产权纷争蔓延到购物中心领域。北京商报记者了解到，由于产权纷争问题，飘亮购物中心一度出现断电、停止供暖。目前商场已恢复营业，但开发商、物业方北京金马长城房产建设有限公司（以下简称“金马长城”）突如其来的公共产权问题，让飘亮购物中心现在的产权方北京万恒达投资有限公司十分困惑。

　　再遭产权纠纷

　　从“多房东”纷争中挣脱出来的飘亮购物中心又遭遇了新的问题。飘亮购物中心的产权拥有方北京万恒达投资有限公司相关负责人向北京商报记者反映称，11月30日-12月3日期间，物业方金马长城对飘亮购物中心断水、断电并停止供暖，导致商场无法正常运营。

　　飘亮购物中心为阳光广场底商，于1996年开发。作为开发商，金马长城曾自持运营过飘亮购物中心，后因种种原因，该物业被抵押拍卖，随后由16个自然人股东所有，当时物业建筑面积合计4万多平方米。飘亮购物中心此后的经营中历经了“二房东”北京旺市百利商业有限公司、“三房东”北京亚奥闪耀商贸有限公司。

　　2014年，飘亮购物中心被北京万恒达投资有限公司收归麾下，在此后的一段时间里，飘亮购物中心先后将“二房东”、“三房东”清退。原来的租户到期后不再续约，重新对商场进行定位、招商。12月4日，北京商报记者走访飘亮购物中心看到，目前商场已基本恢复运营。不过，以格子铺为主的二层区域大半商户已经离开，个别留守商户在进行最后清仓撤店。商场人气也因此受到影响，二层几乎没有消费者光顾。相比之下，一层的沃尔玛、永和大王人气稍高。

　　不过，在理清物业纠纷后商场却依然未能正常改造，金马长城半路又杀出了产权纠纷问题。万恒达相关负责人表示，今年7月，金马长城相关负责人到访万恒达，该负责人称飘亮购物中心经营范围内含有金马长城的产权面积。

　　产权分散后遗症

　　位于亚奥商圈的飘亮购物中心是一座商业综合体，包括地下一层、一层、二层，建筑面积为4万多平方米。根据万恒达方面提供的材料，金马长城所指的产权经营面积共有5处，分别位于飘亮购物中心一层、二层。

　　不过，这5处产权经营面积并非独立空间，而是连接商场的公共区域。从万恒达方面提供的平面图纸上可以看出，一层的两处区域面积分别为286.09平方米和501.74平方米。二层3处区域面积分别为212.02平方米、26.08平方米和26.08平方米。目前，5处区域中，二层的两个26.08平方米的区域已获得产权证。

　　据了解，二层的这3处区域是原本为没有实物连接的空间，后由金马长城改建成相连的公共区域。不过，颇为令人不解的是，该物业为1996年开发，金马长城此后获得的两处经营面积的产权证于2015年获得。

　　实际上，万恒达在购买飘亮购物中心时，产权颇为分散，目前所拥有的4万多平方米面积共有24个房产证。万恒达相关负责人表示，在购买飘亮购物中心物业时，二层的3处扩建面积并未提及，也未有人告知这3处公共区域不包含在内。一层区域的面积同样为公共空间，难以理解在其他商铺都已购买后，公共区域发生产权问题。

　　北京商报记者致电金马长城多位负责人了解具体情况，其中一位始终未接听电话，另外两位均表示不知情。万恒达方面虽拥有飘亮购物中心4万多平方米面积，但想重新换掉物业公司并不容易。由于金马长城开发的整个阳光广场项目中还包含裙房和公寓住宅，更换物业方的前提是需经过业主委员中70%业主同意。

　　合法不合理？

　　一般情况下，购物中心的切割商铺出售时，买方获得的是虚拟商铺的产权证，但在产权证明确的面积中通常会包含公共区域的一定公摊面积。有时购物中心为让动线更流畅或增加可租赁面积，会对原规划进行调整，需要报批相关部门同意。如果产权分散情况下需要调整，需要争得相关产权人同意。

　　在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来，飘亮购物中心的情况并不多见，一般在不影响相关产权人利益并争得同意后，开发商对楼体改造才可能被批准。如果部分改造后面积已获得相关产权证说明应该是合法的。不过，公共区域为何会有独立产权证，这种情况很少发生。郭增利表示，万恒达方面在购买时，理应被告知部分公共区域的情况。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平表示，飘亮购物中心遭遇的问题比较棘手，一般在销售商铺时的面积就已包含公共区域的公摊面积。有的开发商可能会按套内面积销售，再将公共面积统一卖出，但这种情况十分少见。还有一种可能性是开发商对楼体改造是在验收后进行，各地方的相关部门对此会有不同方式处理，可能会责令整改，拆除不合规的部分，也有可能让开发商补交一定罚款补发产权证。

　　在万恒达方面提供的飘亮购物中心备案信息中，一层加建的商场空中走廊、阳光广场西入口显示为登簿不发证，二层区域的两处争议位置显示登簿并发证。还有部分一层及二层区域未显示明确的登簿发证情况。

　　王永平表示，有可能在相关部门稽查时，开发商的一些不合理改造会有相对灵活的处理方式。部分开发商会接到罚单缴纳罚款获得产权证，对于一些处罚金额较高的区域，也有可能只做了备案登记，但未缴纳罚款的情况下也可能就无法获得产权证。

　　北京市律师协会消费者权益法律事务专业委员会主任邱宝昌表示，开发商改造楼体时需经北京市规划和国土资源管理委员批准，获取房产证也需争得当地国土资源和房屋管理局同意。如果手续全并争得同意下，对经营区域调整应该是合法的。不过，涉及公共区域的相关规划调整不能侵犯产权人的权益。另外，在产权买卖中，一方需告知另外一方，金马长城当初改造时需经过相关权益人的同意。万恒达在购买房产时，卖方也应做出相关情况说明。北京商报记者 刘宇
 
                                                                                                                                          《北京商报》2016年12月05日