在居民住房供不应求、房价节节攀高的这一年，不论对于“以租养贷”、“坐等升值”的投资客，还是有刚性需求的“新上海人”，买住宅总是大事。而商铺一直被认为是兼具资金实力与投资智慧的富人游戏，过去一年热衷于其中的有先富裕起来的浙江人，瞅准“世博”以及后“世博商机”肯花大价钱竞夺一席黄金铺的国际品牌，还有自己创造机会和财富的“80后”海归。

    尝遍房产各种类毅然投身商铺

    留学生小嘉在2007年回到上海时正赶上房价从很长一段低迷期中“抬头”。小嘉似乎提前感知即将出现的全民买房热，把回国后的第一份“事业”放进房价上涨的电梯里，住宅、商铺、写字楼、工业地产……几乎把房地产投资的子门类统统尝了一遍。今年年初，小嘉毅然投身“有钱人的游戏”―――商铺投资。

    “身边不少从海外回来的朋友都对投资房地产兴趣很浓，自己刚好有相关资源，索性就为自己打工，不懂的就问亲戚朋友。”为了弄清楚商铺投资的种种游戏规则，包括潜规则，小嘉没少向身边做会计师、做生意的亲友请教其中的“窍槛”，女朋友也辞去香港公司的工作帮着打点人脉，可第一单生意还是在最后关头打了水漂。

    “时间成本、机会成本不算，通路子的那些‘隐形成本’也不少，权当是交学费了。”说到这里，小嘉的眼睛里流露出些许坦然，显然他的商铺投资生意已经走出低谷，通过那单未做成的生意，小王结识的几个关键人物最近给他带来几笔大生意。“有得必有失，有失必有得，真的是这样。”

    地段是升值基础人流决定价值

    “金融危机？有一定影响，但没有住宅受的影响那么大。”小嘉觉得商铺的走势相对住宅有一定的滞后效应，所以商铺在上半年比较沉寂，到了下半年租赁价格就开始渐渐攀升了，“零售商如果现金流出问题了，自然会搁置开新店的计划。”

    小嘉说，投资住宅玩的是概念，像迪士尼、大虹桥，政府规划一出，房价立刻往上跳；而商铺投资讲究“养”，长线持有才能赚钱，地段是升值的基础，而人流量则直接决定商铺的价值到底能涨多少。

    “像戴德梁行、第一太平戴维斯这些国际上赫赫有名的地产业‘四大’，都是以做商业地产见长；而国内有名的开发商、房产经纪商主要做的是住宅。”在小嘉眼中，之所以选择商铺投资，看中的最关键一点就是其入行门槛高、技术含量高。“同一个路口，这个角的人流量比另一个角要大，如果人们就喜欢从这个角走，价值必定水涨船高。如果是在业态形成前投资，人流量因素更难吃得准，真的要靠经验和眼光了。”

    世博前抢黄金铺出天价者竞得

    帮大品牌竞夺黄金地段的黄金铺是小嘉这阵子的头等大事。“眼看着世博会明年就开了，南京西路、南京东路、淮海路、徐家汇和外滩一带都是品牌们的必争之地，新进来的品牌很难抢到这种成为稀缺资源的商铺。”而且这种竞争已经白热化，本身黄金地段的商铺主动搬走的就少，一个商铺出来，已经有两三百个品牌在外边排队钉牢了。

    小嘉举了不久前为某女装品牌竞租的例子，那是南京东路还未建起的一处黄金旺铺，“争取了很久，没想到几个更牛的一线服装品牌临时加入竞标，开出的租金价格比我们高出一大截。”就在小嘉以为某服装品牌志在必得之时，又有新竞争者加入，最终被一家电子产品品牌以“添了零”的天价竞得。“这些一线品牌的租约大都是10―15年的长租合同，所以负责招租的代理商只认票子，价高者得，其余一概不管。”

    小嘉从不长的商铺投资中总结出，与二线城市不同，北京、上海等一线城市一流地段的黄金商铺大多不会转卖给普通投资人，总是先卖住宅、酒店、写字楼，最后的商铺、商场都会先拿在手里。“如果运营得好，商铺的附加价值高了，租金自然水涨船高。所以，买商铺、租商铺还要看商铺的运营团队，他们的管理水平以及整合资源的能力对于商铺的升值至关重要。”

    ■声音■

    国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲：

    迪拜危机给我们的警示就是它的发展太热。我们在这个时候要保持冷静，商业地产不要再盲目地加大投资。

    戴德梁行叶建成：拥有一线城市核心地段的优质物业，是诸多海外机构进入中国投资市场最理想的方式，一些初次进入中国市场的外资基金都在积极寻找机会。

    由于上海住宅市场的火爆，散卖也可获得较高利润，使得购买整幢住宅所获折扣降低，不少投资者正密切关注商业地产带来的投资机会，预计上海这波投资高潮或将延续到明年一季度。

    地产分析师薛建雄：现在住宅没有空间了，但是商业地产因为前期国内开发商都没去经营好，所以价格都很低。外资就想方法去经营好这些商业项目，等效益起来了，照样会卖给国内企业。

    中原地产：去年金融危机后，外资在国内房地产市场表现平淡；今年以来，外资在写字楼、酒店式公寓、商品住宅等方面的成交占比显著下降。随着住宅市场的火爆，近期外资大肆回流内地楼市，并首先选择了尚处于低位的商铺市场。

    商业地产成2000亿险资最大受益者

    根据2009年10月1日新《保险法》规定，保险资金可投资不动产；并对投资不动产的类型有明确规定，其中包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业等，也就是说不准购买住宅。换而言之，商业地产将成为2000亿保险资金最大的受益者。

    麦格理银行斥资9000万美元购商铺

    今年，先后有澳大利亚麦格理银行计划斥资9000万美元收购万达集团旗下9个购物中心股权；深国投宣布将与美国西蒙地产集团以及摩根士丹利房地产基金三方合资，共同开发位于上海等长三角城市的至少12个购物中心；英国最大房地产基金公司高富诺计划将两年前在上海收购的住宅翠湖天地项目出售，之后会把销售收入重新投入前景更加令人看好的商业地产尤其是零售类物业。

    11月商铺成交面积环比涨近八成

    商铺市场正在随着经济复苏逐渐呈现上升势头，11月上海共计成交3430套商铺，成交面积313502平方米，环比上月增加了138901平方米，涨幅达79.55%。其中，商铺成交中，内环内成交88套，19003平方米；内外环间成交209套，32151平方米；外环外成交3133套，262347平方米。