京津冀一体化下，装载着熙攘人群、大量商户的批发市场卷入北京功能提升和产业升级的浪潮中。它们有的外迁，有的原地升级，有的脱胎换骨。对于批发市场来说，转变已无退路。希望梳理动批、大红门、新发地、中关村电子卖场、万通等批发市场的转型升级脉络，为其它批发市场转型提供参考样本。

以市场产权做吸盘

样本：大红门批发市场、动物园批发市场

北京批发市场的外迁已箭在弦上。在丰台区商务委与保定白沟新城管委会签署了《战略合作协议》，大红门批发市场启动对接白沟后，永清国际服装城迎来了8位贵客。

北京京温服装批发市场、北京市大红门纺织品批发市场、北京永外连发窗帘城、北京北方世贸轻纺城、北京世贸国际鞋城、北京正天兴皮毛市场、北京世纪丹陛华小商品综合市场以及北京盛购礼品中心8家大红门主力市场签约落户永清。

京温实业有限公司董事长叶文表示，企业会积极配合前往白沟进行实地调研考察，寻求对接点。“外迁不能急于求成，需要经历很长时间，不仅企业需要选址的时间，商户也需要认可的时间。商户对于区域位置、环境条件等方面有时比业主方还要苛刻。”

方仕国际投资集团有限公司董事长黄方贵表示，大红门批发市场与白沟对接的相关扶持政策、产业规划还不明确。“企业不希望穿新鞋走老路，因此外迁白沟希望获得有产权明确、土地权属清晰的商城。”

北京市大红门纺织品批发市场董事长王吉雷表示，批发市场的商户很愿意搬到永清，因为原来聚集在大兴的一些服装企业已经搬迁到永清，面料批发企业作为这些企业的上游供应商，与加工生产企业更容易形成产业链。另外，搬到永清后，他从原来的租赁方变成了市场产权方，“对商户而言，这不仅是原有产业的转移，还是一个新的投资渠道”。

“菜篮子”的八爪鱼式扩张

样本：新发地

前不久，深陷外迁传言的北京新发地批发市场，再度因高碑店新发地产地市场的建立而被推上了风口浪尖。在北京市新发地农产品股份有限公司董事长张玉玺看来，与动批、大红门两大批发市场的外迁不同，前两者以服装为主要经营方式，新发地主营的蔬菜、水果对北京市场来说属于必需品，而非服装、饰品等可需产品。张玉玺强调，新发地市场不会搬家，将通过一批重点项目建设升级。不过，为缓解压力，新发地将把低端蔬菜零售等部分功能挪到河北高碑店等北京周边市场之外。

河北便利的运输距离具有保障北京蔬菜供应的先天优势，张玉玺表示，相比其它省市，北京新发地更倾向于在河北建立产地市场。目前，唐山、张家口、承德等均在新发地的战略布局中，由新发地占股52%的河北定兴产地市场也将在年底前开业。

尽管北京新发地对北京市的作用不容小觑，但作为批发市场，巨大的进出货交易量所带来的交通、环境等负面作用也不容忽视。为了升级市场过于传统的交易方式，改变其落后的形象，张玉玺表示，在近期新发地市场的整体规划中，多个有助于改善市场现有状况的项目正在或将要开工建设。“12万吨现代化冷库正在筹建中。”张玉玺表示。

核心区的“软着陆”计划

样本：万通新世界商城

身处阜成门商圈中心的万通新世界商城(以下简称“万通商城”)希望通过“三年计划”实现业态升级的“软着陆”。从2012年开始，亦购特惠商场、万宁、新辣道等品牌逐渐将这家老牌小商品市场从溢价零售拉升到品牌化发展上。万通总经理杨志强认为，万通本身并没有批发业务，只是零售业态，不存在是否离开或者迁移的问题，但是地处二环，30多条公交线路环绕，地铁二号线直达，紧邻金融街，这样的黄金位置又决定了万通不能仅仅是小商品零售业态。

“从2011年开始制订了‘三年计划’，一年满租、两年品类调整、三年品类升级。”按照万通商城的规划，除了增加品牌商入驻，还要加强体验式消费来抵抗电商的冲击。据杨志强介绍，目前餐饮业态已经占到25%左右，其中一楼是简餐、快餐，三楼将近1000平方米的面积引入了新辣道、五月小厨等时尚、商务餐厅，餐厅黏客性非常大，这也是目前购物中心主流的吸客手段。同时，餐饮也带来了比小商品商户更优厚的租金。除了阜成门周边写字楼流动性的白领客群，杨志强希望，改造升级后的万通商城能够覆盖半径3公里以内的区域，西直门-复兴门-航天桥都被纳入万通的规划当中。

不过，仅有3万平方米的万通即使业态升级也无法与动辄十几万平方米的购物中心形成竞争，“在重点品类做深、做透”成为万通目前的共识。据杨志强介绍，万通已经组织调研团队调查市场，鞋服或珠宝或许成为未来万通着力打造的一个品类。

44个“足球场”脱胎换骨

样本：中关村电子卖场

几年前，坐落在中关村的鼎好、海龙、中关村e世界、科贸等电子卖场是电子发烧友的淘金地，也是孕育创业家的摇篮。联想、京东、方正等一大批企业正是从这里由一个个小商铺起家。不过，昔日繁华的商街变得不再沸腾，这里正面临着大批量商户的撤离。

与过去相比，多数商铺近来生意愈发不景气，已有部分转投其它行业。在中关村e世界，除了产权分散带来的苦恼，由于生意不景气，目前，一层黄金区域全面停止营业，2-4层正常营业商户数量不足五成。海龙大厦中，进入卖场的消费者往往会被多个导购争抢。

2007年，中关村电子卖场面积达到32万平方米，相当于44个足球场。蜂拥的客群，上万家商户，那时北京有近70%的电子产品是由中关村卖出的。鼎好、海龙等电子卖场也成为中国电子产品零售业主渠道。不过，政策驱动与电商来袭让中关村电子卖场从前的繁华盛景变成昨日黄花。数据显示，京东去年的营业收入为693.4亿元，相当于2010年中关村电子卖场最红火时销售额的3倍。

从创业者摇篮到数码产品淘金地，随后电子卖场又陷入了同质化困局到假货横生。在线上消费的时代里，以3C数码产品销售为主的电子卖场正逐渐走向消亡。截至去年底，中关村商业面积已经减少26%，批发零售商家比2010年减少31.1%。最近三年，在中关村西区新增的3000多家企业中，93%是高技术服务业、文化创意产业、科技金融业等鼓励发展业态。

中关村正向着硅谷之路一步步迈进，也许未来这里再也没有了万家小商户的痕迹。鼎好曾被视为中关村商圈内转型较为成功的卖场之一，创新工场、国美网上商城、国际技术转移中心以及清华科技园都已进入。鼎好相关负责人表示，鼎好不会一刀切掉电子卖场，他们不希望设太高门槛给商户，因为这很可能扼杀很多创新的小企业。