作为华南的核心城市和商业枢纽，深圳商业的发展从未放松脚步。作为因改革开放而兴、因改革开放而强的城市，深圳不仅有着全球在建数量第一的购物中心，还率先形成了“一城多核心”的商业新格局。深圳也成为不少商业新业态的试验田，行业服务标准也成为全国标杆。

    另一方面，深圳的商业发展也在探索如何解决引发争议的“失衡”问题：众多商业设施过度集中在单一片区，部分非核心商圈购物中心平均空置率超过8%，远高于警戒值的一个百分点。而随着粤港澳大湾区、莞深惠一小时生活圈、深汕合作区等区域规划深入推进，深圳作为和广州、香港比肩的核心城市，如何错位发展，并更好发挥区域辐射作用，这是深圳商业未来需要思考的问题。

    格局

    一城多核心，外围辐射提速

    以十年一环的节奏外拓

    伴随粤港澳大湾区、深汕特别区、莞深惠经济圈和深圳“东进西拓”战略的落地推进，深圳率先形成“一城多核心”的新商业格局。

    两年前还总在罗湖、福田打圈的孙启光师傅，近来跑宝安的时间越来越多。驾驶出租车八年，孙启光对深圳新开的商业地标再熟悉不过，“在壹方城放下客人，不出一分钟一定能载上下一位客人。”2017年10月，位于深圳西侧宝安中心区的壹方城正式开业，地处1号线和5号线双地铁交会处，约36万㎡的全业态商业综合体是目前深圳最大的购物中心，这也是鸿荣源集团旗下首个商业地产项目。半年后，位于深圳“东进”战略门户的龙岗布吉区域，迎来了片区最大的商业购物中心-华润万象汇，这也是继华润2004年在深圳首推万象城、2017年打造南山万象天地后的又一代表作。

    新地标不断诞生，背后折射的是深圳改革开放四十年来的商业发展史。近年来新增的商业综合体，早已不是罗湖、福田等传统核心商圈的专属，宝安、南山、龙华、龙岗等新兴商圈逐渐分割“半壁江山”，一城多核心的新商业格局落成。

    改革开放至上个世纪90年代初期，深圳商圈主要以罗湖东门老街、福田华强北等商业街为核心；上个世纪90年代后期，伴随赛格电子世界等大型集中商业体问世，福田、罗湖的商圈集中度进一步提高；21世纪初，中信城市广场、万象城、CO CO PA R K、海岸城等一系列大型购物中心入市，多商圈并存格局初显。2013年后由西向东再到北，南山、宝安、龙岗、龙华等新一环商圈形成，一城多核心的商业格局奠定。

    基本上，深圳的商圈以十年一环的节奏逐渐外拓，并且节奏加快。“多核心的新商业格局一方面反映出深圳商业经济走向均衡发展、城市化进程中各区皆有商业凝聚力；另一边逐渐扩大的商业圈外围有助和东莞、惠州等临深区域形成联动效应。”中原地产代理（深圳）有限公司商铺部董事总经理丁长申对深圳商圈的发展印象深刻。

    各商圈良性竞争发展

    而新兴商圈的兴起，并不意味着传统核心商圈的没落，实际上随着城市更新进程加快、更多新业态的融入，福田、罗湖的商业氛围不减反增，据戴德梁行发布的最新研究报告深圳罗湖跻身亚洲最贵商业街前10位。深圳各商圈形成良性竞争、升级发展的积极态势。

    数据显示，2017年深圳新开业购物中心达到15个，商业体量达145万平方米，新开商业体量同比增长近120%，在北上广深四大一线城市中活跃度最高，呈现商业体数量、体量双增长。相较而言，北京、广州则现收缩之态，其中北京收缩尤为显著。

    “刨除政策因素，大量的商业设施能够兴起，很大原因是看重深圳潜藏的巨大消费力。不同于其它城市，深圳更多呈现年轻化的趋势，而持续的人口净流入成为常态”，丁长申说道。“而深圳本身兼具资本、人才、服务配套优势，而且生产要素齐全，自然也让不少商业运营者会把深圳纳入高端市场的范畴，”零售界资深人士分析指出。

