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    开商网讯： 据高纬环球的调研数据显示，2010年成都商务地产将有75万方的放量，大大超过2009年26万平方米的新增供应量。其中，甲级写字楼2010年放量达29.7万方。2012年，成都写字楼将进入一个供应高峰，达到50万方。“未来新增供应量将集中在人民南路沿线和东大街，非传统商务区也出现大量在建项目！”冠城广场客户服务部副经理李兴元告诉记者。

    如此大的体量，在引发同期竞争的同时，也给成都老牌甲级写字楼带来了严重冲击。川信大厦营销部主管冉旭在记者采访时表示，“以前是想租都租不到，更不用说世界500强企业都好几十家。自金融危机以来，我们所受的冲击较大。一是企业办公成本上的收缩；二是高新区软件园的优+惠与新建写字楼的冲击。例如爱立信、华为、甲骨文、联想等知名企业，都已经‘另结新欢’。”据另一知名甲级写字楼招商部人士透露，国际巨头“思科”在同他们合作5年之后直接搬到了香格里拉(论坛新闻)，甚至连家具都没要。“据说租的也是一层楼”，该人士有点惋惜地说到。2009年8月，轰动一时的诺基亚“搬迁门”事件，不仅将老牌劲旅时代广场(论坛新闻)推向了风口浪尖，也对整个行业提出了深刻的反思与警醒。

    为什么如此多的国际巨头选择“出走”老牌甲级写字楼？这些曾经闪耀一时、集万千荣耀于一身的地标建筑究竟遇到什么瓶颈？他们又将怎样如何应对？近日，本报记者经过一周的实地走访和调查，力图呈现老牌劲旅的新难题。

    价格抉择想涨涨不上，想降不敢降

    在本报记者的调查中，川信大厦、冠城广场、新时代广场的知情人士纷纷透露，“今年的租赁价格基本没有变化，还是保持在去年的水准。”目前，冠城广场的租金水平在80—120元/平米.月；川信大厦的租赁价格也不相上下，“最好的位置可租到130元/平米.月，其余都在80—120元/平米.月之间。相对于前几年来说，平均价格大约下降了10-20元/平米.月。”尽管如此，以川信为代表的老牌甲级写字楼，招商成果在最近半年基本没有起色。当记者提出以低价策略吸引客户时，多名负责招商工作的受访对象直摇头，“我们不是没有想过，但这种策略不具备可执行性。如要降价，是仅对新入驻的客户降还是对所有的客户都降；如果都降，那为什么还要去招新客户？其次，大客户并不是没有钱，没有任何一家同我们讨价还价，他们需要的是一种跟企业相匹配的办公环境。最后，我们的定位既然甲级写字楼，就得有甲级写字楼的标准。如果低于一定水准，那还叫甲级写字楼吗？遑论超低价无法保障物业的正常运转。”

    升级抉择想改不能改，不改将“降级”

    “按照国际惯例，写字楼物业投入使用5年后就需要进行硬件和软件的升级。”世邦魏理仕市场研究部负责人直言。随后，这一观点被多名业内人士证实。“主要的问题在于销售模式，尤其是租售混合和分割销售的物业，要想统一升级根本不可能。”李兴元无奈地说。“首先，小业主的利益在于租金回收，他们不可能再投入改造费用；其二，目前在办公的那些公司不可能全部关门停业让他们统一整改，即便是同意了也没有谁愿意承担公司的误工费。”也正因此，最初考察过冠城广场的美美力城最终落户川信大厦，更有诺基亚选择同时代广场“分手”进而投靠力宝大厦。

    据了解，老牌写字楼面临的硬件瓶颈主要在于停车位、电梯、智能化设施的落后。硬件无法升级导致软件落后，正如“皮之不存，毛将焉附”的因果推理一样，让老牌甲级写字楼的市场竞争力逐渐减弱。“一新加坡的企业提出视频会议要求，因为我们的网络系统无法升级，不支持视频数据传输，最后导致客户流失。”某老牌甲级写字楼招商人员大倒“苦水”。“主要还是设计的前瞻性不够，才导致今天的硬件升级很艰难。”成都星彦地产研究总监孔祥虎冷静地说。因升级之困导致招商工作难以开展的业内人士许浩，在谈到老牌甲级写字楼如何应对竞争时直言，“必须改造才能获得生存空间。只有通过升级提高建筑科技含量，才能降低运营成本和人力开支，才可能吸引到大客户。”如不改造，“再过三五年，老牌甲级写字楼将沦为乙级写字楼。”孔如此定调。

    在成都甲级和顶级写字楼陆续面世的进程中，还有会越来越多的知名企业“搬迁”到新商业地标的客户名单中。而那些逐渐淡出视野的老牌甲级写字楼，将不得不面对越来越沉重的运营压力和招商成本。“失去的客户，要想找回来就更难了”，这是商业战场的基本判断，也是绝地反击的直接理由。