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　 10余年过去了，当初被广州人视为荒芜之地的天河城成为了广州地标性的建筑，也成为了珠三角一带甚至是外地游客必到之地，据相关数据显示，天河城日常车流量为60万左右，周末车流量将会达到150万左右。

　　购物天堂地位不可夺

　　“得天河者得广州。”不少人这样形容天河商圈的魅力。与天河商圈形成竞争力的，除了目前仍雄踞广州一角的环市东商圈以外，还有珠江新城，这个由广州市政府呕心沥血搭建起来的顶尖之城，必定会成为商圈中的”未来之星”。那么，天河商圈，是否会就此失宠。

　　广州市委常委、副市长李荣灿在接受记者采访时透露，明年亚运会开幕前，天河商圈商业面积将超过100万平方米，跃居全国面积最大的商圈。据了解，除了已经开业的天河城、正佳广场等超大型MALL外，东方宝泰广场、太古汇、万菱汇、高德置地广场等多个大型购物中心将在亚运会前开业。届时，不到3公里长的天河路，将会高度集中着6大商业广场。

　　这一切，都是为了造就一个辐射广州，影响华南独一无二的天河商圈。

　　稀缺住宅物业成“众星捧月”

　　天河核心区6大购物中心同时齐聚势必造成天河核心区域人流量的大体量爆发。对于该板块来说，商业中心是越来越高端，但在住宅物业方面，已经是渴市多年再多年。环顾天河核心区的周边的住宅，早期的六运小区目前二手均价已经去到了9000~10000元/㎡，天河城一带少有商品房，多数以房改房为主，但这些房改房租售价格并不便宜，拿地铁一号线体育西路站周边的房改房举例，一房月租金基本在1600-1700元左右，素质稍高的单位甚至要去到1600元/月。而一些10-20年左右楼龄的房改房，叫价也要去到8000-9000元/㎡之间，素质较高的电梯楼甚至要11000-12000元/㎡。

　　等了十几年，天河核心区终于有住宅物业面市，但却被深深地烙上了商业的属性。如万菱汇君临国际公寓以及正佳万豪金殿。而且这些产品都是作为大型商业中心综合体的构成部分，这是被天河要成为华南甚至全国最大商圈的定位所决定的，天河已经渴市多年，一面市即成天河新贵。无论是从产品定位上，或者装修风格，甚至是定价上，都与原来的产品相去甚远。天河核心区中，要么是低矮的房改房，要么是天价的公寓，几乎找不到承前启后的产品，也找不到可以比照的参考。

　　万菱汇君临国际公寓

　　万菱汇君临国际公寓位于天河路上，产品为47-140平方米的单房至四房，平层公寓均价为2.8万元/平方米左右。至于叫价5万元/平方米的复式公寓，据称只有3套，目前已被预定。由于万菱汇已经烂尾多年，70年土地所有权目前仅剩下不够60年。万菱汇君临国际公寓仅是万菱汇的其中一部分，项目整体规划为一栋酒店式公寓、一栋写字楼、还有大型购物中心。目前该项目已经正式开售公寓部分，总货量600套左右，均价为23000-24000元/㎡，带装修。

　　正佳万豪金殿

　　正佳万豪金殿位于正佳广场西侧，属于正佳广场的第三期，其开发节点与其他商业中心相反，现是有商业广场，到写字楼，最后是住宅部分。而正佳万豪金殿包含了酒店以及酒店式公寓两部分。两者相加的总建筑面积为11万多平方米，共43层，地面41层高，地下两层设停车场。

　　据了解，项目可售的公寓共有368套，单位面积在61-200平方米之间，产品是层高4.6米的小复式。47-140平方米的单房至四房。从产品来看，户型面积差不多，只是正佳万豪金殿全部为复式单位，实用率更高。君临国际公寓的设施较完善，带衣服即可入住。 目前该项目并未正式开售，预计售价3.8万/㎡起。

　　投资客重返天河中心板块

　　据高力国际第三季度服务式公寓租赁市场分析报告中指出，部分国际知名品牌服务式公寓入住率已差不多全满,整体空置率有轻微下降至19.1%，比上季度下降0.7个百分点。外资企业为控制营运成本继续管制外籍人员住房津贴；本季度，服务式公寓整体平均租金维持在每月每平方米人民币155元。

　　随着通货膨胀的预期加紧，不少投资客在今年上半年开始活跃于市场，从珠江新城板块价格的飙升以及中小户型缺货的现象中可见一斑。目前珠江新城投资型产品一经进入无货可售状态，中小型走俏直接带旺了广州大道以及天河核心商圈公寓产品。如一直保持低调销量的珠江新岸公寓，受到珠江新城投资客的追捧一度成为热销楼盘，而不久前开盘的万菱汇君临国际公寓，买家多见于来自各区的多次置业买家，需求仍以投资为主。

　　这些买家主要看重天河商圈的成熟，经过十几年的培育以及预期中的再度发展，天河商圈的价值被重新重视。况且天河核心板块的寂静是由于多年无新产品上市所致，对该板块虎视眈眈多年的投资客终于找到了重返天河中心板块的理由。

　　顶尖品牌服务符合老外口味

　　据了解，目前天河板块的酒店式公寓所面向的服务全体多为欧美与日韩的外企高管为主，他们大多在天河北或者珠江新城的高端写字楼上班，或者常年往返于国内与国外。这些高端客户对住宅的舒适性和物业管理有较高的要求，同时也要求符合商务生活的便利性。天河核心板块酒店式公寓产品的出现，凭借天河板块目前成熟的优势，以及六大商业中心争宠，焕发着“第二春”生机的天河商圈，必然会吸引这批外籍租客的青睐。

　　核心板块的交通之困

　　从天河立交沿天河路一路往东，天河城、正佳广场、天河又一城、维多利广场等大型商场目前已成为广州乃至珠三角市民的热门购物场所，而该路段上全新的超级商业体——太古汇、万菱汇等商贸广场的建设也已进入倒计时，最快亚运会前就可开业，届时全长不足两公里的天河路将密集7座大型商业广场，成为名副其实的“一路商城”。

　　承载天河城成功盈利的是每天将近20万人次的客流量，周末为60万人次。天河城经营面积为12万平方米，其他四家购物中心总和是49万平方米，相当于天河城的4倍，因此要“养育”整个商圈，天河路每天必须吸引将近150万人次客流。但令人遗憾的是，随着城市扩张，天河路交通堵塞严重，道路规划与商业发展完全脱节。有人笑曰，华南最大的商圈有可能变成广东最大的“停车场”。

　　明年正式投入使用、贯穿天河路以及中山大道的BRT公交系统有望缓解这一交通难题，今年年底五号线将正式开通，也能在一定程度上缓解目前三号线对体育中心站的人流压力。但随着六大大型商业中心的落成，天河中心区的交通压力将会与日俱增，公共交通的压力、道路交通的压力、停车场的压力。这些压力，或将成为天河中心板块成为中国第一商圈的“绊脚石”，也将凸显出核心板块的交通之困。