■贷款难、利率高，市民投资商铺要谨慎。

    7月以来，央行加息加上银行放贷难、利率上浮幅度大，已直接影响到广州商用物业的成交，尤其是以小业主投资为主的商铺市场成交量大跌。房管局阳光家缘数据显示，7月广州一手商铺成交量比6月环比大跌30%，买卖双方发生微妙变化，买家开始谨慎入市，开发商则急于促销卖铺。

    网签量“万”位降至“千”位

    今年以来，由于住宅市场调控，广州商用物业投资市场兴旺，商铺市场量价齐升。但近日新快报记者在监测7月以来广州商铺市场成交数据时发现，广州一手商铺成交量几乎出现每周递减的状态，7月4日至10日一周商铺网签成交量33870平方米，接下来第二周减至21595平方米，第三周更大幅下滑至6093平方米，第四周也就是7月最后一周网签量略有上升至8231平方米，但随后8月的第一周网签量仅剩下5669平方米，为近5周以来的新低。8月首周与7月首周相比，网签量从“万”位降至“千”位，网签量锐减83.3%。而7月一手商铺网签量77880平方米，环比6月大降30%。

    一手商铺成交量锐减的同时，二手商铺成交量也大降。美联物业研究部统计数据显示，7月广州二手商铺成交量环比也大跌25%。合富置业、中原地产、满堂红和兴业地产等大中介公司也表示，7月以来广州二手商铺成交量确实出现回落。中介数据还显示，在成交量回落的同时，二手商铺的放盘量比之前也有所增加，有些成熟旺铺如中华广场、正佳广场商场铺甚至出现大量放盘的情况。

    贷款难、利率上升成主因

    针对商铺成交量大跌的情况，美联物业商铺组副总监林泊山分析，7月以来各银行放贷进一步收紧，一方面对申请人贷款资格的审核更加严格，另一方面可贷款比例也大为减少。目前二手商铺普遍最高只能贷到四成房款，还有部分银行已对二手商铺贷款说不。记者近日以买家身份到潮坊商场铺项目踩盘，销售人员告知之前购铺申请按揭的都很难批下来，建议买家一次性付款买铺，“如果是按揭的我们还不一定卖铺给你呢”。另一个商场创兴广场销售人员也表示买家只能申请到四成按揭，“我还是建议买家一次性付款买铺，公司还会给出9.4折的额外优惠”。

    另外，商用物业贷款的利率按国家规定是基准利率的1.1倍，但目前已被各大银行大幅提高。目前5年以上购房贷款基准利率是7.05%，1.1倍就是7.755%，但大多数银行已将该利率提高到8.64%以上，也就是至少是基准利率的1.23倍才能贷得款，最高的甚至已超过9%。再加上审核流程加长、放贷时间也推后，一定程度上打击了投资者的入市欲望，令商铺成交量大幅下降。

    值得一提的是，7月7日加息后，三年期定期存款利率已达5.4%。林泊山表示，目前广州商铺的投资回报率通常只有3%-5%，成熟旺铺才可能达到6%-8%。与住宅投资不同的是，商铺投资风险更高，而且投资赚的主要是租金，今年商铺价格持续上涨后，投资回报率已明显比银行存款利率低，“如果不是非常看好后期商铺价格的上涨空间，买家不会轻易入市。这也是近期商铺市场投资资金有所减少的一大原因”。

    投资客对后市信心动摇

    上月在天河区看中了一个二手社区街铺的陈太太，原本准备贷款买个商铺投资。但咨询了几家银行都被告知贷款利率上升到接近9%了。陈太太算了一笔账：“6月时咨询贷款利率不到8%，现在利率上升后月供要增加2000多元，而且商铺单价11万元，但月租金单价不到300元，算下来回报不到3.2%，这还没算上贷款成本呢。”一番思前想后，陈太太终于决定暂时放弃买铺。

    对投资客的这种变化，易城中国商业管理与运营经理刘雄指出，银行利率升高后，商铺投资成本明显增加，加上商铺价格持续上升，已令商铺投资的回报率不断下降，直接影响投资客的购买意愿。另外，近段时间政府对市场的持续打压已令涌入楼市的热钱开始撤退，虽然近两三个月来广州商铺市场交投仍然旺盛，不时传出商铺热卖的消息，但随着商铺价格的上升和新项目的推出，市场已开始出现泡沫。在这种大背景下，一些有经验的投资客必然会谨慎入市，减少或者不再购买新铺，甚至开始考虑及早放盘原有物业套现。

    后市预测

    发展商将降价套现

    7月商铺成交量大降后后市走势如何？刘雄表示，一方面银行放贷难、开发商回款慢，另一方面银根收紧、发展商开发贷款受限，预计第四季度将有越来越多的发展商会通过销售旗下的商铺物业，来快速回笼资金。这有可能进一步加剧商铺市场的竞争，也有可能因新货的大幅入市而拉动商铺成交量回升。

    不过值得一提的是，随着市场竞争的加剧，今年交投兴旺的商铺市场有可能在下半年出现变数，买家向业主讨价还价的空间可能增大，也不排除开发商或大业主打折促销加快资金回笼。记者发现，近期一些处在清货阶段的商业项目，已纷纷推出“一口价单位”、“特价单位”，还通过加大付款方式折扣来促销。如潮坊、金利一号等商场都有“一口价”单位推出。

    7月以来广州一手商铺周网签量一览表

    时间 7月第一周 7月第二周 7月第三周 7月第四周 8月第一周

    网签量（m2) 33870 21595 6093 8231 5669