商铺市场可以细分成产业商业和大众消费商业，其中前者已经饱和，而后者还有一定空间。

    目前，几乎每个房地产项目或多或少都要有底商配套，而不少开发商就是等着在商铺产品上赚钱。据易铺网不完全统计，北京华贸中心、万达广场和世纪金源３个ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ，总建筑面积超过１００万平方米；以建外ＳＯＨＯ、幸福家园为代表的办公区、社区底商光在东南三环就有３０万平方米放量，保守测算全北京有超过１００万建筑平方米供应量；还有中关村、浙江村这些ＩＴ、服装类专业市场层出不穷，供应量也超过１００万平方米；再加上王府井、西单几条商业街商铺的零星供应，总共有超过３００万平方米的供应量在这两年集中释放。

　　用每万人商铺面积来横向比较，纽约、巴黎只有５００至６００平方米，而北京已经达到５０００至６０００平方米。因此专家一致认为，由于贷款政策紧缩和供应量过大，北京商铺市场将阶段性饱和。

　　现状： 政策趋紧观念偏差

　　银行对房地产贷款趋紧的大政策背景下，用于投资商铺的贷款门槛抬得更高了。在南京一家产权商铺项目银行最高提供５０％贷款额度；在上海，以商铺申请贷款要经历非常严格的审核程序，除了能够证明有足够的能力还贷外，还贷利息还上浮到５．８％，贷款年限却从２０年骤降到１０年。

　　华高莱斯总经理李忠认为，现在开发商对商铺面积的理解存在偏差，以往认为的大型商场如赛特购物中心，建筑面积只有１．８万平方米，使用面积只有１．３万平方米；现在开发商用开发住宅的经验开发商铺，５万平方米开发商都不觉得大，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ甚至达到５０万平方米。住宅开发与商铺开发不一样，一个家庭因为子女结婚要分家，所以人们对住宅的需求是适用乘数法则的，但是人们的消费能力不可能倍增，所以与之配套的商铺只能适用加数原则。所以在北京会出现商铺纠纷增多的现象，如某些开发商销路不畅，因而选择售后包销类似变相集资的手段，但往往租金回收未至预期而与小业主产生纠纷。

　　北京需不需要如此多的商铺，易铺网ＣＥＯ陈建明分析认为，长远看北京商铺发展空间巨大。但是目前开发商们看到商铺的高利润纷纷争相开发，有的开发商对商业地产先期策划不成熟，加上管理跟不上，同时零售商不能展开经营，已经有一些地方出现阶段性饱和。

　　细分： 产业商业饱和

　　陈建明认为讨论商铺市场阶段性饱和可以细分成产业商业和大众消费商业，其中前者已经饱和，而后者还有一定空间。

　　产业商业以浙江村和中关村为代表，大多是专业批发零售市场，但目前两个村的批发市场已经很多，同时还有新项目进场，其中在浙江村５月开业的百荣世贸总建筑面积达到４６万平方米，从而将浙江村总体量扩张一倍。今年初，十里河家装一条街又开了一座家具建材城，运营半年由于客流上不来，商户正在集体与开发经营方商议减租。由于市场饱和，中关村一些ＩＴ市场将原来留作专业商铺的空间换成做餐饮。“专业市场摊位租金要比普通餐饮的租金高很多，但商铺经营者为了减少空置率只好牺牲自己的租金利益。”陈建明说。

　　相比较，大众消费商业总体看还有一定空间。这一大类包括餐饮、ＫＴＶ、电影院、酒吧等娱乐体验商业，以及超市等零售商业。与上海、广州相比，北京的餐饮密度并不高，而北京餐饮发展空间惊人，光上半年北京餐饮消费已达８７亿元，问题是很多社区底商不能做餐饮，餐饮商铺的供应明显小于需求。体验娱乐商业在中国属于初级阶段，发展潜力大。但是零售商业则趋于饱和，更由于开发经营方经验少专业化不足，因而处于整合消化的阶段。

　　区域： 东部北部供求相当

　　从各区域商铺饱和度可以看到，西部南部传统以饱和的产业商业为主，两部分区域面临转型；同时东部北部随着住宅增多人口重心转移，需求会跟上供给。

　　东部北部区域历史上少有大型商业，直到最近住宅增多才有改观。值得警惕的是北部区域亚奥商圈内有不止一个超过７万平方米的商业街项目，这样集中的量需要市场消化一个时期。

　　西部区域面临转型，１０月１日第一座ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的开业震动西部，这对周边中小型商业有辐射冲击作用。南部商业开发商心情比较矛盾，开发商知道做产业批发市场能赚钱，但是近期供应量放得太快。

　　由于政策对在二环以内的内城区域里建设大型商业项目进行严格限制，所以供应量本身有限，需求量也在微弱增长。