发展，但同时也会导致商圈功能与布局同质化严重，由此会加大商场的经营难度;目前武汉商业地产发展水平相对落后，本地消费者还停留于百货商场为主的消费，现代化购物中心相对较少，但商业项目在未来集中大放量，将对现有商业地产格局带来极大冲击。

成都商业地产市场——供应量猛增

成都目前已开业项目约532万，未来4年内至少推出800万规模;

2013年成都商业市场供应出现井喷，供应大幅放量一方面是由于住宅市场限购，开发上纷纷加大商铺供应;另一方面，大量城市综合体项目处于如火如荼的开发中，金牛万达广场、龙湖时代天街、雄飞中心等项目均包含较大体量商业面积，这批项目的集中涌现对2013年商铺供应贡献十分明显，导致市场供应井喷。随着这些商业项目的开业，市场存量将有大幅度的攀升，租赁市场压力不断加大，商业项目之间的竞争将趋于白热化。

中国购物中心品牌“大拼杀”

购物中心有别于其他商业地产模式，它不仅是整合各种品牌资源的平台，同时，也是一个为品牌商家提供管理和服务的平台，与之唇齿相依。优质购物中心需要在承租的零售商以及终端消费者中拥有绝对的品牌影响力和忠诚度。许多购物中心已经建立或正着手建立自己的品牌库，选择能体现其定位，而且长久保持良好关系的品牌，丰富商业资源。

从区域来看，华东成为国际化程度最高的区域

华东：上海作为中国国际化的名片，其开放程度以及发展程度都令人瞩目，是国际品牌进驻的第一站;

华南：虽然发达，但并不高，主要因为离香港近，国际品牌进驻较为谨慎;

西南：是一亮点，这与程度的飞速发展有关，成为中国西部国际化重镇，而且由于该城市政府大力支持发展商业，人民生活质量较高，成都已经成为跨国公司尤为亲睐的城市;

华中：国际化明显低于其他区域，该地区市场开发程度不及其他地区。

国际品牌正在积极进入中国市场

国际品牌进入内地路径：

1.在香港设立亚太区分公司;

2.在香港开设门店试验市场、树立形象;

3.成功后在上海或北京设立内地分公司;

4.在上海、北京开设门店;

5.渠道下沉，在其他城市开设店铺。

三线城市国际品牌机会巨大

抢眼的1.5线城市：无论是国际品牌，还是国内品牌，1.5线城市的连锁品牌集中度都最高，这与其经济迅速发展，国际品牌进驻不无关系。

一线城市：主要因为一线城市的购物中心品牌发展较为成熟，但是市场容量有限，因此国内国外连锁品牌处于饱和的状态。

三线城市：国际连锁品牌在三线城市品牌集中度最低，这与当地经济发展、政府对商业发展重视有关，但是随着经济的发展以及一二线城市国际品牌的饱和，三线城市的国际品牌发展机会突显。

国际品牌将继续在1、1.5线城市发力，以上海、北京为代表的城市仍将是国际品牌进入中国的首选地

以香港最具国际化的购物中心海港城为例，其167个服饰品牌中，目前仍有40%的品牌未进入中国，22%的品牌进入中国不到2年;更多的品牌仍在国门前徘徊，等待进驻内地的机会;

随着中国居民收入的持续增长，以及对国际品牌的喜好，以上海、北京为代表的一线城市仍将是国际名品施展的舞台。在华南的广州和深圳，以前国际品牌考虑到深圳、广州离香港太近的因素，对这里的市场进驻较为谨慎，但是随着万象城、太古汇奢侈品的进驻，良好的市场表现都表明了香港的影响有限，快时尚品牌也正积极在珠三角发达城市寻找物业。