    风向

    科技赋能，深圳成新业态试验田

    很多商业模式首选深圳落地

    正因如此，深圳是众多商业巨头的“掌上明珠”，并成为众多新业态的试验田。深圳除了有钟表、珠宝、服装等传统优势行业最齐全的产业链，这座城市也是汇聚沃尔玛中国、人人乐、华润置地等零售总部的重镇。“和其它城市最大的不同，深圳不是传统意义上的区域性商业中心城，但很多商业模式都会首选深圳落地，成功后复制推广到其余各大中心城。”深圳市零售商业行业协会会长花涛曾经接触过来自美国硅谷、俄罗斯、香港的商业项目，在技术满足商用后，“他们第一时间来到深圳注册公司”。

    近期，沃尔玛和永旺把新业态相继布局在深圳。4月底，在大卖场、山姆会员店之外，中国首家“惠选”社区智能门店落地深圳，成为沃尔玛中国试水社区商业的第三业态。接受南都记者专访时，永旺中国董事、永旺华南董事总经理、广东永旺负责人猪原弘行透露，今年下半年，永旺内地首家以生活方式体验为核心的升级店铺A eonStyle将落地深圳，未来更多新零售创新业态将从深圳这块试验田走向全国。之后每年在华南片区至少会开4至5家综合类百货超市，并且将以深圳为依托布局华南，渗透顺德、东莞、惠州等二三线区域。中国居民也驶入财富积累的快车道，“过去日本花了十年时间才达到这样的财富积累，而在中国这个时间是一年。”

    值得注意的是，深圳有腾讯、华为等技术龙头企业，依托A R、V R、A I、物联网等数字化技术，科技得以为深圳商业业态赋能。“深圳的消费者，年轻人爱尝鲜，接纳程度更高，很多数字化新技术的使用都可以迅速接纳并使用”，“惠选”业态上线不到一个月，自助收银智能手段被消费者接受，线上订单占比三成，这让沃尔玛中国超市业态及鲜食营运副总裁布盛年印象深刻。

    服务高标准也是重要配套

    2017年1月10日，深圳市财政委员会晒出“政府账本”显示，第三产业税收占比突破七成，深圳市服务业占G D P比重首次突破六成。当然如果用数据去做比较，会发现深圳的服务业上升空间还很大，2014年时纽约、伦敦这类国际都市的服务业在G D P的占比都接近或超过90%.对于服务业的重视，深圳政府不遗余力，提出“十三五”时期加快构建更加富有创新活力、彰显现代化超大城市特色的服务业发展新格局。

    陈宏伟是深圳资深五星级酒店市场与沟通领域的从业者，在她看来，服务业对于城市整体商业的发展有不可忽视的作用，服务是最直观的，人与人面对面的交往，决定了很多人对城市的整体印象，是商业发展最重要的配套设施之一。“深圳本身就吸引了大量的商务往来人士，像酒店、餐饮以及交通这样的服务业提供了高品质的服务质量，会给投资者，从业者带来极大的好感与对城市的信心。”

    陈宏伟认为，以酒店、餐饮等为代表的深圳服务高标准，不仅有利于自身商业的发展，同时因树立标杆，打造了服务范本，也带动了周边城市服务业的发展。

    多元化、国际化促进商业提升

    这几年来，深圳的服务业也在飞速发展，多地域，国际化的人口构成，是深圳服务业发展的强势基因优势。

    从事酒店服务业16年，在深圳工作超过2年的石磊认为，深圳的服务业得力于外来人口多，流动人口占比大的优势，一方面这给了服务业巨大的市场空间，以五星级酒店来说，国际化人才群聚深圳，对于高端的国际化的酒店服务需求量自然比一般城市要大，也逼迫深圳做出质量更高的服务，去完成这些顾客的需求。

