广州四大类型商铺投资分析，社区铺已是近期商铺投资的主流

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　　2007年上半年以来，广州经济持续快速增长，居民收入也有较大提高。特别是受“牛市”财富效应影响，股息、红利收入大幅增加，上半年广州人均财产性收入增长1倍多。随着市民“荷包”越来越鼓，广州的商业发展越来越兴旺，促使市场对商铺的租售需求也随之增加。

　　据了解，广州商铺投资品主要有四大类型：购物中心商铺、社区MALL、专业市场以及社区商铺，不少商铺的投资回报率可以高达15％，因此，也吸引了不少喜好固定资产的投资者。在这四类商铺中，由于目前住宅市场相当火热，使得社区商铺的推售量大增，社区铺已是近期商铺投资市场的主流。有数据显示，今年1－5月社区商铺二手买卖的成交比例为69％，比去年全年的61％增加了8个百分点。

　　但是，随着央行今年四次加息后，五年期整存整取定期存款年利率已经达到5.49％，这意味着投资物业必须有六个点以上的回报率，才能胜过银行储蓄。而目前，仍有不少区域的商铺投资回报率达不到这个水平，其中不乏一些住宅销售的热点区域，如珠江新城。该区域由于正处启动期，居住人口、办公人群的进驻还十分有限，使得商业潜力未完全体现出来。记者从东佳物业负责人黄先生处了解到，珠江新城西区某社区商铺，当初以4.5万多元／平方米的价格购买，目前放盘租金只有200元／平方米，已有较长一段时间未租出，按此计算回报率只有5.3％，还低于五年定期存款利率。

　　黄先生认为，尽管目前商铺市场的形势大好，整个大环境对投资者有利，但投资者本身也要视乎具体情况谨慎投资。他建议投资者，投资商铺要注意城市规划、商铺所在区域未来的发展趋势、地段人流量和消费力等情况。而投资者最关心的价格和回报率等因素都要视乎具体位置、铺面情况、面积大小、经营业务和周边环境等因素决定，不同情况会造成价格和回报率差异较大，因此还需注意具体的细节。
　　
　　四类商铺投资分析
　　
　　购物中心商铺：回报高难觅货　　　

　　在广州商铺的产品中，大型购物中心的商铺一直都受到投资者的青睐，如中国内地最早的大型购物中心——天河城，其于1996年2月9日建成试业，开业率和租金收入逐年大幅度上升，出租率1996年初仅15％，如今更稳定在95％以上。

　　目前，天河城铺面的租金动辄超过1000元／平方米，今年初，商场对一批商铺拍租，有商铺以每平方米850元起拍，最后成交租价高达1400元／平方米。不过，由于天河城只租不售，让不少投资者心痒痒。

　　在天河城之后建成的中华广场、正佳广场等多家购物中心，开业之初均有少量铺位出售。如中华广场首层位置较好的铺位，发售时售价为10万元／平方米左右，现在每月租金可达1250元／平方米，投资回报率达15％；中华广场三层的铺位，当时销售价格约4万－5万元／平方米，目前二手交易价格已达7万元／平方米，升值回报也比较大。

　　●投资提醒：大型购物中心商铺的投资额比较大，投资时还要考虑商场能否旺场的风险。而近年来，广州大型购物中心的发展势头渐趋饱和，目前在建的只有太古汇广场、中怡时尚购物中心等少数几个。　　
　　
　　社区MALL：消费稳定旺场快　　
　　
　　社区MALL的兴起是最近几年的事情，是一种只服务周边小范围人群的区域型购物中心，如海珠区的信和广场、富力现代广场，天河区的天河都市广场，白云区的百信广场，以及广州大道北在建的佳润广场。该类社区MALL面积约4万－6万平方米，涵盖购物、超市、饮食、娱乐、休闲等比较齐全的业态，由于周边有稳定的消费人群，旺场比较快。

　　比如位于机场路北段的百信广场，家乐福、广百承租了大部分商铺，2004年推出约20％铺位销售，首层不少商铺售价都只要30万－50万元，负一层10多平方米的小面积商铺，当时价格也只需15万－20万元。目前首层一间27平方米的铺位租金可达3500－4500元／平方米，投资回报率可达15％左右。

