2006年，宏观调控使整个京城房地产行业风声鹤唳，异常多动。无论是土地市场，还是住宅市场似乎都像经历了一场“劫数”。就是这样严峻的形势下，有一股热潮却逆市而上，成为2006年京城楼市的“幸运儿”——这就是在今年宏观调控中有惊无险的商铺市场。 

　　转眼岁末已至，回顾整个2006年的京城商铺市场，谁是笑到最后的“王者”？谁又是代表着2006京城商铺独一无二的标志？谁将在2007年的市场纷争中成为“夺宝奇兵”？本报正在进行的“2006十大商业品牌之京城十大商业地产”评选将一一为您揭晓答案。 

    商铺火 年底越烧越热 

　　来自北京市商务局的消息，未来，北京市政府将规划60个重点区域型商业中心。同时，商务部将于2007年6月前颁布实施的商业网点规划条例将对商业物业开发采取规划前置、设计审批、重大项目论证等一系列措施进行规范，以此来引导商业物业发展真正有的放矢。这一消息为今年“热”得不行的商铺市场又添了一把火，政府的规划先行、管理的愈加规范无疑将为北京商铺市场提供更为广阔的空间。 

　　根据国际物业顾问戴德梁行此前发布的分析报告显示，目前北京同期进入市场招商的商铺面积已达500万平方米，成为历史最高峰期。而北京市房地产信息网的统计数据则表明，10月北京商业营业用房预售均价为18192元/平方米，和9月份11605元/平方米的均价相比，每平方米上涨了6587元。 

　　无论是在供应量上还是售价上，京城商铺市场在2006年即将结束的时候表现出了比上半年更为强劲的势头。事实上，进入下半年以来，除了包括朝外SOHO、明天第一城、金泉广场以及望京商业街等在内的已开盘项目均价有所涨幅外，新开盘的项目如大成国际商业中心、六佰本等也都以较高的价格入市，且个个销售紧俏。 

　　而来自土地市场的消息似乎更加证明了，今年包括商铺市场在内的商业地产的火爆仅仅是一个开始而已。根据北京市土地整理储备中心网站公布的消息，在明年第一季度北京将推出的19块土地中，绝大多数为旧村改造地块及热点地区的商用地块。同时，明年入市的商铺面积保守统计也将在200万平方米左右。由此可见，京城商铺市场从今年火到明年已成为不争的事实。 

    变思路 商铺投资形势大好 

　　与以往零散的商铺发展不同，2006年京城商铺市场的发展逐渐向规模化发展。无论是独立商铺，还是社区商铺，超过10万平方米面积的比比皆是。包括国瑞城、郦城、沿海赛洛城、北京华侨城、国美第一城、明天第一城、万年花城、珠江帝景、世纪星城等项目商业面积都在10万平方米以上。 

　　这些商铺有的是作为住宅大盘的配套，有的则是综合建筑体中商务产品的配套。而无论是住宅的商业配套还是综合建筑体中写字楼的商业配套，这些商铺都不仅仅是为项目本身提供服务，而更多的是起到了辐射区域的作用。这样的思路使得这些商铺都具备了在未来建成运营后能够很快聚集商业消费人气的条件。 

　　值得关注的是，一些产权商铺形式的大型商业中心除了具备以上优势之外，还充分利用项目所在的地缘优势打造与区域环境相融合的主题化商业。如位于木樨园商圈内的北京国际玩具城，就结合区域作为服务、小商品批零市场聚集地的特点，主打玩具、礼品等小商品批零，有效地避开了同类产品的竞争。而位于南城的富力信然广场同样也是抓住了项目离北京著名的珠宝批零市场——红桥市场的优势，主攻珠宝行业，并成功吸引到江浙地区的珠宝企业落户其特意规划的“富力珠宝饰品城（暂名）”，意图打造华北地区珠宝饰品零批中心。此外，位于北京西客站商圈内的莲花通宝艺术品商城也是借地缘特性，将项目定位为专业艺术品文化商城。 

　　这些有特色、有主题的商铺无疑更增添了产品的吸引力，而保持这种吸引力的重要一点，就是作为主题商铺，这些项目都不约而同地选择了专业运营团队进行后期管理，以实现投资者的最佳投资回报。 

    外资“馋” 大举收购增市场信心 

　　今年以来，在人民币不断升值的背景下，大批外资投资机构都盯上了中国商铺市场这块大蛋糕。对于身经百战的外资投资机构来说，中国商铺市场的高投资回报率，以及目前看来的低风险性，无疑是当前全球房地产业并不景气的情况下最好的投资去向。 

　　有消息显示，今年以来，境外资金对国内的商业地产频频出手。7月，新加坡嘉德置地宣布将投资33.73亿元用于其在国内商业地产的扩张；而国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金也与美国HOM YFUND集团签署了2亿美元的基金委托管理框架协议，由HOM YFUND集团委托盛阳地产基金在中国进行房地产投资和管理，投资方向主要是商业地产。 

　　而在对人民币持续升值的强烈预期下，虽然有“限外令”的门槛，但似乎根本无法阻挡外资在中国商业市场的扩张步伐。这样的势头不仅让今年京城商铺市场尝到了“甜头”，更让未来更多的商铺项目看到了市场需求的刚性走势。 

