目前更为严峻的挑战可能还是一线城市商业地产“扎堆”所形成的激烈竞争,电商、同业竞争、银行断粮或成为明年困扰商业地产的“三座大山”,如何加速创新和转型将成为商业地产迫在眉睫的课题。

    商业地产之痛

    阿里“双11”期间超300亿元的交易额让商业地产商感到震撼,如今“双12”又来了,虽然传统商城在年末也有促销,但热度远不如电商。

    高纬环球2013年第三季度北京零售物业市场报告显示,在宏观经济持续放缓及网购的影响下,很多零售商对品牌扩张策略都表现出谨慎的态度。核心商圈的租金依赖于国际知名品牌的稳定需求将继续走高,但非核心商圈的招商压力已日渐明显。

    有商业地产人士对中国证券报记者表示,除了电商带来冲击以外,近年房地产调控之后越来越多资金流向商业地产,商业地产之间的竞争也因此变得激烈。

    “中高端商城的竞争尤其激烈,深圳万象城跟KK Mall的直线距离不超过两公里,深圳海岸城、保利、宝能・All City等项目都集聚在方圆两公里之内。”该人士说。

    随着大量优质项目在三季度集中入市,上海核心商圈优质零售物业空置率一再上升,达到了7.08%。第一太平洋戴维斯三季度商铺简报预计,由于新增供给较多,北上广三地中高端购物中心平均空置率将有所提高。

    至于其他城市,杭州世邦魏理仕(CBRE)10月份的报告认为,杭州进入购物中心开发的“大跃进时期”,至2017年预计主城区将有约128万平方米的新增供应入市,增幅超过130%。

    有消息称,近日上海银监局对辖内各商业银行下发“关于商业地产融资风险的通知”,银监局调研发现,上海商业地产“总量过剩”、“价格上涨过快”、“市场总量接近饱和”,潜在风险已经远远大于住宅地产,因此需要辖内各商业银行高度关注。

    新辟蹊径突围

    分析人士指出,电商、同业竞争、银行惜贷或成为明年困扰商业地产的“三座大山”。如何加速创新和转型,将成为商业地产迫在眉睫的研究课题。

    中国证券报记者采访了多家商业地产相关人士,他们共同的创新和转型思路是:通过跨界运营和提升服务质量来提升客户的消费体验;希望通过餐饮、电影等途径增加客户在购物中心的停留时间,从而转化为其他消费。不过,这一运营模式上的转变仍难免陷入“同质化”的境地。

    部分大型地产商正在探索如何打造其“差异化竞争力”。据了解,万科进军商业地产之后,无论是商用产品线还是入股徽商银行,都尝试贯彻“社区服务”的理念来形成差别化竞争力。另一家巨头大连万达则走上了海外扩张之路,希望构筑一个世界级的文化商业帝国。

    中国证券报记者观察到,专业地产项目也成为商业地产争相抢占的一个领域。华南城正在全国布局专业综合商贸物流平台,并着力发展电商产业园。宝能集团也正在开发多层次的商业地产,其中也包括专业市场。

    “现在地产商对高端大气上档次的商城的开发力度非常大,但是真正满足大众需求的商业地产开发相对缓慢,这一块的潜力会非常巨大。”宝能控股(中国)有限公司资产运营中心副总监杨海斌对中国证券报记者表示。

    除宝能・All City等高端城市综合体以外,宝能集团旗下的宝隆物流有限公司在2010年成立了清水河旧货城,清水河酒店用品城也预计在明年开业。据透露,宝能集团旗下公司还将在深圳龙岗区打造两个专业地产项目。