业委会非法？经营管理公司销声匿迹为哪般？业主自主招商能成功？

　　紧邻荷花池的传统优质口岸，大牌商业地产项目“荷花金池”却陷入了一个生意惨淡、业主与开发商矛盾重重的泥潭。近日，在项目经营管理公司销声匿迹以后，荷花金池的部分业主开始了自主招商的漫漫征程，尽管无法完全挽回资金损失，但多少赚回了一些宽慰。这部新闻事件层出不穷的商业长剧，到此终于进入了一个尴尬而平淡的尾声。那么，回顾过往，荷花金池究竟能带给业界怎样的警醒和反思呢？

　　“售后包租”——难担招商风险

　　“荷花金池市场”位于荷花池商圈北站东二路18号，二环路内侧，紧邻火车北站和荷花池汽车站，整个市场建筑面积为6万多平方米，市场负二层为大型停车场，负一层至四层为商业用房，第五层为可用作办公及仓储使用的商务中心。

　　在荷花金池销售阶段，开发商打出了商业地产惯用的“售后包租”招牌，让投资者们确信这里的商铺虽然价格不菲，但最多20年就可收回成本。因此，荷花金池的商铺受到了众多投资者的青睐，特别是荷花池发迹的商家，更是一掷重金，以每平方米数万元不等的价格在这里买下了物业。此外，成都的各大媒体更是在近几年来对荷花金池倾爱有加，长篇报道屡见不鲜，以至于这个项目几乎成为了成都无人不晓的商业地产“旗舰”。

　　本月上旬，当记者走进荷花金池项目时，发现这里的萧条与当初火热的宣传形成了黑色幽默般的反差。在一楼，只有大约三分之一的铺面开门迎客，生意不咸不淡；二楼、三楼的铺子全部空置，在此讲话都可听见明显的回音；四楼的商铺几乎全部被经营窗帘的商家占领，不过显然这里的店员要比顾客多了许多……一位窗帘店老板告诉记者，“目前这里的所有业主都在亏钱！当初花好几十万元买下的铺面，现在最多也只能租到几百块，而大部分铺面根本没人问津。照这样下去，别说20年收回成本，40年都不可能！”

　　由于招商困难，已营业的商铺也生意冷清，当初负责为业主招商的经营管理公司已经不见了踪影——招商机构缺位，“售后包租”就此成为了一句空话。

　　实际上，成都乃至全国其他城市的商业地产项目为了推动销售业绩增长，不厌其烦地向买家作出了“售后包租”的承诺。这个承诺看上去消除了购买者的风险顾虑，但却往往在遭遇现实的招商困难时，经营管理公司无法返出物业租金，以“蒸发”的方式践踏了买卖双方的契约。即使业主采用法律手段维护自己的权益，但官司打得头痛胜机渺茫不说，即使胜诉，也很可能遭遇到“执行难”的新问题。

　　“售后包租”模式早已饱受诟病。不过，在营销利益的诱惑下，这个“楼市偏方”却仍旧在一而再、再而三地透支着开发商和经营管理公司的信用。“虽然中国的商业信用体系尚不完备，但可以肯定地说，忽悠过消费者的企业很难做出大品牌！”一位房地产营销人士表示，“售后包租”至少应该让出商业地产营销模式的主角位子，而把其视之为“万能药水”的开发商，更应该慎用，甚至是放弃这一招！

　　市调失误——造成定价偏高

　　大约两年前，荷花金池在开盘销售时，与成都很多商业地产的开发商一样，打出了“只要首付，不要月供”“20年收回成本”等一系列广告语。紧邻荷花池的绝佳传统口岸，由经验丰富的荷花池商家入场经营，这个项目的前景似乎被无限看好，丝毫看不出风险会躲在某一个角落里偷笑。

　　“但是，开发商对项目的预期实在是太高了。销售定价的时候过于乐观，对租金的判断也远远超出了商家的承受能力。”在销售中心参与自主招商的一位业主表示，或许开发商当年对市场调研做得并不到位，导致了对项目的定位有失偏颇。他感慨说，荷花池虽然是成都乃至整个四川地区的金字招牌，但它的口岸价值并非可以无限放大；再者，荷花金池毕竟只是紧挨老口岸的新项目，其商业价值应该循序渐进地被释放，而不是在刚一开盘时就“一口吃成了大胖子”。

