自2010年房地产开始针对住宅调控开始，商业地产就开始出现爆发式增长。由于开发商蜂拥而上，随之便引发的是商业地高库存、泡沫化的担忧。经过了市场的多轮洗礼，实体商业经历了百货业态、购物中心等粗放开发模式，继而走向精细化运营。

    随着“重开发、轻运营”时代结束，商业地产告别高增长，正走向真正的精细化运营时代。从宏观数据看，实体零售业在经历了多年增速下滑后，正迎来了整体回暖苗头。8月1日，商务部发布《2016年中国国内贸易发展回顾与展望》称，2016年以来批发和零售业增速提升，实体零售业态增长回暖，扭转了2012年以来增速持续回落的态势。国家统计局日前发布最新数据也显示，2017年上半年，全国社会消费品零售总额达到17.2万亿元，同比增长10.4%。

    不过，就像出租车司机也没有想到最终打败自己的是滴滴一样，实体商业回暖的同时，电商的跑速更快。国家统计局数据显示，2017年上半年，我国网络零售交易额达到3.1万亿元，同比增长33.4%，增速比上年同期加快5.2个百分点。农村电商的发展则成为电商发展的亮点。2017年上半年全国农村实现网络零售额5376.2亿元，同比增长38.1%，高出城市4.9个百分点，占全国网络零售总额的17.3%。其中，实物型网络零售额3286.4亿元，同比增长34.3%，服务型网络零售额2089.8亿元，同比增长44.4%。

    RET睿意德董事索珊清晰地记得，2010年，互联网爆发“百团大战”（互联网巨头引发的团购、降价大战）时，实体商业从业者还是以一种“看热闹”的心态围观。房地产从业人士没想到外来的入侵者发展如此迅速，最后互联网开始来抢“自己的饭碗”。那时候，商业地产市场正处于粗放式发展阶段，市场的红利非常大，开发商依赖快速销售而回笼现金流。而最近几年，商业地产经历了2012年-2013年存量激增后，开始面临高库存，同质化运营等困境。

    索珊表示，这几年实体商业市场趋势已经非常明显。销售红利已经过去，快开发模式不再适用，增量市场转为存量市场，市场上的投机心态开始转为理性投资心态。

    索珊也看到了实体商业市场的嬗变。“大家对于互联网的使用仍然停留在出击阶段。无论是购物中心搬到线上，还是线上到线下开实体店，都缺少磨合。另外，市场对于新、奇、特的事物产生极大兴趣。场景、IP、网红、文化等受到追捧。市场还是停留在关注表象，而没有关注与自身的关系。不过，由于购物中心开发量过大，消费者被空前看重，但消费者是善变的。”

    如同21世纪经济报道记者对于购物中心业态调整的调研，索珊也看到，品牌的姿态发生转变。大品牌去互联网化，奢侈品走向亲民，快时尚更迭更快，品牌寿命缩短。实体商业越来越深入，态度越来越诚恳，功能也越来越完善。

    市场嬗变也在引发商业地产格局变化。21世纪经济报道记者也注意到，目前整个商业地产也正走向垄断。类似华润、龙湖等大型开发商持续增持优质资产，而一些运营不佳的开发商开始退出商业地产领域。另一些专业商业地产运营公司看到了市场的机会，开始输出管理，从而打造专业的轻资产运营公司。另外，从城市格局角度看，随着零售品牌下行，二三线城市甚至四线城市的商业地产正迎来市场机遇。