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    浙江义乌小商品城、成都荷花池……近年来，专业市场商铺的租金上涨数十倍、商铺转让费动辄上百万、不少早期的商铺购买者也已身价上千万，可谓创造了无数财富神话。而专业市场商铺，也因而日益成为众多经营投资者眼中的“香饽饽”。

    如今，筑城的商铺类型也日趋多样化，社区商铺、专业市场商铺、商住办公楼底商、商业风情街等等令人眼花缭乱。其中，专业市场商铺则凭借价值增长快、收益高等优势备受关注。然而，风险往往与机遇并存，专业市场也有良有莠，并不是所有的都能带来高额收益。那么，对于投资者而言，选择专业市场商铺需要注意哪些问题？怎样的专业市场商铺才具有良好的升值潜力呢？记者走访了房地产业内人士——

    选择要素一：地段交通很重要

    “选择专业市场时，体量大就足以证明实力强吗？”事实并非如此。专业人士指出，投资专业市场商铺时，并不能单纯从体量大小来判断实力强弱，更多的应从市场所处地段、交通状况以及其他配套等决定市场发展的因素来考虑。

    通常而言，好的地段成就好的物业，地段历来是投资者所看重的基本条件。有业内人士分析认为，位于一些人流量较大且相对稳定的区域，尤其是中心城区的专业市场商铺不但是稀缺资源，其价值还会随着商圈的日趋成熟而不断提升。还有一些具有前瞻性眼光的投资者则往往更关注处于上升发展状况的地段，例如原中心城区老旧市场的外迁承接地、周边有在建的大型居住社区等一些人流物流将十分兴旺和经营前景可预见的“潜力”地段。

    一直从事商铺投资的市民王先生则告诉记者，自己在选择商铺时除了十分看重地段之外，还很关注交通方面的因素，在良好地段优势的基础上，便捷的交通无疑会带来更多人流量，提升商铺发展空间。
 
    的确，交通条件对一个地区商业发展速度有着不可忽视的影响。而且与普通的小商品商贸城不同，专业市场通常以货物批发业务为主，物流量更大、更频繁，这也无疑对交通便捷度有着更高要求。从一些成功的专业市场来看，正是优越地理位置、便捷的轨道交通、公交车站和物流配送等为其集聚大量商家、辐射周边市场提供了重要保障。因此，在选择专业市场商铺时，区域交通状况如何、项目周围的道路交通情况如何……这些问题都必须纳入考虑范畴。

    选择要素二：选准行业是关键

    在行业发展良好且极具潜力的专业市场中，商铺不但价格高，而且难以购得，可谓炙手可热；而行业发展迟缓，前景不甚明朗的专业市场中，虽然价格不高、租金低，成交情况却仍每况愈下甚至无人问津。在专业市场，这种“冷热两重天”的情况并不少见。

    “投资专业市场商铺，选准行业是尤为关键的一环”，有业内人士如此表示。同时，市场是在不断变化的，一些行业可能当前正在高速发展，但是由于竞争加剧、政策改变等因素，有可能急转直下；一些行业可能如今并不景气，但不排除其在短时间发生转折的可能性。因而，投资者需要对所投资市场的行业发展有更为深入的了解，并在此基础上找准好的行业。

    需求决定市场。是否有相应的需求，是投资专业市场时首先要考虑的因素。在一定程度上，商铺的价值与经营利润呈正比关系，利润的高低则直接受到消费需求大小的影响。而对需求的判断，可以从区域发展状况、区域资源、周围居民消费潜力和消费欲望等方面来着手。

    另一方面，该专业市场是否能得到足够的产业基础支持也是不可忽略的。以义乌小商品交易市场、中国轻纺城等一些专业市场为例，它们均是在当地产业的支撑下，建立起完整的上下游产业链条，从而取得成功的。如果没有相关产业基础的支持，没有产业交易渊源，只是一味盲目兴建专业市场，必将带来很大风险。这样的市场由于缺乏产业链等相应支持，往往难以成为真正意义上的专业性市场。

    另外，由于专业市场的特殊性，如果开发商拥有相应市场开发运营经验，并积累起一定的商家资源等往往有利于降低风险，投资者也可以从是否有大型主力商家支撑等多个方面来进行衡量。

    选择要素三：政策规划有影响

    与其他市场一样，专业市场的发展也在极大程度上受到城市、区域等规划的影响。而且通常来讲，专业市场更需要依赖相关规划来完善周边的配套设施等等。

    以原中心城区老旧市场的外迁为例，在政府规划中，在这些外迁承接地形成的新型专业市场，往往具有更大规模、交通更为便捷、物流等项目配套更为完善、整合能力更强，不但较之老旧市场焕然一新，还实现了传统商品市场升级换代，带来更多发展空间。

    另外，位于政府规划的未来集中发展区域的专业市场也往往会得到更好的发展，有更大升值潜力。而有些目前发展不错的区域也有可能在城市改造中变得不那么重要，而加大投资风险。

    总体而言，多多了解城市、区域的长短期规划，并且有超前意识，更有利于有正确的预期，选择更大价值空间的商铺。

    选择要素四：后期运营需关注

    通常而言，专业市场如果经营较好，其投资回报高出普通商铺几倍、十几倍并不稀奇。这对投资者有着极大诱惑力。然而，有业内人士就表示“与普通商铺相比，专业市场的独立性和稳定性较差，如果市场经营不好，投资经营者购得的商铺则会变成‘烫手的山芋’，不但租不出去，而且卖不出去。也即是说，专业市场商铺后期运营对投资成败起着至关重要的作用。”

    目前专业市场地产的销售，多由专业营销公司来完成，商业化的包装、专业化推广、专业化的管理缺一不可。毕竟，只有在为商家做好配套服务，保证商家的稳定经营，才能带来整个市场的兴旺，并最终影响到商铺价值。因此，投资者除了明确开发商的实力外，还要对后期营运公司能力有所了解。
 
    需要提醒的是，面对不少开发商事先承诺的租金回报，投资者要有清醒的认识。相关规定早已明确开发单位不能承诺租金回报，而且租金回报极大程度上取决于后期运营情况，如果经营状况堪忧，即便合同有约定也难以得到落实。

    记者在调查中发现，不少投资者热衷于专业市场主要是看重其高回报率。但从另一方面来讲，高收益对应的往往是高风险，一些行业的专业市场还有“供需失衡”的潜在风险。

    从一定程度来讲，选择专业市场更像是一门学问，是“香饽饽”还是“烫手山芋”取决于诸多因素。因此，不少业内人士也提醒广大中小投资者，在选择专业市场时，除了要察项目开发商实力、项目所处地段、交通条件等基本条件以外，还要进一步了解行业发展前景、后期运营团队能力等，综合多方面的因素再做决定。