深圳限购令悄然已执行两年。在那些同样被限购的北京、上海等城市，两年间开发商找到规避限购的方法：通过“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商业性质的楼盘。这些楼盘打着“不限购”、“不限贷”的旗帜招揽购房者，成为市场上活跃的新兴市场。

    而记者从市场了解到，限购之前深圳“商业改住宅”的案例比较多，而限购之后，由于商业性质的土地不受限购影响，因此基本没有严格意义上的“商业改住宅”的案例。而在限购下，开发商更加珍惜商业性质的土地，其中不乏将一些单位打造为拥有居住功能的“商务公寓”，这类产品受到投资买家的欢迎。不过与其他城市不同，深圳这类商务公寓的单价不会明显低于同片区住宅，甚至还会高于住宅价格。

    业内人士提醒消费者，这类商务公寓会与住宅有几大不同，一是土地性质为商业，一般多为50年产权；二是商务公寓一般不通燃气，个别卫生间等也会与住宅不同；三是其水电收费标准为商用，高于民用价格，个别物业费还会高于住宅标准；四是其按揭首付必须为五成以上，且十年内还清贷款，消费者需要首先了解其区别后再理性决定置业意向。

    商务公寓不限购成新宠

    限购政策执行两年来，北京、上海等城市都出现了多个商改住项目。在上海，商改住项目的房价低于周边住宅，受到了不少市民的追捧。而在北京，由于商改住项目的大行其道，政府已出台政策规定“商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证”，彻底叫停“商改住”项目。

    在深圳，以前没受到如此关注的商务公寓项目，现在则大打“不限购不限贷”牌，在住宅被限购的市场中主打投资需求的买家。

    深圳上周末入市的瑞泽佳园项目即为此类商改住项目，其首批推出的单位正是商业性质土地上开发的，但同时又可以作为居住需求的商住两用产品。据介绍，这批单位的层高达到4.2米，远高于普通住宅的标准层高，而更像是商务办公写字楼产品的层高，在对外的推广宣传中，这个项目以超高的实用率来吸引买家的注意。

    而在今年前些时候入市的嘉葆润金座项目也是这种“商务公寓”类产品。其多为超高层高的单位，开发商在其样板房分别打造了适合办公和适合居住的两种复式户型。该项目销售人员向记者表示，这一项目可做为办公用途，但同时其超高层高也可用于居住并“一层改两层”，有超高的使用率，唯一不便的是这一项目没有通燃气，但住家可以使用电加热灶具。

    世联地产华南首席分析师曹取告诉记者，以前深圳有不少“商改住”项目，“那时候商业没有现在这么热，相比较还是住宅市场更为吃香，于是不少开发商变更土地用途转而开发住宅类产品”。而现在，曹取表示，这两年真正改变土地性质的“商改住”项目则几乎没有，一方面是商业市场火热，另一方面在住宅限购的背景下，商业性质的项目有更多的市场机会。此外，“深圳土地在出让时一般都有住宅和商业等土地性质、面积和比例的限制”，曹取告诉记者，这种要求也限制了开发商不能任意地进行“商改住”。

    而在目前限购的背景下，市场也更多地催生了“商务公寓”这种产品。曹取表示，相比于土地性质层面的改变，一些开发商会在其商业性质土地上开发“商务公寓”产品，不过这往往取决于项目的定位。

    “商务公寓至少需五成首付”

    据了解，近期深圳市场上的一些住宅产品，如保利上城、星河时代等项目都包含有一部分的商务公寓类产品。据介绍，这类产品由于不限购、不限贷，一般都更加受到投资买家的青睐，其价格一般也略高于住宅类产品。

    专家告诉记者，购买“商务公寓”项目作为居住用途的买家需要注意其与普通住宅项目的不同。消费者需要充分了解这些不同，并能够接受的情况下选购商务公寓作为自住。

    首先“商业公寓”其作为商业项目，其贷款按揭的政策不同于住宅，一般需首付五成以上，同时贷款利率也为基准或上浮，在贷款的年限上，商业项目最长贷款年限也仅为十年。“如果是首套房买家，这一按揭政策显然不如有多项优惠的首套住宅的按揭贷款优惠，而如果已经有房的二套房以上买家，商务公寓则具备不限购，不限贷的优势”，专家表示。

    而在实际市场中，开发商为了能让这类产品更多地被自住买家所接受，推出不少方式让购房者可以首付更少成数。在楼市低迷的上半年，嘉葆润金座就针对自住需求购房者打出“买一层送一层，首付仅两成”的促销方案。在这一方案中，开发商为购房者免息垫付二成五的首期款，购房者只需支付二成首付，但需要在24个月内分期付清开发商为其垫付的另外两成五首期款。

    另外，商业项目的土地一般只有50年的产权，而住宅一般则有70年。不过，曹取告诉记者，深圳近期入市的几个商业公寓则不乏具有70年产权的产品，“这些项目或为在土地出让阶段即与政府沟通谈好的出让条件，所以具有70年产权”。

    再者，商住公寓由于其商业性质，其在户型设计和配套上也会有不同。“以前还有一些商业项目不允许每户一个卫生间，必须是公共卫生间，而现在这一条件一般都被打破了”，曹取表示，但商业项目依然是不能通燃气的。记者走访几个商务公寓项目，这些项目也确实没有燃气配套，销售人员表示，这种户型可使用电加热炊具来满足日常烹饪的需求。此外，由于其商业用途，商务公寓的水电价格和物业费都是按照商用价格标准来收取，或高于民用价格不少。