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      益友芙蓉广场负一层，日前重整旗鼓另觅品牌商家，据悉，新的商场将命名为“流行·坐标”，将以“店中店”的形式经营。资料图片

　　经过百盛出走风波之后的益友芙蓉广场负一层，日前开始了大规模的商场整修，重整旗鼓另觅品牌商家，据悉，新的商场将命名为“流行·坐标”，以“店中店”的形式经营。益友百盛、王府井、新世界、金满地、东汉名店……在长沙，产权式商铺并不少见。这种新兴的商业地产模式自打一出生起便饱受质疑，有人说，产权式商铺尤其是售后返租等业态常常被一些开发商当作物业促销手段滥用，触发了中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷。

　　但也有人说，如果开发商具有责任心和长远的目光；如果化整为零的销售所产生的高额利润应用到招商和经营上；如果商场依托大超市等大的商业背景，产权式商铺的前景将不可估量。事实上，真正能经营成功的产权式商铺，靠的是发展商销售所带的真正租约。

变身遭遇：百盛出走引发新思考

　　对于长沙的商业地产来说，2008年4月1日，也许不是一个西方愚人节的玩笑，而是一个商业地产形态思考的节点。

　　因为在这一天，于2002年1月进驻长沙的益友百盛正式全线撤离益友商业广场，这一事件也标志着这个曾经被长沙商业地产尊称为“产权式商铺典范”的益友商业广场遭遇了一场巨大的困境。

　　据了解，于1994年进入中国零售业市场的马来西亚百盛百货，2002年1月进驻长沙益友商业广场，开设了其在华的第29家连锁店。

　　尽管实际营业面积只有8000平方米，但其年销售额却超过1.71亿元。对于如此巨大经营业绩，百盛为何要撤离呢？益友百盛的负责人在接受记者采访时似乎不愿做过多评价，只是轻描淡写的一句“由于物业关系，不得已”。

　　其实，对于百盛遭遇的这种“不得已”，早在2005年深圳就出现过。据了解，2005年深圳商业地产前后发生了两起事件，一是曼哈欠租风波；二是东方时尚突然停业。虽然事件的起因是偶然的，但它暴露出一个致命的弱点：产权式商铺利益关系复杂，几乎经不起市场风浪。

　　牵一发而动全身，产权式商铺健康状况怎不令人担忧？

　　自救策略：从扣点向收租转型

　　据了解，流行·坐标将采取类似黄兴路步行街的“品牌概念专卖店”形式，开发商代业主对各家品牌店收取租金。而以前的百盛与与大多数产权式商铺一样，同属“扣点”式的产权式商铺。在长沙等内地城市，这种业态仍然是主流。业内人士分析，中国产权式商铺仍处于发展初期，在经营模式上还不成熟，大部分经营者现金流并不充裕，因此，为了获得足够的流动资金，就采用“扣点”的方式。

　　在国外，以及香港、台湾等商业发达地区，产权式商铺大都是“店中店”，以收租金的方式运营。“毕竟他们财大气粗，资金不用愁。”业内人士坦言。而在广州、上海等一线城市，产权式商铺正纷纷往“收租金式”转型。比如广百、天河城等著名超大型商场。

　　“扣点对商家来说，占到了成本的20％以上，而如果是出租金，仅占成本的4％到8％。”广州中巍房地产顾问公司总经理李维达表示，“而且扣点的话，随着经营状况越来越好，成本也会水涨船高。但租金是相对固定的。因此对于商户，出租金的方式明显要有利得多。”

　　“以前那种模式，业主的利益没有最大化。”湖南益友置业发展有限公司总经理钟盛说。正因为如此，才有了今年愚人节的百盛事件。采取现在这种形式，开发商是做过了很多思考的。“我们弃‘扣点’而采用收租金的方式，再较以前适当提高租金，这样就同时满足了业主和品牌商的利益。”记者了解到，本次益友招商，商家和业主大多签了3年租期，半年租金一次付清，业主普遍拿到了比“百盛时期”更多的钱。

　　或可预见，10年后，全国大多数产权式商铺将走上同一条路。

　　转型升级：成功依托大商业

　　“逛完超市逛商场，累了到肯德基喝杯可乐。”有超市的地方就有人气。借助家乐福、肯德基、必胜客等大商业背景的衬托，本身位置极佳无需赘言的芙蓉广场，人流量巨大。据了解，每天的人流量达到5.6万人次。可以想见，如此高的人气之下，无论是过去的“百盛”、还是将来的“流行·坐标”，都是没有理由不“火上一把”的。

　　产权式商铺是世界上主流商业形态，纵观国外成功的例子，几乎都是依托着大型的商业背景。在中国，万达和沃尔玛的联姻，就是产权式商铺与“人气聚集器”的一次成功配置。“但凡处于高人流地段、又有大型商业的承托，这样的商场，想死都不容易。”业内人士笑言。

　　在长沙，从目前来说，益友、王府井、新世界等是少有的几家做成功的产权式商铺。而种种推力之下，益友开始了新一轮的转型升级。近期，益友聘请了专业的策划广告公司、招商公司对商场进行重新定位，全新的包装和推广，致力于打造长沙最新潮的、大型的“品牌概念专卖店”。让各类消费品的品牌商家有一个展示的前沿阵地，同时让芙蓉区的商务族群在繁忙的工作 中，有个全面的、高档次的、品位对口的休闲、购物的好去处。据了解，“品牌概念专卖店”这一理念已经得到商家的认同，很多的大品牌已经进驻了“流行·坐标”。全部240个“店中店”铺位目前已租出160个以上。

　　“一个成熟商圈的形成，与我们发展商的责任心是分不开的。而整个芙蓉广场地段的商业价值、地标价值的提升，既是我们做好商业地产的前提，也是目的。”钟盛说。

　　[名词解释]

　　产权式商铺

　　是西方发达国家及我国开放发达城市流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

　　这种产权式商铺的与众不同之处，在于先由开发商和品牌主力店签订长期租约，再由开发商将商铺进行合理分割，大单元大面积，小单元小面积。投资者购买产权式商铺后，将商铺交由品牌主力店来统一经营，自己获得定期租金和增值。