●广州商业物业年投资回报率约4%，返租回报率叫价高达12%

　　●供大于求的局面，导致大部分商业项目出现招商难题

　　●禁止售后包租或者变相售后包租方式有指导意见无立法，开发商我行我素

　　名词解释

　　什么是“售后返租”？

　　通俗来说，就是开发商将其开发的商业项目分割成小块产权后出售给小业主，同时，与中小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，由开发商付给小业主固定租金，而开发商获得经营权。

  　虽然有烂尾十余年的广州新中国大厦和在小业主诉讼中艰难前行的广州名盛广场的前车之鉴，但已被所谓高投资回报冲昏头脑的商场投资者们仍然对“售后返租”念念不忘。本报记者连日调查获悉，在建设部下发《商品房销售管理办法》封杀令十年之后，广州产权式商铺“售后返租”开始重新抬头。

　　近期，沸沸扬扬的江南大道一站式婚纱广场、号称南中国顶尖红酒“联交所”的万城酒汇，以及花都铂誉星辰广场、万丽国际皮具城等商业项目出炉的同时，纷纷以不同程度的“售后返租”当作噱头轰炸投资者的神经。根据广州中地行房产代理有限公司陈阳透露，目前广州商业物业的年投资回报率仅在4%左右。然而记者调查获悉，上述项目在销售的合同当中，最高的售后返租回报率叫价已高达12%，最低也在8%左右。

　　返租热重现

　　记者在滨江东路现场看到，号称要做华南葡萄酒交易中心的万城酒汇承诺带租发售，3年回报率在36%，这相当于每年回报率为12%，是目前市场平均回报率的3倍。万丽国际皮具城的销售经理助理向本报记者表示，该物业返租期5年，第一年返租回报率为6%，之后逐渐递增，5年合计为40%。而以销售婴幼儿产品为定位的宝贝城返租期限最长，达10年之久，据该公司销售人员在电话中透露，10年返租回报合计为80%。此外，其它项目返租期基本为2年，每年回报率在8%的水平。

　　“商铺售后返租的重新盛行在于外在的投资大环境。”广州惠润商业地产经营管理有限公司董事长欧小卫表示，现在储蓄率高，但利率较低，一些富裕阶层要为资金寻找安全的投资渠道。然而股市持续低迷，房价一直居高不下，租金却难见起色，一般房产的投资收益率已降低到4%左右。

　　另一方面，今年广州将有136万平方米高端商用物业入市，是过去5年平均供应量的3倍，同时后续商业物业投入还在继续。然而供大于求的局面导致大部分商业项目已经出现招商难问题。部分实力不济而且重心并没有放在经营方面的小开发商开始想法设法尽快回笼资金。

　　历史上的炮灰

　　记者采访中了解到，虽然部分商业项目表面开出高达8%、10%甚至12%的售后返租“诱饵”，但现实中，除个别项目外，基本很难实现。

　　曾创造了广州商业地产单价最高神话的新中国大厦就是典型案例。1998年，新中国大厦以“买铺返租5年、小业主每年可坐收租金12%”的高额返租的方式实现了7亿多港元销售，6楼商铺几乎全部售罄。但小业主们在收到3个月的“返租回报”后，该大厦因资金链断裂而烂尾，返租租约成一纸空文。今年初，一直烂尾的新中国大厦再次因为小业主的异议而突然被叫停拍卖。

　　但即便如此，将售后返租视若灵丹妙药的开发商依然前赴后继。荔湾广场，名汇广场、中旅商业城(600306,股吧)、中华广场以及现在的光明广场和名盛广场等一长串广州人耳熟能详的名字背后，除中华广场经过长期努力取得成功，其余商场至今仍处在产权分散所带来的水深火热当中。据悉，由于招商不顺利商场定位一直调整，名盛广场每年8%的返租款没有兑现，逾期每天万分之一的违约金也没有支付，业主多次追讨后双方对簿公堂。直到现在相关诉讼仍在继续。

　　由于售后返租带来了一系列负面社会效应，2001年国家建设部公布的《商品房销售管理办法》中有规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。“不过，这只是一个指导意见，没有通过人大立法。”广东南日律师事务所合作人马锦林向记者表示，因此该规定在法律上无效。故此，地产商依然我行我素。

　　羊毛出在羊身上

　　“与前一轮不同，现在售后返租的商业项目多以专业市场为主。”欧小卫向记者表示，广州的确有一批中小批发商，采取买铺销售的模式经营，这种刚性需求，令专业市场成功的几率比综合购物中心大。但在现实中，这种成功的几率往往在想象中被过度放大。

