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   首届泛珠三角区域房地产业交流促进博览会
 

      开幕典礼暨高峰论坛
 

      时间：2005年12月1日上午
 

      地点：花城会展中心
 

      下面请泛珠三角区域泛珠三角促进交流博览会组委会主任、广东让我们以房地产业协会会长陈之泉主持上午的开幕式及高峰论坛。
 

      主持人（陈之泉）：各位来宾，各位朋友，女士们、先生们，上午好！
 

      泛珠三角区域房地产交流促进博览会开幕仪式暨高峰论坛现在开始。
 

      现在高峰论坛开始。今天演讲的第一位嘉宾是巴曙松先生。巴曙松先生是研究员、博士生导师、博士后流动站的指导专家，享受国务院特殊津贴。他研究的领域是金融机构风险管理和金融市场监管、企业融资问题与货币政策决策等等。巴曙松博士演讲的题目是房地产金融发展趋势。现在我们以热烈的掌声欢迎巴曙松先生做精彩演讲。
 

      巴曙松：谢谢主持人的介绍，非常高兴有机会第一次在这么大的会场上谈一个非常专业的房地产融资问题。稍微了解一点房地产市场的人士都会知道，在房地产市场我们通常说最重要的前三位的因素是位置、位置、位置，但是在过去的一年多来，我在房地产业的调研听到的是最重要的问题前三位因素开始变成了资金、资金、资金。所以我想在这个论坛里，开始让我们讲房地产融资的问题有特定的原因和合理性。
 

      2005年对中国房地产市场来说注定是一个难忘的一年，政策的变化、资金的调整、市场的约束等等，种种因素对中国的五万家房地产企业来说都是很大的挑战，大致来说我们今天说一句话，从一滴水里可以看到整个市场，在2005年里，中国的房地产行业所面对的调整起落，也相当于一个经济周期里所出现的冲击，1－3月份就是紧缩，管住土地、管紧信贷，要在比较紧的时间内将固定资产的投资大幅度的紧缩下来，这是当时的政策基调，这对当时固定资产的投资紧缩发挥了很大作用，但是对价格上涨过快达到了相反的作用，主要是房地产市场的需求非常旺盛，而对于土地和信贷过于严厉的紧缩，相反导致了有效的房地产供给的减少，需求有所下降，但是供给下降的更快，所以导致一到三四月份中国的房地产空置率下降但是价格还是上升。到了第二个阶段，重点就是进行稳定价格的调控，主要是调整一些投机性的房地产需求，局部市场的投机性比较强的市场需求，主要采取的措施，比如说一些税收的政策、提高按揭的要求。这个时候对于整个房地产市场，特别是局部市场，产生了非常明显的影响，也形成了房地产市场非常浓厚的观望气氛。
 

      紧接着在第三个季度，整个市场政策开始出现了一个积极的变化，这个变化就是考虑到房地产市场在中国整个经济增长中的巨大带动作用，所以整个从前两个阶段简单的打压、控制、 紧缩，开始转向平稳的操作，合理的引导市场预期，促进整个房地产市场平稳的软着陆。在这个阶段可以看到整个主要房地产景气指标在止跌回稳，整个市场开始走向基本平稳的态势。很多房地产界的朋友在今年这一年的时间里，经历了一到三月份雷霆万钧式的非常严厉的紧缩，然后是投机性市场的打击，然后是市场平稳的调整，其实我们可以看到政策的变化，我是研究金融的，在上市的房地产公司，他们的股票走势方面，也不同程度的体现出来，比如说在中国国内上市的房地产公司的股票，在第一阶段和第二阶段，整个投资者有一种恐慌情绪，担心房地产企业的利润率出现大幅度的下降，所以房地产企业的上市股票出现大幅度的下滑，在进入三季度之后，可以看到投资者的情绪出现了非常乐观的改变，房地产企业的股票成为市场上的一个非常坚挺的处于上升趋势的股票。
 

     从海外在香港上市的几家内地的房地产公司，他们的经营状况今年上半年的业绩也出现了非常显著的变化，差异非常大，有的在香港上市的内地房地产公司，它的业绩在宏观调控的紧缩条件下，业绩大幅度的上升，有的上升幅度是50％、70％，而有的在香港上市的内地房地产企业，业绩大幅度下滑，下滑了30％、50％，差异非常大。为什么呢？我们可以看它的收入结构，就可以发现这些大幅度上升的房地产公司，他们比较早的把握了整个房地产政策的变化趋势，很早就从过分集中在一个单一的城市，迅速的向二线城市、三线城市拓展。比如说上海的复兴实业，他们的业绩上升的很快，主要的原因他们没有过分的集中在上海，比较早的进行了多元化的分散。有的企业业绩大幅度下滑，在香港上市的内地房地产公司，很重要的原因就是整个业务过分集中在一个城市，而这个城市正好是受宏观调控影响比较大的城市，比如说上海、北京。
 