　　●投资提醒：由于规模小，所能进驻的主力店相对较少，而主力店对于人气的聚集较为关键。中小投资者在进入前，不但要对周边人群消费的购买力进行预测，对入驻社区MALL的主力商户也要有个全面的衡量。　　
　　
　　专业市场：需深入了解行业　　
　　
　　专业市场是广州商铺中投资回报率较高、较稳定的品种。去年热销的专业市场商铺有清平中药材市场、富力国际鞋业商贸中心、国际玩具礼品城等，今年热租的则有天汇城时装服饰交易中心。

　　商铺投资专家邓先生建议，与其他类型商铺相比，专业市场商铺的投资回报率总体要高得多，普遍能达到10％－12％以上，但对投资者的要求更高，最好能具备相应的专业背景，才清楚各专业市场在业界的地位并准确选择具体项目。另外，投资专业市场的关键看专业市场的经营是否稳定，而经营稳定的保障在于周边专业市场的经营氛围是否成行成市。因此，投资专业市场需要了解及研究专业市场周边的经营氛围等。

　　●投资提醒：最近可关注清平路一带的药材专业市场、长寿路一带的玉器专业市场、中大一带的布匹专业市场、流花商圈的布匹市场，还有东圃、黄埔一带的家居建材市场等。　　
　　
　　社区商铺：丁旺然后财旺　　
　　
　　在传统购物中心、专业市场供货较少的市场状况下，不少入住率较高的楼盘，其社区商铺的投资前景看好。据合富置业成交数据显示，今年1－5月，社区商铺的租售市场份额均比往年有所扩大，当中，社区商铺租赁成交比例从2006年全年的31％上升到今年1－5月的51％，市场份额增加较为明显，而小区铺二手买卖方面，今年1－5月的成交比例为69％，比去年全年的61％也扩大了8个百分点的市场份额。

　　从区域看，天河区仍然是社区商铺买卖的最活跃区域，今年1－5月共有52％的二手商铺买卖成交个案落在天河区，其中接近90％的个案为社区铺买卖成交。据介绍，目前最受投资者欢迎的是一些入住率较高的小区盘内的铺位，如中海康城的小区铺，33平方米左右的小面积铺位售价在23000元／平方米左右，总价不高而受到中小投资者的欢迎。而现时较受市场欢迎的美林湖畔花园、骏景花园等小区铺的租赁成交也较为活跃。如骏景花园小区铺租金大约在100－250元／平方米／月左右。

　　●投资提醒：建议重点关注天河区东部、海珠区、白云区、番禺区等大型住宅小区比较集中区域的住宅裙楼商场和小区商铺。　　
　　
　　■投资案例　

　　租金＋升值　进可攻退可守　　
　　
　　在天河经营多个建材品牌的梁先生，2001年以1.6万元／平方米的价格在华景新城购买了一套140多平方米的临街商铺，总价224万元。自2002年底出租后，五年来已累计收益约130万元，相当于投入的58％。目前该铺位租金已由当初的150元／平方米升到220元／平方米，每年可收租37万元左右。另外，从目前二手铺位的售价看，合富置业估计该铺位售价可达2.8万元／平方米，总价约392万元，升值幅度达75％。拥有一间成熟社区的“熟铺”，“钱力”之强可见一斑。

　　合富置业专家建议，投资社区商铺主要考虑四大因素：1.社区规模大小、入住率高低都会直接影响到这个社区商铺未来的发展前景，所以投资者应选择小区入住率高，而且规模较大的社区商铺。2.业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态和发展。中高档楼盘住户的消费能力相对较高，因此，有足够能力去支撑整个社区商铺的经营，所以投资者不妨考虑此类社区商铺。3.投资者要清楚了解同一社区内各行业的分布比例，避免太多同类经营产品互相冲击市场，造成恶性竞争影响或超负荷消费。4.此外，发展商的管理水平也是考虑因素之一。　　
　　
　　■小资料　　
　　
　　商铺按揭最长十年　　
　　
　　据了解，目前商铺按揭的门槛要高于住宅按揭。首先，首付最低为四成，即最高可在银行贷到六成的资金。其次，贷款期限较短，住宅最长可贷30年，而商铺最长只能贷10年，二手商铺只能贷5年。最后，贷款利率较高，一般没有优惠利率，只执行商业贷款基准利率。

　　另外，银行对商铺地点的要求较高，商业旺地，变现能力强的商铺容易在银行贷到款，而地处偏僻，配套开发较差的商铺一般银行会拒绝贷款。

　　如果想锁定商铺按揭贷款成本的话，可以选择固定利率按揭，目前只有光大银行广州分行一家提供商铺的固定利率按揭。