有专家预测，2007年将进入有史以来最为集中的商铺开业高峰期。

　　然而不可忽视的是，一系列的调查研究机构表示，目前北京市的商业地产项目仍有超过1/3是处于闲置状态，随着商业的旺盛，商铺空置率问题给整个行业敲响了警钟。

商铺经营两极分化

　　如今，在北京的商铺差异性很大，黄金地段的商铺空置率是0，而失败的项目空置率是100%。一个商业项目如果没有人气即便降价也售不出去，空置率就是100%。

　　记者在走访京城局部区域后发现，由于土地稀缺和规划的限制，中心城区商业用房的销供比明显高于其他城区。商铺利用率较好的，依然集中在传统商圈，像燕莎、国贸，西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。而在一些南部新兴的商业区以及社区商铺依旧存在着空置率较高的问题。

　　据世邦魏理仕环球研究部统计显示，由于北京今年的优质零售物业(包含高档购物中心、百货商场和著名商业街)供应量达到95万平方米，几个主要商业区将会有比较明显的增长。

　　但持续上升的需求远远赶不上新增供应量的增幅，由于新增供应量巨大，京城很多的新兴商业区将承受较大的招租压力。如果说北京市商业地产已经供过于求，但据权威部门调查，北京人均商业面积仅为0.78平方米，与国外发达城市1.2平方米/人的标准尚有较大差距。因此，北京的商业需求并未得到满足，只是存在定位和区域的发展失衡，导致有效需求不足。

　　“虽然目前的市场供应量很大，但对于商家而言，可供选择的优质店铺的数量并不多，除了位置、价格以外，项目的经营管理水平也应是选址时比较看中的因素。”一位连锁店的经营者认为。

综合因素恶性循环

　　一个商圈的形成取决于多种因素，其中应考虑行程、辐射力及周边大型商业设施因素。

　　“关注商业要从关注交通开始，实际上我们传统的那些商业中心区的繁荣，也是跟我们交通的区位优势相关的。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示。

　　的确，在北京的商业各商圈利用率上看，交通较好的地区也是商业最繁荣的，而且人气也旺。一些地段的商铺尽管销售一空，但由于交通不方便，布局不合理，阻隔了客流，导致很难迅速形成人气，也难以像传统商业圈那样构成新的商业集中地。

　　“像一些热点地区，尽管商业繁华，但依然有个别大厦的底商存在着空置率高的问题，这也是在同一区域内众多商业地产项目的重复定位造成的。布局不合理，商铺不愁卖，愁的是招商。”一位地产营销人士对此道出肺腑之言。

　　记者走访发现，一些销售阶段看好的商业项目却在招商环节把握不准而再入谜局。像中关村的一些项目，其高层写字楼几乎销售一空并且已经入住，而底层的商业用房由于招商进度缓慢，在占有区位和人气优势的情况下，商业用房仍然没有很好利用，优越的地段只保证了客流量，但经营缺乏特色，招商难以成功，因而形成空置。

社区商铺陷入怪圈

　　社区商业作为配套公建，似乎走入了一个怪圈：销售时都挺火爆，等到运行起来时却是不死不活，有的不久后就关门了，有的打出“转租”、“转售”的牌子，当初开发设计时设想的这个“风情”那个“特色”，几乎难以实现。

　　在三环新城，记者发现，商铺都是处于空置状态，据了解，社区商业主要是由投资者和经营者两部分人组成，而由于投资者不理性，运营缺乏整体的策划和统一的服务间接推动了空置的产生。

　近几年，京城周边新增社区的不断加入，一些具有一定规模的社区里面普遍感到缺少中型的有凝聚力的商业中心。而随着收入及文化素质的提高，人们不再将社区商业看作一个单纯的购物场所，而是希望在其中能实现购物、休闲、聚会等系列活动，而购物中心更易于包容服装、餐饮、服务等业态，一站式满足人们多元化的需求。

　　但由于一些新兴社区配套设施不完善，社区商业针对性强、而辐射能力及聚集效应较弱，难以形成稳定的客流和消费力，缺乏吸引5000平方米以上主力店进驻的大型商业，因此很难形成商圈。

　　而一些城市边缘地区，由于有大量的临时建筑性的批发市场存在，对周边社区商业的招商也间接地构成了影响。

业态差异有利共赢

　　眼下，北京不少商业物业上市部分的供销比处于比较良好的状况，然而一个区域内同类业态商业设施的重复开发，也让不少商户面对同质化竞争望而止步。

　　“如果要开连锁加盟，要考虑很多的局限性，在筹备开店的同时，也要考虑同业态的竞争。而现在在市区选址上却很难开辟出新的店铺。”某连锁店铺的店长谈到。“不少新开项目的重复业态定位，简直是浪费资源。”

　　区域内人们日常生活的多元化，也使业态“同质化”过高的区域商业消费处于萎缩状态。而一些传统的商圈也在向多业态发展转移，像位于西二环马连道茶叶一条街的茶贸国际项目逐渐升温，并增设服装城，不仅填补了该区域的空白，而且“升级”后也使其通过各个业态的互为借势，实现整体双赢。

　　商业是一个现代化、国际化大都市的活力所在，北京的商业市场一直受到各方面的密切关注。有研究数据显示，北京商业用房开发投资吸引力仅次于上海，位居全国第二。2006年，北京市社会消费品零售总额累计达到2980.9亿元，同比增长12.7%。随着2008年奥运会的临近，在商业高增长的带动下，北京各个行业的商铺开始活跃。