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　　通往奥运的地铁——在写有如是标语的地铁广告牌前，张铁轶驻足许久。这是一个产权式商铺的广告，位于北京立水桥，这里既是2008年奥运村的辐射范围，又与地铁5号线立水桥车站毗邻，于是，在奥运地铁站点规划全部公布之后，“奥运+地铁”便成为了这个商铺项目最大的卖点所在。

　　张铁轶进退两难。尽管他已经是个商铺投资圈里的老鸟，但“奥运盛名”的诱惑他难于抗拒。然而，当年惨败西单地铁站商铺的经历，又不得不使他谨言慎行。他十分清楚，人流毕竟不简单等同于客流，至少现在看来，奥运地铁沿线、周边甚至是地铁站内的商铺物业，大都有些画饼充饥的味道。

　　6月11日，《北京地铁奥运安全服务手册》首次发行，列出了10大奥运场馆地铁站点。一时地铁附近商铺吸引了众多的目光。记者从北京地铁总公司了解到，按照已签订的协议，地铁里面的物业由香港地铁物业公司来管理，不对外出售。而在奥运村辐射区域内，基本已经没有一手商铺对外直接销售。因此，奥运地铁周边的商铺一时炙手可热。

    西单教训

　　2003年的盛夏，对于张铁轶而言，是一个彻底的解脱。此时，北京市政府出于安全疏散的考虑，开始全部拆除北京地铁站内的商铺物业，张铁轶所投资的商铺便在拆除之列，但他丝毫没有心痛，因为他当时正为如何处置这个不赚钱的商铺而犯愁。

　　“赚不到钱。”在这位以“不见兔子不撒鹰”著称圈内的投资客的记忆中，他2001年在西单地铁站一层买下的一个面积10平方米的商铺是他为数不多投资失败的案例。他向记者回忆，那两年中，全部收益仅是1/3的预付租金，除此之外，他的几任租客，都赖了租金的账，张铁轶坦言，这些赖账到今天都没有追回。

　　商户赖账的原因是店面经营赚不到钱。记者了解到，这在当时西单地铁的商铺中并非个案。当时的情况是，每天能有150元的营业额就已算十分不错。这样的营业流水，显然难以支撑高额的租金，毕竟在对外销售时，西单地铁站以单日12000人次的人流将这些商铺定位为了黄金旺铺。

    奥运画饼

　　“奥运地铁沿线的商铺也是这个道理。2008年人流量会很大，但都是去看奥运会的，这些人流估计能转化为客流的情况也不会太妙。” 张铁轶如今已经是一朝被蛇咬，十年怕井绳。

　　不过，在奥运的盛名之下，身为职业投资客的他，不可能对一个可能的商业机会完全听而不闻，在他看来，即便否定奥运地铁线路周边、内部商铺的投资价值，也必须在详尽的调查之后才能下结论。

　　“量很大，都打奥运这个概念，物业形态上没有什么差异化，日后的经营一样可能出问题。”张铁轶对记者说，更为关键的是，他在调查中发现，前赴后继的投资者已经让奥运沿线周边的商铺有了些许坐地起价的味道。今年4月，一个住宅项目的临街商铺给他的报价还只有7700元/平方米，但奥运地铁线路站点公布之后，其价格就已经飙升近5000元，这让张铁轶心里感到没底。

　　记者了解到，目前的市场情况是，在奥运村辐射区域内，基本已经没有一手商铺对外直接销售，主力供应基本为二手甚至三手，但这些商铺的持有者绝大多数属于短期投资客，在买下商铺后并未进行经营，而是纯粹等待不动产直接增值后转手获利，因此，虽然商铺售出已有时日，但商业氛围的培养，却远没有启动。

　　“这里所有的人都在讲奥运，但是没有人和我解释人流和客流之间如何转化的关系，这是我觉得这里风险很大的原因所在。”张铁轶向记者强调。

　　正是出于这样的考虑，张铁轶决定自己看看再说，而不着急下结论或者出手。

    规划成败

　　“奥运地铁沿线、周边的商业确实存在炒概念的问题，但并不是完全没有投资价值。”6月18日，一位曾参与奥运村周边商业规划的业内商业专家对记者说，在他看来，即便在奥运的盛名之下，商业仍要统一规划经营，“并不是说有了奥运就随便满地捡钱那么简单。”他强调。

　　商业地产专家穆浩认为，奥运地铁沿线周边的商业规划，应着重于从“人流向客流转化”入手，首先规划那些非目的性、随机性消费的产业和经营种类。“比如餐饮、小纪念品、比赛配件产品，以及休闲饮品、咖啡厅这样的经营场所，这类场所通常是随机的，关键是可以让流动的人流停下来，这样就具备了人流向客流转换的基础。”他对记者说。

　　目前，记者了解到，相关负担奥运村规划建设的单位已经意识到了相关的问题，正在着手对商业业态、经营种类进行统一的规划与培育，以解决人流客流不能相互转换的问题。

　　然而，困难依旧存在。因为具备人流向客流转换的经营方向大多雷同于餐饮、小商品销售等领域，如何避免重复经营与竞争，是像张铁轶一般的投资客真正关心的问题。