　　一名来自攀枝花的业主为了租出自己的荷花金池商铺，已经在成都和攀枝花之间往返了10多次。“当年荷花金池的开发商还到攀枝花进行了宣传。我连项目都没有看，一听‘荷花池’这个招牌就决定投资了。当时想得好简单，以为只要跟荷花池沾边，无论如何生意都会非常好做，还以为这里的租金肯定会超过荷花池的老口岸。开发商也一直给我们宣传说，这是一个高档的商业建筑，皇帝的女儿不愁嫁。哪里有想到，荷花金池虽然跟老口岸离得很近，生意却差了好远好远。但现在我回头一想，不管新建筑有多高档，只要商圈不如荷花池成熟，租金也就永远不可能超过荷花池。”

　　从事房地产营销多年的丁先生也坦言，商业地产的口岸价值往往是“一步差三级”；再者，一直以来经营中低端服饰、家纺的荷花池而今是否需要高端的商业项目，也有值得商榷之处。“即使整个荷花池商圈以后必然会提升形象，走高端路线，但这也是一个渐进的过程，欲速则不达。荷花金池的开发商或许是在提前兜售荷花池商圈的未来，所以，难免跟现实情势出现了尴尬的断层。”

　　当记者联系荷花金池开发商公交房产时，对方以“该项目现在已与前期开发并无关系”为由，谢绝了采访。

　　杀鸡取卵——打通商铺墙壁

　　几个月前，荷花金池还在经营管理公司的管理下时，为了吸引经营窗帘的商家进场，经营管理公司先后打通了四楼许多商铺的墙壁，若干个小商铺被连成一片。窗帘商家固然被留下来了，但许多业主完全不满意管理公司的做法：第一，卖窗帘需要较大的营业面积，为保证商家能够接受，每平方米的租金也就相对低廉，这损害了业主的收益；第二，管理公司和商家在打通铺面的时候，并没有征求业主们的同意，墙壁一消失，一些业主表示由于不能明确自己的铺面究竟位于何处，在业主间的租金分配上也出现分歧。

　　幸而，眼下四楼“破墙”的矛盾已经得到了解决，自治的业主们又陆续将墙壁修复，不再为此纠缠不清。但一名同样不愿透露姓名的业主认为，经营管理公司当时打通商铺墙壁的做法无异于杀鸡取卵，是非常短视的行为。“当时，电视媒体也为这件事情曝了光，使得业主与开发商、经营管理公司的矛盾进一步公开化。虽然破墙这件事已经成为了过去，但业主们的心里都还留有一些小疙瘩。”

　　12月上旬，记者在荷花金池招商办公室的墙上看到，自治的业主们经过商议，对每层楼的商铺重新做了租金定位：首层租金40-75元/m2，一层60-100元/m2，二层50-80元/m2，三层30-50元/m2；物管首层至3层20元/m2，4层10元/m2，5层5元/m2，负二层2元/m2；打墙恢复补偿金100元/m2（该费用由商家出，主要用于因为连通铺面被打毁的墙）；市场管理押金为2个月租金。从价格上看，这个价格已低于当初开发商承诺的包租价格一半以上，赶到招商办公室咨询的商家倒是一直保持在20人左右。

　　以这样的租金水平，业主们无法在20年，甚至40年之内收回投资成本。用业主们的话来说，“只是减少一点损失而已”。例如，一位业主告诉记者，他买荷花金池的一个铺面用了43万元，使用面积不到10个平米。如果按20年收回成本计算，该铺面每平方米每月的租金至少得在200元以上。按目前的最高租金100元计算，该业主至少需要40年才能收回投资，而前提条件是还得有商家不间断地把这个铺面租下去。

