虽然近年来，购物中心业态风生水起，成为各路资本竞相追逐的热点，但是，其背后已经出现重重隐患：整盘易手、改造更名的项目逐渐增多；一些市中心黄金地段的老牌购物中心空置率上升；多家位于郊区的非主流购物中心项目或陷入半停业僵局，大唱“空城计”。　　

    根据世邦魏理仕所发布的《上海零售物业发展趋势》报告显示，2014年至2016年，上海核心商圈的供应量合计约63.5万平方米，而非核心商圈的供应量约为272万平方米，合计将达330万平方米。2014年至2016年，上海年均零售物业供应量将为112.3万平方米，是此前年份的3.4倍，市场供应出现井喷。而在这330万平方米中，有90%的零售物业将以购物中心的形式投入市场，购物中心的热度可见一斑。

    但是，不少购物中心的经营情况并不如人意，有些开业没多久就因为各种原因选择关门，购物中心整盘易手、改造更名的项目也有所增多。据了解，豫园商圈的原赢商网豫城时尚项目已被三度转手，目前招商正在缓慢进行中;而淮海路上的上海中环广场也陷入了业态调整的困局，商场四楼已停业大半年，有报道指出其空铺率已高达30%。

    客流量下降，空铺成批出现，经营项目也不太适合现代消费者口味，各种因素的堆积促使租金进一步走低。RET睿意德策略顾问部总经理陈丽琳表示，当前环境下，购物中心的发展按地域划分会有两大趋势，中环以外的项目会更注重社区化、差异化及错位竞争。“可能在香港这些地方，会有限制说3公里内不能开设大型购物中心，但是国内对此并没有规定，所以竞争会相对激烈。”中环及内环的项目都将面临大升级改造和调整。“比如恒隆广场将会进行整体调整，正大广场近期也做了大的升级改造，这是一个趋势，商家也希望通过这些调整来使物业增值。”

    陈丽琳认为，现在消费者对商场的购物需求没有那么强烈，娱乐、休闲的体验需求反倒更加能够激发他们的消费欲望。“所以，定制化的趋势现在也越来越明显了，未来，小而精、面积在4万-6万平方米，主要只针对一类客群的商场将会成为主流。”

    事实上，虽然上海已建成的购物中心总数居全国各城市之冠，但依然存在优质项目供应不足的结构性矛盾，叫好又叫座的购物中心数量仍少于首尔、东京等地。

    据搜铺网商业地产研究中心与上海购物中心协会联合统计，上海商业经营面积超过5000平方米的集中式商业项目已超过500个，扣除近200家传统百货商厦、单体专业店和各类市场型物业，在剩下的300余个集中式商业地产项目中，大半是只有统一的租赁部和物业部却没有强有力的行销部和运营部，可谓是只租不管的“包租婆”式商场。

    搜铺网商业地产研究部主任郭歆晔表示，近几年上海被转手易主的购物中心案例很多，如现更名为“悦荟”的原353广场、又更名回“上海广场”的无限度广场等，虽然这些购物中心换了东家和名字，又重新开业，但是现在的状况也只能说是勉强维持，并不理想。“购物中心最重要的是人气，营销活动、文化活动都是为商场带来人气非常重要的手段，而现在的很多购物中心一年到头基本没有举办过一场像样的营销活动。”