物流地产正被多股力量“围猎”。万科近日发布了8月份销售及近期新增项目情况简报，称8月份万科新增物流地产项目5个，分别是苏州普泰项目、杭州下沙项目、昆明浩源项目、广州从化祥华项目、宁波中兴项目。

    据万科公告披露，将联合厚朴、高瓴资本、中银投共同参与普洛斯潜在的私有化事项，交易总价约790亿元人民币。其中万科投资占股21.4%，在各股东中占股最多。对此有评论称，目前物流地产的投资市场才刚刚起步，考虑到电商和整个零售市场的发展规模及速度，物流地产还有巨大潜力，相信投资规模也会逐年提升。

    据了解，除万科外，绿地、越秀等房企均将物流地产作为业务拓展的方向，京东、阿里等电商早已涉足物流地产领域，而作为金融机构的代表，平安银行也在积极抢滩物流地产市场。那么，物流地产到底是风口还是泡沫？

    中国物流与采购联合会公布的数据显示，今年上半年全国社会物流总额为118.9万亿元，同比增长7.1%，增速同比提高0.9个百分点。如今物流地产也成了“香饽饽”，随着城镇化发展与B2C电商的快速拉动，物流地产的需求日渐旺盛，众多企业纷纷将之视作下一个战场。据世邦魏理仕发布的《2017年亚太区投资者意向调查》显示，2017年61%的中国投资者考虑直接投资物业以获得更高回报（2016年为49%）。其中物流地产在今年占比达20%，受到了投资者比以往任何一年都更多的青睐。

    据悉，物流地产包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等，相比其他地产开发具有土地价格较低、政策支持多等优势，就其回报而言，同时拥有土地增值、租金回报、服务费用等收益空间，因而成为房企争相布局的战场。广发证券认为，从投资回报率来看，高标物流仓储设施的收益率明显高于其他商业类地产，目前我国一线城市的物流地产收益率在6.5%至7%之间，而写字楼及购物中心的收益率只有4%至5.5%。

    而在房地产市场迎来强监管之际，不少房企已遇到了发展瓶颈，除了有着较高的回报率，物流地产的发展前景又是如何的呢？

    据戴德梁行发布的报告称，过去10年间中国物流地产市场迎来爆发式增长，整体市场规模从2005年的不足人民币3亿元增长到2016年的超过100亿元。然而在强劲的市场需求之下是巨大的供应缺口，预计至2020年电子商务、消费品、物流服务和工业对高标准仓库的需求将达到1.4亿至2.1亿平方米，而届时供应量或只有5600万至6600万平方米，供应缺口超过1亿平方米。在相当长一段时期内，我国物流地产市场将维持供不应求的态势，这将为资金实力雄厚并追求多元化业务布局的企业创造一片新蓝海。

    由此看来，市场广阔、回报率较高、发展前景光明等特点吸引着多个领域的企业纷纷入局物流地产。但是被“哄抢” 的物流地产似乎并没有想象中的那么美。

    值得关注的是，物流项目属于周期长、投资回报慢的重资产运营，至少需要3至5年的培育期，去规划与运营物业产业链的生态，这将占用开发商较大的精力与资金，对后者实力是个深度考验。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前国内许多物流园区处于闲置状态，是因为简单粗放的开发建设，更多的是一种简单的仓储功能用地，土地利用是建立在地价便宜的基础上。这也说明当前对于物流地产的开发和产业发展等其实并没有从实质抓起，后续需要开发商、运营商在专业度方面发力，尤其需要考虑产业聚集以及和电商资源进行整合等。

    此外，据中国指数研究院发布的报告显示，前些年物流地产在发展过程中普遍存在同质化情况，而近来土地成本提升较快，但物流地产的投资回收期通常在15年以上，这为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。

    在中国社会科学院城市发展与环境研究所城市经济研究室主任李恩平看来，物流地产面临的挑战和隐患主要还是防范泡沫。物流地产的主要特点是物业经营，客户主要是物流企业，很难像住宅市场那样存在很大的投机性需求。因此对开发企业来说，应做好每个项目的调研和可行性研究，比如所在区域物流市场规模和市场类型、已有的物流地产规模和使用情况以及所选项目是否具有较佳的地理区位等，只有具有区位优势的项目才可能真正集聚物流企业。