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     过度开发导致大量积压，进而使得上海出售型商铺新增供应量大幅缩水，商铺价格出现严重分化。数据显示：最近，上海出售型商铺新增供应量出现了较大幅度缩水，环比下跌50%。今年上半年成交量仅微升1.2%，商铺空关现象已从郊区蔓延至市中心。

    据了解，今年上半年上海出售型商铺的新增供应量为６５万平方米，仅为去年下半年１２８万平方米新增供应量的一半，但即便如此，商铺整体供应量依然过大。“住宅的存量只相当大约半年的成交量，但是商铺的积压量相当于两年半的商铺成交量。”上海房地产研究机构佑威房地产研究中心主任薛建雄分析。

    过度开发导致大量积压

    由于之前的过度开发，出售型商铺供应大量积压。佑威＆天天房展网研究中心的数据显示，出售型商铺供应量年初为４４５．６５万平方米，上半年新增供应６５万平方米，目前还剩余４１９．１万平方米未售出。

    对此，薛建雄表示，“通常存量房源与半年的销售量相当为正常，但是商铺的这一比值达到４．５７：１，积压现象已经较为严重。”与之对应的是成交量缺乏起色。据悉，今年上半年商业用房的成交量为９７．３６万平方米，环比微升１．２％。

    薛建雄分析，新增供应下降主要由于出售型商铺销售困难所致。“前期积压的过大供应量使得很多住宅项目减少了商铺的供应，另一方面郊区的大型商贸城数量也急速下降，加之最近几年商用土地供应的稀缺，综合之下导致出售型商铺的供应量下降。”

    由于新增供应量的大幅缩水，商业用房的平均成交价格开始回升。数据显示，成交价格在上半年回升了１５．８％，达到１１４０６元/平方米的历史最高水平。

    不过，商铺的价格千差万别，尽管成交均价为１１４０６元/平方米，但实际上因为地段、产品的多元化，导致商铺价格出现严重分化。社区商铺方面，位于南丹路、徐虹北路口的汇贤雅居去年９月推出３７席３６～１００平方米的沿街商铺，至今已售出的２８席铺位平均成交价高达４４２７０元/平方米，其中最高单价５２５８７元/平方米；而大型ｓｈｏｐｐｉｎｇ ｍａｌｌ的商铺，诸如位于世纪公园的商业广场一二层的部分商位售价高达６万元/平方米，租金也在２０元/平方米·天以上。

    空关已从郊区蔓延至市中心

    上海的商铺供应高峰持续了两年后，使得如今商铺空关现象加剧。薛建雄日前称，原本只在松江等外环区域比较严重的商铺空置现象，已逐渐蔓延到了静安、普陀等市中心区域。

    “通常存量房源与半年的销售量相当为正常，但是目前上海市场上的商铺这一比值达到4.57∶1。”据薛建雄介绍，目前，上海中心城区静安、黄浦、卢湾的非主流商业街上，有很多沿街的整幢商业用房空关，虹口、杨浦、闸北、普陀等区商铺整栋空关的现象更为严重。只有长宁、徐汇两区商铺的市场表现相对较好，且两区商铺价格居高不下。

    “虽然上半年商业用房市场成交呈现量升价涨的局面，但过去两年总体供应‘泛滥’，加上开发商前期没有做好产品定位，后期不注重经营，卖完赚了钱就走人，造成多数商铺长期空置的现象不断加重。”薛建雄说。

    上海在行置业投资咨询有限公司首席咨询顾问姜新国表示，市中心商铺空关，还必须仔细分析原因。“上海确实有局部区域商铺空置十分严重，有的甚至达到70%至80％。但是并非所有的区域都是因为人气不足造成的，有些区域是因为处于转租或者待购阶段，有些区域则是由于改造，所以暂时造成商铺空关，不能一言以概之。”

    “应该说，上海商铺的供应最高峰已经过去了，相信不久后，目前空置蔓延的情况将得到很大缓解。”姜新国表示。