　　与此同时，在外资不断“掺和”的同时，由于看好商铺投资收益的稳定回报，越来越多的开发商也开始有所“保留”，对其开发的商铺项目采取只租不售的方式经营。如位于通州区的瑞都国际大厦就有部分商铺自持经营；而北京华侨城的维吉奥商业广场也是由华侨城公司自持经营。而有资料显示，新近开盘的包括三环新城社区商业街、百富国际广场商业部分等都属于开发商自持商业，足见目前京城商铺市场的巨大潜力。

    谁与争锋 正在进行中 

　　2006年，京城商铺市场的火爆可谓是市场上的一大惊喜。而走过这一年，那些已经推出的商铺产品究竟给市场留下了些什么？谁又是2006年最具个性的产品？为了解开这些问题的答案，同时也为了发现2006年最具价值的商铺产品，作为正在进行中的由北京商务联合会与北京商报共同主办的“2006十大商业品牌”评选活动之一，“2006京城十大商业地产”评选也同期拉开了序幕。 

　　本次评选依托于已经成功举办一届，并在京城商界引发广泛影响的“2006十大商业品牌”，先期通过对2006年京城楼市在售商铺项目的精心筛选，选取50个具有代表性的商铺项目入围本次评选；并通过项目展示的方式向广大读者公布50强入围名单。随后，50强项目将经过专家评审小组的综合打分，从中甄选出十强项目及个性单项奖。 

　　值得关注的是，在专家评审之前，本报将组织一次业内研讨会，就2006年商铺发展形势以及未来趋势等相关话题进行研讨，从而使本次评选活动更符合2006年市场的定位与走势，评选出最能代表2006年商铺市场发展的项目。 

　　本次评选将历时1个月，评选结果最终将在2007年年初、“2006十大商业品牌”评选揭晓典礼上盛大公布。本报也将在活动过程中，对评选的每一个环节进行追踪报道，及时发布最新信息，敬请广大读者关注。 

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    明后两年京城商铺继续“抢钱” 

　　经过了2006年大放量，2007年，京城商铺市场将迎来集中开业的新景象。据不完全统计，仅CBD区域，明年就有超过7家商业设施与消费者“第一次”接触。包括新世界商城、美罗城、LG大厦购物中心、银泰柏悦生活、华贸商城、国贸3期、新光三越百货等。而更多的商业设施，如新三里屯、圣拉娜、方恒国际中心、嘉美风尚二期商业及北京香颂商业等也将于2007年间推向市场。 

　　此外，位于南城的两大以珠宝城为主题的商业设施富力珠宝饰品城和天雅红桥大厦也为明年的开门迎客积极准备着。 

　　一周热评与此同时，2007年仍将有大批量的商业进入开发阶段，如为了满足2008年奥运会期间国内外游客购物的需求，朝阳区将在奥运会主场馆的西侧建设32406万平方米的高档百货商场。而大量的商业地块的进入土地招拍挂市场也必将激发京城商铺发展的潜力，爆发出更热的活力。 

    一周热评 

    我们都是好孩子 

　　一句生猛的“官商勾结”，给本来就处在水深火热中的房地产开发商来了个火上浇油。原国家统计局副局长的直言，似乎说得老百姓大快人心，也说得开发商哑口无言。“官商”究竟如何“勾结”，关于这个敏感的话题，无论是“官”，还是“商”都不会深挖。但从接二连三出台的调控政策，到土地市场“非价高者得”，至于从“官”的角度出发，正在积极证明“官”的权威和公正、公平、公开。而那些“商”们也很听话地响应着“官”的号召，让市场逐渐走向规范，唱响和谐。 

　　今年房地产宏观调控走到岁末，免不了要被业界人士评定一番。先不论一系列的调控政策在开发、销售市场上的效果，单是从京城近几宗土地竞标成交情况而言，调控的效果就甚为明显。不仅将土地招拍挂认真予以贯彻执行，同时也成功地遏制了“天价地”的势头，并且将“竞猜”土地花落谁家变成了京城媒体、业界人士共同的爱好。 

　　虽然在土地市场上调控政策达到了预期的目标，但在开发、销售市场上，情况却似乎不容乐观。国际货币基金组织发出的“全球房地产已经开始出现降温迹象”的警告，看上去并没有影响到外资进军中国房地产的决心。在人民币不断升值的强力支撑下，不断有新的外资进入中国房地产市场买地、买写字楼、买别墅，刺激着中国房地产市场本就很刚性的需求继续坚挺。 

　　如此一来，使得北京楼市的现状与宏观调控的预期目标看上去更加有种背道而驰的感觉。而冷不丁地，一向不起眼的京城二手房市场在岁末变成了“墙头草”。有数据显示，今年1-10月份，北京二手房均价每平方米比去年涨了1000多元。业内人士将这样的涨幅除了归结于因调控而转移到二手房市场的购房需要，还有下半年针对二手房市场的税收及管理新政。 

　　其实，今年国家下大力度进行的针对房地产的宏观调控并非短期行为。因此，现在来评定调控的效果和下定论似乎还为时过早。值得肯定的是，房地产市场的发展秩序正在不断规范，开发商们的侥幸和“钻空”心理也正在消退。凭真本事吃饭俨然已经成为房地产行业的新准则。 

　　未来，从“官”方的态度来看，未来调控仍将继续，既然“一刀切”的调控大家有意见，那么就区别对待，量身“打压”，大有不达目标誓不罢休的味道。而众多的“商”们也必将高唱着“我们都是好孩子”，继续走在房地产发展的康庄大道上。