一个城市综合体项目最重要的因素就是它的发展定位，能够对优势、劣势、机会和风险进行充分地分析和认识，知晓市场和竞争环境的优劣是必要条件。一个项目所在地段的“场所感”和氛围的营造，能很好地体现出它的发展定位。例如北京三里屯区域的氛围是国际化的、轻松的和个性化的，因而跨国公司的大型办公设施、大型百货店等主导综合体就和这一区域的场所感有所抵触。

　　从功能的角度来看，传统的百货、餐饮、超市等业态已远远不能满足城市综合体的需要。成功的综合体项目往往在功能的设置上极为考究。酒店、办公设施、公园、娱乐会所、公寓、展览、交通出行等综合功能都是一个成功综合体项目所必备的，各种功能在独立运作的同时，通过优势互补能够产生更大的效益。我们可以做一个简要的分析，酒店、住宅可以带来高收入的消费阶层；住宅、公寓可以带来稳定的客流量；办公、商务可以为酒店、公寓带来顾客，而这些消费群体最终都会被引入配备的商业项目，如此一来整个循环系统就构成了，功能的配置也趋于合理化。

　　成功的综合体项目往往容易成为一座城市的地标性建筑，而能够成为地标性建筑，则对建筑特色设计的诉求十分强烈。一个标准的综合体项目必须有高层的、具有相对紧密核心的酒店和办公部分，但是零售业态和餐饮休闲娱乐部分又适合低层的、水平延展的空间。一高一低两部分在设计上达到最优化的平衡非常重要。例如，纽约的洛克菲勒中心、北京的国贸中心等城市综合体大多采用单塔或双塔的形式配以简洁风格的低层来达到高低建筑之间的和谐。

　　除了城市综合体的自身因素需要考虑之外，还有很多外部的环境因素也在一定程度上决定着一个项目的成败。首先要谈的是一个项目的可达性。所谓可达性，简单来说就是它周围的交通便捷程度。大多一线城市的综合体项目都依地铁而建，如香港的UNION SQUARE、上海的徐家汇综合体等就是将地铁站规划在自己的地下。此外还有很多项目临近火车站，火车站是一个巨大的交通枢纽，对于一个综合体项目来说它的意义一方面在于其交通运输作用；另一方面是它能给临近的商业项目带来可观的人流量，使项目的可达性大大提高。同时一个城市综合体项目也能反哺交通，在一定条件下缓解城市的交通压力。

　　其次是地点选择的影响。成功的城市综合体往往都选择在经济发展程度高的国际性大都市的标志性商业圈，国内成功综合体项目大多都选择了北京、上海、深圳、杭州、成都等一线城市，例如北京的三里屯，上海的徐家汇、淮海路等，这些城市的共同点在于，经济发展水平高、国际化进程快、土地资源贫乏、交通压力大等。这些城市地段的升值空间大，住宅、公寓等功能能够发挥很好的资金回笼作用，为城市综合体的成功奠定了有力的支撑。

　　作者系资深零售管理专家、地产营销高级顾问、国家注册高级策划师