2005年底，北京一家营销公司对整个山东市场的商业地产做过一次简单调查，分析结果表明只有20%的大型商场进入正常经营，其余80%左右都是经营困难或者完全空置，由此引起的纠纷也很多。进入正常经营的大型商业地产一般都是在老的商圈内，或者城市的中心区域，有成熟的行业和老商圈依托，其中最为成功的就是“银座”为标记的商业地产，由于依托银座商业而做，因此“失手”的概率很低。但是，对2007年济南商业地产的态势，业内人士均表示：喜忧参半，市场没问题，最需要解决的是售后经营的问题。

    2006商铺销售：空前繁荣的市场

    2006年，济南商铺销售的繁荣是有目共睹的，大学商业街一期、圣凯摩登城、海蔚广场商铺、汇泉地王广场、洛口运动休闲服饰城、齐鲁鞋城、嘉汇环球广场商铺………几乎所有的商铺销售都很顺畅，价格也节节攀升，市区商铺整体均价已经接近1.2万／平方米，汇泉地王广场这样城市中心商圈的商铺均价已经超过2.4万元／平方米。

    这与进入观望状态的住宅和进入胶着状态的写字楼市场形成了鲜明的对比。根据我们的采访调查，山大路和历山路等济南市中心区域的项目都已经借助政策性调整更改规划，大大增加了商铺和商务公寓的面积。

    资深市场调查专家、策划人邢凤军认为：2006年商铺销售火暴的主要原因是国家宏观调控给开发商开发住宅带来很大压力，开发商主动调整发展方向的结果，也是城市建设发展的必然。同时，对社会闲散的个人资金而言，由于住宅投资利润压缩，周期变长，营业税等税费的征收等压力，投资资金往商铺方向流动是必然产生的结果。他预测：2007年将是商铺非常热闹的一年，也将是2005年和2006年商铺销售面临售后经营困境的一年，因此，商铺作为商业地产，应该是研究如何搞好售后经营，以保持行业市场良性发展的时候了。

    2007商铺经营：“委托出租”的非专业化市场风险

    “委托出租”已经成为商铺销售重要的环节。2005年和2006年已经出租的大部分商业地产都有“委托出租”管理的内容，2007年，部分项目交付使用，售后经营的问题将浮出水面。根据我们此次采访和调查，商铺的个人投资中，委托经营占了90%以上，尤其是一些位置比较偏远的地段，委托经营几乎是100%，很多投资者没有时间打理商铺物业，因此就委托给开发商所挑选的经营管理公司。

    在采访中我们了解到，目前济南的很多开发商虽然开发了品质很好地段也很好的商铺，但是对售后经营还是没有足够的重视，很多开发商计划委托物业管理公司来进行经营管理，投资者就要承受非专业商业经营公司管理带来的经营风险。如果经营出现问题，投资者对商铺的投资信心就会减弱，整体市场就会受到打击。根据我们的调查，目前明确表示会聘请商业经营管理公司来进行后期经营的开发商只占采访总量的20%，其中洛口运动休闲服饰城是已经明确聘请已经在北京有3年成功运作商业地产经验的香港嘉美联合商业管理有限公司进行后期经营管理，并已经签订5年经营合同。

    后期经营：改变观念是成功关键

    在济南地产行业中，聘请营销策划公司已经被市场广为接受，但是在开发商业地产过程中聘请专业的商业经营管理公司却还没有被认可。海蔚置业总经理曹述建２年前就大声呼吁，在商业地产中一定要引进专业的商业经营管理公司进行策划和顾问，甚至在选址过程中就要有商业管理公司介入，才能保证商业地产的成功，也才能保证品牌的长期建立。

    洛口运动休闲服饰城的投资商香港嘉美投资（控股）公司王总介绍：一个成功的商业地产项目，从交付之初，就必须面临3－5年的培育时间，在市场培育期间一个专业的商业经营公司起着重要的作用。开发商所做的就是做好房子，商业管理公司所做的才是把商铺变成金子，这样，不仅买的人赚了钱，卖房子的开发商也建立了良好的信誉，否则就砸掉了自己的牌子。在济南，目前这样的理念还没有被接受，因此最关键的问题是改变观念。

    投资者：分析市场　谨慎投资

    张先生在西部大学商业街购买了一套40平方米左右的商铺，他很关注西部的未来发展，他认为西部未来的市场前景一定会非常好，也对短期内的收益存在着很大的预期。张先生的心态代表了很大一部分投资者的心态。

    洛口运动休闲服饰城的投资商香港嘉美投资（控股）公司王总认为，根据他们的市场调查，目前济南市场的投资者心态不稳定，对市场的预期普遍很高，很多人以为商铺一交付使用就一定能赚钱，但是实际上商铺的发育需要很多客观条件。首先是周边市场要稳定，有发展潜力的老商圈、购买力强劲的城市黄金区域，都会压缩商铺培育期，但并不是说黄金地段的商铺就不需要培育期。这是投资者首先要接受的观点。

    其次，开发商要为项目后期经营做好准备。这就需要投资者在看销售广告之余，对市场和项目现有状况进行分析，把握时机，才能投资赚钱。

目前济南在售商铺一览表