购物中心迎来了集中开业的时期，2017年全国将有近千家购物中心陆续开业。业内专家指出，这些新开业的购物中心大多为经过优化的新型商业中心，和过去传统的商业项目有很大的不同，体验消费、文化娱乐等环节会做得更好，更加适合当前的市场需求。与此同时，这些新型的购物中心的建设和经营模式也和传统的商业项目有很大的区别。当前正是新型商业中心布局的窗口期，传统的商业项目将因此而受到挤压并陷入困境。

    开业数量是去年的2倍多

    2月19日，统计报告显示，2017年全国预计开业大型商业项目将高达970个，相当于2016年实际开业项目数量的2倍多；而商业体量预估将达9851万平方米，是2016年新开业商业体量近2.3倍。

    从区域分布看，华东依然是无人能比的霸主，项目数量、商业体量占比都远超其他大区。西南地区超越华南地区，晋级第二，华中略微超越华南排第三，不过西南、华中地区实际开业率低于华南，2017实际开业率预计华南仍能保持第二位。

    华东作为中国经济发达地区，该地消费者对线下体验式新业态需求旺盛，因而成为很多商业项目布局的首选。凯德集团的有关负责人就向中国商报记者透露，凯德今年即将开业的6家购物中心有4家在华东长三角地区。

    上海今年开业的购物中心数量预计有56个，在一线城市中一枝独秀。而在新晋的一线城市中，重庆以71个新开业项目独占鳌头。

    数据显示，一线城市的购物中心2017年总供应量仍有较大增幅，数量增长39%，商业体量增长70%。不过四大一线城市出现两极分化，上海、深圳2017年供应量有较大增长，但北京、广州项目数量出现大幅度收缩。上海、深圳商业项目向郊区外扩加速，北京、广州商业饱和度更为明显。

    15个新一线城市增长强劲，项目数量、商业体量均在全国总体量的20%以上。2017年预计新开项目数量比2016年增长154%，商业体量增长198%。其中重庆是最突出的城市，数量、商业体量增长4倍多。苏州、杭州、西安、武汉四个城市增长幅度也较大。天津出现负增长，南京、青岛、宁波新供应量增幅较小。新一线城市仍是最具成长潜力的城市，经济发达城市可重点关注，西南城市增长量过大，需要谨慎。

    从预计开业项目分布可见，西南、华中地区商业地产仍在加速度开发建设，华东地区开发速度保持稳定，华南、华北放缓趋于愈趋明显。未来，商业地产市场存量压力主要在二三线城市，四线城市将成为开发商的主要争夺市场，一二线城市更多转向精细化运营。

    “现在新开的购物中心很多都是经过优化的商业中心，跟以前的不太一样，体验性比以前好，而且业态分布也更好。”和君咨询集团合伙人王洪波告诉中国商报记者，当前开业的购物中心实质上做的是商业生态，随着家庭型休闲、购物、餐饮、娱乐等回流线下实体，对这种新型商业中心的需求增加。“现在做新式购物中心的投资方不再盲目追求坪效，而是更加追求定位的精准性。”王洪波说，这些新型的购物中心已不像过去那样人流密集，但数量和品质明显上升，通过大数据在经营管理方面更加精细、精准，所取得的经营效果还不错，是很有生命力的。

    新模式构建多层次利润结构

    化身为体验休闲生活中心的新型购物中心因为生命力强，近年来吸引了越来越多的投资。除了万达、凯德、大悦城等专业商业地产企业，新城集团、绿地集团等房地产商和其他机构也纷纷涉足该领域，购物中心的发展也从开发时代进入运营和资产管理时代，建设投资模式和盈利模式出现了很多新的变化，经营管理专业化程度和水平都大大提升。

    今年年初，在购物中心行业颇有建树、但扩张速度却一直很慢的大悦城宣布了自己的新战略，从开发运营模式向资产管理模式的转型升级，打造“大资管”平台，通过建立商业地产基金、管理输出等方式，实现资产和资本的良性循环，加快自身发展。此前，大悦城就已经对外披露了“4A大资管”的运作模式和扩张战略，并联手投资机构成立了大悦城商业地产基金。

    “大悦城地产核心基金的建立，使得大悦城的优质资产溢价变现，扩张之中的资金问题的影响已经很小。”大悦城地产有限公司商业管理中心总经理吴谷丰告诉中国商报记者，尽管购物中心行业面临着市场存量巨大、同质化竞争加剧、结构性问题突出的困境，但由于市场缺乏优质运营商，一个品牌建设好、运营能力强、有持续发展战略的商业项目仍有较大的发展空间和成功机会。她表示，商业地产进入存量时代，市场上的存量项目巨大，有用优质运营能力的运营商项目可选择性就很大。

    大悦城地产董事长兼总经理周政曾表示，大悦城在资本运作方面的经验主要是向凯德、普洛斯学习。作为中国购物中心行业的领军企业，凯德集团在利用国际资本扩张版图方面已经积累了很成熟的经验，多年前首创房地产金融和轻资产发展路径。

    凯德公司告诉中国商报记者，凯德很早就与国际机构投资者合作，成立专业的房地产基金，形成专业的资本运作模式，参与购物中心的收购与运营。目前凯德在中国一共有66家购物中心，绝大部分为自持项目，从去年开始，凯德开始涉足管理输出，首先在长沙签订了第一个购物中心管理输出合同。今年1月，凯德在西安与盛恒(西安)房地产开发有限公司就御锦城项目签订购物中心管理合同。

    凯德商用首席执行官廖茸桐就曾表示，凯德以自持项目为主、输出管理为辅助的策略，是根据市场需求做出的快速反应。凯德高层透露，凯德做输出管理更主要的目的是扩大凯德的网络，从而增强规模优势。

    事实上，通过房地产金融和轻资产运营模式已经成为当前很多大企业发展购物中心业务的主要途径，万达、新城等企业也都在采取这种途径大举扩张自己的商业版图。

    王洪波告诉中国商报记者，新型的购物中心所构建的商业生态使之利润结构更加复杂和多元化，赢利点比以租金和广告位主要收益的传统商业项目多了不少。例如，商业地产开发把金融资本结合进来，资金链构成更加合理，不仅进一步加快了开发速度，还大大降低了投资开发的资金成本，提高了整体经济效益。再如，这些新型商业中心还可以与互联网金融企业合作，获得结算分成。另外，很多新型商业中心还可以和资本结合发展金融衍生品。

    “最近二三年是新型购物中心的窗口期。”王洪波同时表示，过了这个时期机会就没有了，这也是很多大企业竞相跑马圈地的原因。他认为，未来行业的集中度会越来越高，大企业的机会更多，相对而言，那些老旧的、在城市中心的商业项目可能会由于被这些新型购物中心蚕食客流和市场而处于风险之中，甚至会被大企业挤死。