    另一方面，多地域，国际化的人口构成也给服务业提供了充足的人才储备，“深圳的高端服务业团队基本都是国际化的，招募员工国际化是非常稀松平常的事。”

    但石磊也认为，对于服务行业未来发展的追求目标，深圳的服务行业都还在不断摸索，尤其是对“服务”本身的发掘还有待提高。她以五星级酒店的发展为例，目前深圳的业主在投资酒店中，对于新概念，新设备，新技术的追求可谓不遗余力，舍得投入人力物力，并且在设计先锋性，人力资源节省方面都有很多突破，但相比而言，服务本身的提升这些年并未出现革命性变化，与欧美和日本等老牌的服务业发达国家相比还有一些差距。

    辐射

    商业辐射更多集中在临深区域

    从不缺高精尖的商业资源

    “商业发展越发精细化，许多商业设施本质上是服务于临近区域的消费者需求的，单论区域辐射，深圳的辐射更多集中在本地或者临深区域。相较于有着上百年历史的广州，其贸易体系发达，深圳对华南区域的辐射相对较弱。”一位不愿具名的商界人士告诉记者。“不过，具体到产业链上，深圳因为有资本、人才优势，还是会吸引相关产业把营销、销售中心放在深圳。”

    看待一个城市的商业地位，可以从几个维度去讨论。首先商业资源集聚度是最直观的，深圳从不缺高精尖的商业资源，以华为、平安、腾讯、万科、招商蛇口、华星光电、比亚迪、大疆等为代表的一系列企业选择了深圳。在消费领域，商业品牌选择城市和具体的店址时，都会在针对城市当下消费力和未来潜力展开充分研究后作出理性决定。如果将众多品牌———也包括个体经营者———在这方面慎重评估的结论汇聚起来，就可以抹平其中的个体差异，成为判断城市商业能力的指标。大品牌青睐指数和基础商业指数衡量的就是这种商业能力，这几条标准无疑都极为符合深圳的定位。

    辐射作用和商业潜力

    另一方面，城市并非孤立的个体，任何一座城市都有将自身资源辐射给其他城市的潜力。当这种城市辐射力表现出色时，就可以通过交通、物流等途径，将商品、资金、人才和文化资源传输到周边城市，并使自己成为整个城市网络的中心。

    深圳的城际城内交通通达程度发达，物流通达，这两年开通的多条直通国外城市的航线，蛇口港等一系列航运线路也先后建立。

    辐射作用不仅仅体现在交通，商业的带动辐射更为明显。以深圳家具行业为例，随着深圳家具行业崛起，以设计为先导的发展方向给周边一系列城市的家具行业发展带来活力，“中国家具设计看深圳”在行业内不会有任何异议，东莞、惠州、珠海等城市成为了家具市场建立产业基地的热门地，主要原因就是离深圳更近，辐射受益更强。随着环保政策推广，深圳本地的家具市场也早早布局周边城市产业圈，未来这样的辐射作用会更加明显。

    居民活跃程度和生活方式的多样也给深圳带来了巨大的商业潜力。城市人是构成城市活力的主体。他们在城市中的生活、工作、消费、思考、出行和娱乐等行为，交替点亮城市的各个角落。而深圳也给居住者提供丰富多元的生活方式上，生活方式上的选择和可能性意味着巨大潜力。对生活气息的直接感知，构建起了城市的共同记忆。而对深圳人来说，这座城市诸多的可能性意味着在职业发展空间以外、另一种更为绵密而持久的吸引力。

