广州，素来有着千年商都的美誉，街头巷尾，扑面而来的店铺招牌昭示着这座城市繁华的商贸环境。

    “不到南方大厦，等于没来过广州。”曾几何时，南方大厦被视为广州商业最具代表性的地标性建筑。随着时间的推移，当地核心商圈早已历经几轮迁移：以友谊商店为代表的环市东商圈、服装批发集散地的流花路商圈、集聚年轻“潮人”的中山三路商圈……时至今日，以1996年天河城百货进驻为开端，发展成为坐拥近20家商业综合体的天河路商圈已成为广州商贸中心的核心载体，甚至被誉为“华南第一商圈”。

    然而，好景不长，经历了数十载“跑马圈地”式的疯狂扩张以后，商业同质化竞争越来越白热化，加之电子商务带来的巨大冲击，传统商圈一度被业内唱衰，业绩也渐渐从巅峰走向滑坡。如何运用新的营销手段、调整业态组合，使传统商圈实现二次腾飞，成为从业者迫在眉睫的问题。

    “当下商圈业者亟需思考的一个问题是：到底什么才是新商业？我认为新商业文明不仅仅指新零售和新科技，还包括人的心智和心灵，未来新商业就是把智人的心灵和科技手段融合在一起。这就是新商业。”面对未来商业的发展趋势，广州正佳集团副董事长兼执行董事谢萌做出了此番预判。作为广州正佳集团的新掌门人、正佳金控与HI百货创始人，谢萌见证了过去十年天河商圈的崛起和变革，而他的另一身份正是天河路商会会长。

    纵观整个零售行业，目前正经历着一场从线上到线下的伟大变革，而聚集了各种业态的传统商圈，在变革的浪潮中又该何去何从？以广州商圈为典例，记者采访了多位企业家及商业地产专家，试图从中梳理出现代商圈的转型路径。

    转型与升级

    十年前，零售业态还是传统商圈吸引客流、拉动业绩的制胜法宝，十年后的今天反倒成为“拖后腿”的累赘。购物中心的创新之路，成为商圈转型的一大亮点。

    仲量联行近日发布的2016广州房地产市场回顾报告指出，2016年零售物业市场整体租赁需求依旧疲软，零售商扩张意愿渐趋保守。购物中心的业态调整在持续进行，需要提供优质体验类元素以吸引消费者。

    作为天河商圈当前极具人气的正佳广场，谢萌对于商圈改造和创新一直很有一套自己的想法。“这两年正佳是在做破坏性创新，是一种非连续性的发展。互联网的发展使信息渠道愈加透明化，同时也导致竞争对手和原来完全不同，除了线下的竞争，更要面临线上的挑战。因此我们原来的发展思路、商业模式都要推翻重来。”

   据谢萌介绍，正佳开业12年间经历了三次不同的定位变化，从开业之初的“亚洲体验之都”，到“家庭时尚体验中心”再到现在的“超级体验旅游目的地”，谢萌很清楚体验业态之于购物中心的重要性。

    “为城市注入想象力是正佳的发展使命，同时我们的业务也是按照这样的原则进行。”谢萌表示，随着消费群体行为习惯发生变化，过去以零售业态为主的购物中心时代已经一去不复返了，未来商圈追求的是商业+旅游+文化的融合。

    无独有偶，曾经参与天河城百货、中华百货等多个购物中心招商，现为广东流通业商会执行会长黄文杰在接受记者采访时表示，传统商圈面临着优胜劣汰的竞争环境，零售商业在不断走弱，甚至不少正经历着负增长，而新的体验业态如餐饮、娱乐、教育、体育等反而在火热增长。

    “大家都在说商场要增加体验业态，实际上过去购物中心的第一功能是购物，现在这个功能在弱化，而消遣以及社交功能的比重则越来越大。所以哪些购物中心能将体验发挥到极致，把人流带动起来，哪个购物中心商业价值也会更高，租金自然也会水涨船高。”黄文杰分析道。

    新商业本质

    去年年初，由马云提出的“新零售”概念红极一时，一说起零售行业，似乎言必及这个关键词。事实上，不少专家指出，新零售并不“新”，线上与线下融合发展早在多年前已被反复提出。直至去年，由阿里为主导的电商巨头纷纷布局实体零售，才算真正引爆这一观点。

    继去年从入股三江购物、间接持股联华超市，今年年初私有化银泰，近日又宣布与百联集团签订战略合作协议，阿里巴巴集团一直在用实际行动扩张其零售版图。那么，对于线下的实体商业而言，新零售又意味着什么？业绩的下滑能否通过拥抱互联网来挽救颓势？

    在黄文杰看来，老商业体的转型困境其实并不在于硬件不足，而是由于受到传统零售思维和体制的限制。

    “电商对传统零售带来冲击是无可避免的，但实际上这两者并不是水火不容的关系。我们可以看到电商在加快收购实体商业，利用互联网基因对传统零售进行改造，使之脱胎换骨。”黄文杰认为，所谓新商业，就是指通过并购和资本融合，呈现出来改造后的商业模样。

    正如太古汇（广州）发展有限公司总经理隋颂伟而言，电商和商场只有学会共存才能达到共赢，“我们就应该要用比较开放、合作的态度去看怎么共同发展。”但同时他也坦言，实体商业的业绩下滑不能完全怪罪于电商的影响。

    “我不觉得现在实体商场的困难完全是因为电商的问题，不要把自己做的不好的责任推到电商身上，对我们来说，最大的竞争对手永远是我们自己。怎么去突破原有的发展瓶颈，这是每个开发商都会遇到的固有的问题。”隋颂伟表示。