　　记者调查了解到，开发商在出售分割的商铺之前，都会根据返租的金额将商业项目的平均售价在市场价格之上提高3-5成。比如宝贝城一楼现在62平方米商铺售价300多万元，折后每平方米约为5万元。记者查阅网上超级经纪人销售信息，越秀中旅同类型地段商铺的市场价约为3.5万元/平方米。据悉，万丽国际皮具城首层临街商铺已叫卖至18万元/平方米，而万城酒汇的最高单价也超过13万元/平方米。

　　这叫“羊毛出在羊身上”。开发商提前得到了这笔钱，然后再逐年返还给小业主，之后即可全身而退。不过，开发商一般收到预售款后不是存在银行里生息返租，而是不断地进行开发周转。一旦其中任何一个环节出状况，不仅返租无法兑现，整个项目的资金链也将出现问题。而对于小业主来说，商场能够持续运营并做旺人气，实现商业物业升值，否则即便顺利拿到了返租，小业主也可能意味着亏损。

　　潜在的雷区

　　而且尤其值得注意的是，根据国家规定，商业物业产权一般为40年。在现实中，除个别一手开发商销售产权商铺拥有40年产权外，其余很多专业市场在销售的时候都不足40年。“我们的产权只有22年”，花都的铂誉星辰广场一位女销售人员向记者解释，因为他们的房产是二手的。

　　记者调查获悉，广州很大专业市场是临时建筑或旧厂房改造，只有物业使用权而没有产权。这其中，部分专业市场推出的商铺并不是产权，而仅仅是一定时期内的物业使用权。“按照双方约定，我们购买的是广州伟国通讯数码城批发广场4平方米柜台8年的首签使用权，每年有8%的租金回报。”L小姐向记者出示的一份合同显示，如果8年到期后客户不再续约，该公司将原价回购其商铺，这份合同吹嘘着L小姐8万元的投资在8年后连同返租、顶手费、广告费等将有近“80万”的收入。

　　“这里存在很大的风险漏洞。”马锦林向记者表示，由于这份合同销售的不是产权，虽然其以销售合同的名义，但在法律界定上这只是一份“租赁合同”，这意味小投资者和大业主没有直接的法律关系。而根据规定，这些租赁合同必须经过物业产权房大业主的认可，否则一旦小业主和伟国方面发生纠纷，其所签订的租赁合同将不被法律认可，投资者不仅血本无归，而且欲诉无门。

　　卖铺还是运营？

　　很多商业项目在销售期间相当成功，但后续运营却一直毫无生气。就如光明广场靠近北京路广百，壹马服装批发市场靠近白马，但不能将客流引过来。对于这种情况，很多运营公司只能望洋兴叹！

　　“广州很多发展商出售项目都从回笼资金的角度出发，尽可能将物业分割成零散的小铺位，主通道之外还有2、3层通道。”曾经在中华广场处理过与小业主纠纷的欧小卫向记者表示，这并没有从商场运营的角度来规划。这在后续招商和经营方面都将有很大差距，有时候5米的距离可能生意额就相差几十万。一楼临街商铺由于在运营时间等多方面不受整个商场限制，是最抢手的旺铺，但卖完后，楼上及靠近死角的铺位就很难出售。

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，广州的专业市场都是“野孩子”，是经过20多年来自发形成的，与综合购物中心不同。广州著名的西湖路夜市，在人为的搬迁后逐渐淡出历史舞台。

　　例如万城酒汇，是在一个新的区域内打造新的专业是市场，这其中涉及到专业市场升级改造、城市规划设计配套以及未来作为集散中心的辐射范围等问题，其中交通问题尤其关键。万城酒汇地处滨江东路，处于城市核心区，但受交通枢纽限制，其商业多以区域配套为主，在一定程度上很难形成辐射全广州的货品流转基地。如果作为区域商业配套，则万城酒汇的体量对于周边商圈而言又过大。因此这个项目在后续招商中，可能面临定位的摇摆。

　　此外，即便在一个成熟的专业市场商圈内，不同商场的人气就有很大区别。记者了解到，目前桂花岗皮具城在业内已形成口碑，一楼12平方米的商铺仅顶手费就达168万元，但与其比邻的另一家皮具城一楼15平方米的铺位租金仅为650元/平方米/月。而万丽国际皮具城仍处于培育阶段，其能否聚集人气还要视后续运营情况。