    商业体数量、体量双增长

    2017年深圳新开业购物中心达到15个，商业体量达14 5万平方米，新开商业体量同比增长近120%，在北上广深四大一线城市中活跃度最高。

    世邦魏理仕2017年发布报告显示，深圳在建购物中心以4 5 8万平方米的数量位列全球第一位。

    戴德梁行发布最新研究报告指罗湖跻身亚洲最贵商业街前10位。

    一城多核心商业格局奠定

    深圳早期商圈主要以罗湖东门老街、福田华强北等商业街为核心。

    上个世纪90年代后期，伴随赛格电子世界等大型集中商业体问世，福田、罗湖的商圈集中度进一步提高。

    21世纪初，中信城市广场、万象城、COCOPARK、海岸城等一系列大型购物中心入市，多商圈并存格局初显。

    2013年后由西向、东向、北向扩展，南山、宝安、龙岗、龙华等新一环商圈形成，一城多核心的商业格局奠定。

    问题与对策

    相对过剩与同质化问题如何解决？

    商业规划不能与城市规划脱节

    在商业新格局和风向标之下，深圳的商业也饱受“过剩”争议。商业地产如火如荼，深圳购物中心如雨后春笋般拔地而起。据世邦魏理仕2017年发布的《全球购物中心发展报告》显示，深圳在建购物中心以458万平方米的数量，位列全球第一位。以人均购物面积名列各区第一的南山为例，南山区的人均购物面积为1.54平方米，超出国际标准28%.按照国际标准，人均零售商业面积保持在1～1.2平方米之间为佳。

    一边是深圳商圈发展呈现多核心，随着二线关撤离，原本相对落后东部、北部区域迎来更完善的商业配套；而另一边商业设施确实过度集中在单一片区。深圳商业的发展是“均衡”还是“过剩”？花涛认为，目前深圳的商业总体上呈现均衡发展，但个别区域“相对过剩”，这意味着商业规划和城市规划存在脱节，“这是深圳发展存在的老问题，如果不及时解决，相对过剩问题会越来越严重”。

    “关键要形成群策群力的听证制度。”在花涛看来，深圳商业地产的具体项目更多由地产公司申请开发，而相关政府部分更多是对商业网点进行规划统筹，但是具体数量、具体商业业态的发展，其实政府部门的城市规划并没有具体敲定。“开发商、相关业界人士、政府机构，落地会谈，这有利于总体把控商业项目，跟上城市规划。”

    与相对过剩同来的，还有同质化问题。“传统商业发展到一定阶段就会遇到瓶颈，而中国的发展速度太快，消费者需求变化太快”，如何跟上变化节奏是巨大挑战，这成为商界共识。加大餐饮娱乐、体验式业态成为共识，但招商引进的品牌大同小异，创新度不够，让同质化多有发生。“但某个程度上，深圳也在业态多元化上向好发展，走访多个城市综合体，目前购物中心步行街化，从封闭式室内环境更多走向户内户外开放式结合，潮文化、清新主题也会因应添加”，丁长申分析。

    后起之秀的辐射能力怎样提升？

    错位发展把握区位和创新优势

    “相较于广州、香港，深圳是后起之秀。在改革开放之前，广州就是传统商贸重镇，自然辐射范围更广，香港更是东南亚的金融中心”，业内人士分析。近期，全国政协港澳台侨委员会主任朱小丹透露了粤港澳大湾区的最新动态，他表示，大湾区发展规划将出台，国务院在作最后修改，预计5月上旬正式公布。深圳、香港、广州作为核心城市，如何错位发展、更好发挥联动效应？

    在国家的创新版图上，湾区内的珠三角被定位为科技产业创新中心，珠三角九市，全社会研发投入占GDP比重已达2.9%，与美国处于同一水平。“把握创新优势是关键，这是深圳天生自带的基因”，花涛认为，具体到产业领域就是发力智慧零售领域，随着5G时代到来，区块链、物联网技术的商业应用将更加成熟。深圳一个城市所获得的国际专利超过法国或英国一个国家，华为公司连续两年居世界知识产权组织专利申请量第一位。

    把握区位优势或是另一关键。“滨海，这也是深圳、香港所独具的区位优势”，丁长申指出，深圳和香港都是航运中心、物流中心，集装箱港口吞吐量，分别位居世界第三和第五。另外，深圳和香港都有世界级的股票交易所，其总市值、流通市值、IPO数量和金额，都位居世界前列。其中香港还是全球公认的四大金融中心之一。港深交融，有助于促进生产要素进一步流通，但更关键的是促进整个湾区联动发展。