　　业委会——管理混乱加剧矛盾

　　在荷花金池招商办公室，10余位业主忙着为前来咨询的商家登记，担当了义务的招商工作人员。其中一位自称姓李的中年女士介绍说，经过多次开会协商，荷花金池业主委员会终于成立。大家对荷花金池所有商铺的租金进行集体定价，然后由业主们自己轮流值班招商。“这样最大的好处就是成本低廉，让业主和商家面对面接触，减少了很多中间的管理费用。在招商结束后，我们会公开招聘物管公司进行管理。”另一位业主张先生也说，“我买个铺子花了几十万，花的都是血汗钱。现在不管什么价钱把铺子租出去，总比空起好啊！”

　　在招商办公室门外，一位自称也是业主的女士拉住记者，悄声告诫说“业委会是非法的，他们对记者怀有对立情绪”。她左顾右盼地慎言，荷花金池业委会自成立以来，只做了三件大事：签无效委托、签无效合同、做无用功，可简称为“三无业委会”！首先，业委会与大家签订的招商书超出了其职权范围，属于“无效委托”；其次，业委会利用委托书与经营管理公司签订招商合同，属于“无效合同”，应该自动解除；再者，业委会所做的招商工作，违反了国家相关规定，是没有法律效力的，而且还耽误了大家的正常招商，所以叫“无用功”。

　　这位女士的不满并非个案。在荷花金池的网上业主论坛上，记者发现了大量帖子对该业主委员会进行了攻击。一位网友直言，目前的业委会应该集体辞职，重新选出业委会，修改《业主公约》和《议事规则》，新的业委会只能从事与物业管理有关的活动。一封“告全体业主的公开信”更写到，“有一小部分业主委员会成员相互勾结，在进行暗箱操作整个楼盘的招商工作，用自己刚成立不久的所谓的经营管理公司，和业主委员会签订合同，以便获取暴利。业主委员会和我们广大业主所签订的委托合同，是个欺诈合同，委托合同中有一条是：‘本合同为不可撤消合同’。这就是不合理，因为委托合同中没有给我们广大业主签订具体的商铺租金价格、商铺租赁时间。如果按照委托合同执行，业主委员会可以把我们的商铺以很低的价格或者不收租金的方式租给经营管理公司，他们从中获取暴利。这样，我们广大业主50年都收不回成本，损失就惨重了！”

　　从业主与开发商的纠葛，到业主间相互间的不信任、对立，荷花金池的各类矛盾错综复杂，不断演进。从事房地产营销的丁先生评论说，业委会的管理混乱，不仅让业主自乱阵脚，给项目运营造成伤害，从另一个角度讲，不是间接伤害了有义务协助成立业委会的开发商的形象吗？

　　解决痼疾——复苏仍有希望

　　通过对荷花金池部分业主以及几位业内人士的采访，记者发现，人们对荷花金池恢复正常运营仍抱有较高希望。归纳起来，以下见解或许可以引人思考：

　　其一，不能盲目降价。荷花金池的大多数铺面经过一年多的闲置，大部分业主都很焦急，租金标准大幅降低了，业态规划也走向混乱。招商的业主应该把目光放长远一些。荷花金池的硬件和地理位置都不错，但就缺少软件———优良的管理。业委会应努力把握价格的火候和建立良好管理体系，让口岸渐渐升值。

　　其二，招商品质很重要。以低租金和过于优惠的政策吸引商家，不一定能真正引来好商家，也许先吸引来一帮做廉价商品的商家，把位置填满后，今后的路就会走上歧途。首先应定位做什么档次的商品，再选择性地挑选一下商家；还可以根据业态去主动引进一些大商家，让大商家带动小商家进场。

　　其三，项目还需专业的策划包装。荷花金池是天生丽质但人未识的美女，需要专业公司来担负招商责任。招不到商的部分原因，是市场没有统一的策划和规划，商家没有看到市场将来的前景，所以没有信心。项目应该拿出一份完善的商业策划书，内容应包括荷花池的硬件情况、商业定位、发展前景，以及逐步的商业推广方式。

　　其四，专业物管公司必不可少。荷花金池要持续健康地发展，应该请一个有信誉的物管公司进驻。只有管好了物业，租金价格也才有希望抬头。