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     住宅市场已现出回暖迹象,同样占据半壁江山的非住宅市场是否也在悄然苏醒？就拿近几年风起云涌的商业地产来说,基于比住宅更稳定的收益、更高的投资回报率和更大的升值潜力,地产商在许多城市都掀起了商业地产的开发浪潮。然而,在整个宏观经济进行深度调整时,商业地产也无法独善其身。

　　市场供应已经严重过剩

从业内人士提供的信息看,今年以来商业地产市场的表现并不令人满意。春节后更加“保守”的家庭支出和部分零售商推迟的扩张计划导致不少地方商铺需求减弱,继而使商铺租金水平出现下跌。

　　以上海为例,来自世邦魏理仕的最新报告显示,商铺需求的减弱使得不少优质商铺的租金在今年一季度出现进一步的下跌。截至一季度末,首层和二层商铺平均租金分别较上一季度下跌5.4%和1.3%,至每天每平方米43.9元和29.8元。

　　而在销售方面,来自华燕置业的统计显示,3月上海商铺新增供应面积7.47万平方米、环比上升21.79%,成交面积14.29万平方米、环比上升53.71%,成交价格10452元/平方米、环比下降10.62%。

　　不过,华燕置业的分析师指出,别看3月上海商铺市场的供需比为1:1.91,其实出现这种局面的原因是由于新增供应不济。而新增供应少可视作市场的一种“自主调节”,因为前期囤下的商铺面积就已惊人。“截止到今年3月30日,网上房地产数据显示上海商铺可售面积已达592.92万平方米。”

　　记者计算了一下,就按3月份14.29万平方米的月销售速度,592.92万平方米的可售商铺需要42个月才能消化掉!

　　需要指出的是,上海并非个案,北京也有类似情况。仲量联行上周发布的报告显示,由于零售商的战略继续以整合为主而非扩张,北京商铺市场租赁需求仍然保持疲软,新近竣工和即将竣工项目的预租赁率很低。一季度北京购物中心的平均租金较上一季度下跌5.9%。仲量联行甚至预期,今年后3个季度北京将有约120万平方米的新增商铺空间,而据北京市房地产交易管理网的数据显示,截至2008年12月31日,北京可售商业期房面积达到了333万平方米,现房面积414万平方米,总共达到了747万平方米

　　业内对于当前商铺市场处于的这种过剩状态也感到担忧。据一份内部数据显示,预测到2011年我国商铺总量有望比2000年翻一番,达到近5000万平方米。而在目前市场不景气的情况下,无论是租还是售,如此大的供应量无疑都将会加剧市场压力。

　　中小投资谨慎锁定目标

　　不过,对于投资者来说,商业地产始终是楼市中的一个亮点。一方面,城市核心区域商业物业的投资价值一直获得认可,即便短期受经济环境影响不太理想,但长期还是被广泛看好;另一方面,社区商街、楼盘底铺、专业市场等依然是中小投资者的关注对象。

　　“与趋势并不明朗的住宅市场相比,商业地产反而受到一些投资者的偏爱。”有专业人士告诉记者,“当然,国内商业地产的发展也已进入了新的周期,商业地产的量放大了,也意味着投资者的选择面变大了,而过去面临的投资风险现在转而成为选择风险,投资者更需要谨慎对待。”

　　比如买商铺之前要想好是自己经营还是出租。从经营角度考虑,就要对周边环境做比较清楚的评估,如周边的人口密集度、消费结构等。投资者甚至需具备一些专业知识,如政府对经营餐饮一般设置了较多限制,在水、电、煤、排污等方面也都有行业要求,有些商业物业的规划设计、内部设置等根本不符合标准,投资者一定要问清、查验。而从出租角度考虑,首先要对商铺适合的经营范围、租金水平、收益率等有个了解和设定。并且商铺要产权明晰,相关协议也要考虑周全。

　　开发商需选择城市类型

　　同样,对于投资商业地产的开发商而言,也需要三思而后行。一方面,如果运作良好,商业地产的确能为企业带来比较稳健的现金流,这也是近年来不少以住宅发家的开发商提出转型、进军商业地产的主要理由。但另一方面,在楼市调整期,商业物业却往往由于比住宅需要更大的投资额、更长的发展周期。去年以来,一般被认为应由开发商长期持有的商业物业的整体转让或改租为售的消息就络绎不绝。

　　而从投资地来看,城市的开发投资吸引力也呈现出一些新趋势。中国指数研究院近日发布的研究报告就显示,北京、上海、深圳等地非住宅市场得到越来越多企业的关注。其中,北京在商业用房方面排在第一,上海则在办公楼和投资环境分类中排在首位。同时,二三线的城市受关注度越来越高,为企业扩大区域布局提供了更多选择。

　　“二、三线城市的商业地产市场虽然起步较晚,但趁其进入商业升级调整阶段,也是一个较好的投资机会。”刚在上海宣布房地产开发业务向华东战略转移的新疆三联投资集团负责人就向记者表示,在上海人民广场开发了甲级写字楼后,去年他们又投资约8亿元开发江苏省太仓市一个占地达14万平方米的地标性商业项目。基于目前地方拉动投资、发展经济的需要,投资地方商业项目在业内被认为既可以以相对低的价格入市,又可以获得当地政府的支持。

　　■投资小知识

　　商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

　　商业地产开发项目按照商业形态进行分类,大体可以分为以下10个类目:

　　商业广场、shoppingmall、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社区商业中心、商务楼