核心商圈商铺的难以旺场，在某种程度上促进了社区商铺的趋势。

 　12月8日，新中银·金色华庭“新街口”商铺正式对外发售。记者在现场了解到，开盘当天虽然仅推售50个商铺，但现场有意向客户却超过250人。与此相对的是，一些地段被一致看好商铺，却一片冷清。

　　业内人士认为，这意味着目前东莞投资型物业更倾向于社区型街铺。

　　据了解，继“新街口”之后，元旦前后理想0769也即推出三期商铺，将主要服务于小区生活。

　　社区商铺

　　投资风险低优势渐显

　　“社区商铺与城市大商圈的商铺最大的不同是定位。”理想0769营销部经理黄伟表示，社区商铺定位是社区业态，主要是为了满足小区居民日常生活需求，如餐饮、士多、美容美发等。“相对于城市商圈的商铺而言，投资社区商铺的风险相对较低。因为社区商铺面对的群体主要只是小区居民，市场变化因素少，消费人群相对固定，依赖其他因素少。”

　　营销代理公司瑞峰置业金色华庭项目策划经理逄臻也认为，随着南城新中央生活区地位的确立，南城中央生活区内社区配套型商铺的投资价值已逐渐被市场认可，市场投资前景不容置疑。

　　目前，东莞投资型物业渐渐倾向于社区型街铺。据了解，理想0769也将在元旦前后推出的三期商铺，届时将连同前面的两期商铺以及将来的第四期商铺，将组成一个“Living mall”，作为主要服务于小区生活的一种业态，暂定名为“第五街”，并将会分街区经营不同的业态项目。

　　据了解，开发完毕后，理想0769有将近6000多户2万人左右，四期加起来的商铺面积有3万平方米，租金回报率达6%左右。

　　商圈商铺

　　租金高受限多难以旺场

　黄伟认为，虽然商业中心地段的商业商铺在经营业态上可能有更广的范围，但其租金也会相对较高。另外，这类商铺一般都需要一个旺场期，要靠该商圈里的大商家或主力店的带动作用。

　　“投资商铺除了地段外，还要看配套。”黄伟表示，第一国际地段其实是不错的，但一直处于冷清状态，主要是因为目前该地段配套还不是很完善，人气不能聚集，“另外一个重要原因，则是第一国际的写字楼入驻率还不是很高。东莞是一个劳动密集型的工业城市，对写字楼的需求还有一个城市转性的过渡时期。而第一国际的写字楼量多，恐一时难以消化。”黄伟认为，行政中心的写字楼离该商圈还有一定距离，因此该商圈的旺场可能还要一段时间。

　　满堂红综合部负责人熊佳也认为，投资社区商铺，如新中银商铺，只要有超市等较大的商业项目进驻，加上原有小区住户，投资立马都可以收租了。相比之下，像第一国际这种商铺投资的风险则会比较大。

　　据了解，地王广场虽然处于人流密集中心地段，但今年出现不少商铺撤出的情况，熊佳认为，这主要是因为其原有定位和进场租金都比较高，而东莞的白领相对较少，再上东莞市民消费观念的原因，比如目前东莞已有吉之岛、海雅、天虹等形成一定气候的购物点，但东莞人仍习惯于到香港澳门等地购买中高档物品，这种消费习惯某种程度上造成了东莞本地一些中高档商业项目难以为继。

　　“另外，第一国际商铺地处核心地段却经营并不理想，还有几个原因。”满堂红金月湾分店助理经理邵柱康分析认为，一是目前东莞正处于转型时期，对写字楼等物业的需求有限，导致人流量的不足；二是东莞人的消费习惯还不足于撑起商圈商铺的需求量。

　　市场分析

　　莞物业投资商铺约占3成

　　商圈商铺的难以旺场，在某种程度上促进了社区商铺的火热。据满堂红综合部负责人熊佳介绍，在中介公司，投资房子和商铺的比例大致在7：3左右，投资商铺的人一般经济实力都较雄厚，而投资商铺的回报率一般也比投资房产要高。“在东莞某些有特色产业或者经济发展较好的镇区，商铺投资方面的回报并不比城区差，如长安、厚街、常平、樟木头、虎门等这5个镇区，铺位租金都很高。”

　　金信联行宏远分行经理李倩认为，商铺的投资前景在二手市场会体现得更为充分，因为在此之前已经逐渐形成趋势，升值空间和潜力都已经可以看出来。

　　她认为，投资商铺最重要的是看地段，其次是商铺周围的配套。“像第一国际、地王等虽然有不错的地段优势，但因为东莞的商业点随着城市的扩张而分散，不象深圳东门商圈如此集中，因此商铺的投资也随之分散。”李倩表示，另一方面，第一国际和地王广场在定位以及招商上，可能存在一些与市场脱节之处，因此在商铺投资方式可能还欠缺人气和火候。