      资金在2005年内成为影响房地产行业一个非常重要的因素，宏观调控使得5万家房地产企业面临一个重新的洗牌，我们说在西方企业的财富变化过程，经济危机使财富排行榜重新排名，中国改革开放二十多年以来，每一次宏观调控都使财富排行榜重新排名，使我们的房地产企业重新排名。今天我们这个会场这么多嘉宾济济一堂，但是实际上在整个宏观调控的紧缩过程中，明年或者是后年那些企业能够做出及时的调整，能够在新的紧缩环境下生存下来，剩者为王，是剩下的剩，谁能够在考验中剩下来，就是优胜者。中国的房地产市场整体来说还是一个比较优秀的市场，从99年开始中国人民银行鼓励住房消费，到现在开始房地产市场还没有经历一个完整的经济周期波动，还基本上是快速扩张的趋势，这是一个好事，给大家提供了一个巨大的发展机会，但是也不是好事，就是没有一个大浪汰沙的过程，目前的紧缩和调控，对于目前房地产行业在下一个阶段承担更大的促进中国经济增长的使命具有积极的作用。
 

      我想说的第一点，中国在下一步经济发展过程中最大的挑战以及房地产行业所应当承担的历史使命。当前中国的经济增长势头仍然是非常强劲，我们经常在讨论到底中国经济增长最大的挑战是什么，并不是增长动力的欠缺，不是的，中国的投资、消费、出口都是非常强劲。关键的原因在于中国整个增长的方式过份的依赖外需、依赖出口的带动，本土的需求严重的不足。作为一个发展中的大国，整个增长动力过份的依赖外需，进出口带动整个GDP的增长，在今年超过50％，这不是一个非常健康的增长结构，大量廉价的劳动力生产出廉价的商品，把污染、把成本留在中国的本土，商品出口到美国这样的市场，有大量的贸易摩擦，商品本来就很便宜，赚钱来的贸易顺差又形成外汇储备又投资到这些发达国家，这是严重不合理的增长方式，在改革开放二十多年来有它的合理性，但是已经到了值得反思的阶段。
 

     下一个阶段，大家知道2005年7月21日中国人民银行调整了人民币的汇率形成机制，而且对人民币汇率升值2％。这2％是怎样计算出来的，温家宝总理在今年年初的时候说，中国不再单纯的追求贸易的顺差，中国在过去的二三年里，整个贸易的顺差规模大概是在二百多三百亿美元，占整个中国GDP2％不到，所以我们希望通过2％左右幅度的升值，把中国贸易项下盈余平衡掉，但是2005年中国贸易结构出现了非常令人关注的变化，那就是因为宏观紧缩导致内需严重不足，内需不足的话前几年形成投资的产能自然就形成出口，挤压到出口市场，导致贸易的顺差大幅度上升。今年上半年贸易顺差已经比去年全年还要多，下半年有不同的预计，有的人预计会达到八百亿，有的人说可能突破一千亿美元，由此形成的外汇储备中国已经是七千多亿美元，如果按照这样的增长速度，明年年底之前中国的外汇储备有可能突破一万亿美元，由此带来贸易的摩擦，宝贵金融资源的流失，都是很难持续的一个模式。
 

      如果继续这样的增长模式，有可能面临一个新的问题，那就是会面临新的人民币升值的压力。这些发达国家会谈你原来升值2％，是因为假定200到300亿的贸易顺差，现在整个贸易顺差已经到了一千亿美元，那么你人民币是不是需要更大幅度的升值？世界各个国家的贸易不平衡，不能仅仅依靠汇率调整，仅仅依靠汇率调整，美元可能贬值20％－30％，如果人民币升值将贸易顺差平衡掉，可能要升值10％多，但是中国出口的商品利润在10％以下的非常多，汇率在比较短的时间内大幅度的升值，对中国贸易的出口和出口部门的就业会形成非常严重的冲击。下一步中国经济最大的调整，就是要培育内需，内需里面是哪些产业对于内部需求带动最大呢？在当前的市场条件下，就是房地产行业。一个健康发展的房地产行业，对于下一步中国的增长动力，从过分依赖外需转向内需具有非常关键性的意义。
 

      我们做了一个简单的测算，因为房地产行业是一个非常特殊的行业，它的全项关联的行业，比如说上游的装修、建材，或者下游的行业资产业细分的话达到上百个，今天参加这个会的很多公司都是跟房地产行业相关的许多产业，所以房地产行业本身的增长，对整个内需的带动具有很大的影响力。我们做了一个简单的测算，每一百元的房地产需求，能够产生315元左右的内部需求，这是带动性非常强的行业。从下一步发展的趋势来看，对于转换增长的动力，从过分依赖外需到转向内需，一个健康平稳的不要大起大落的这样的房地产市场，具有非常关键性的作用。一个简单的指标就是城市化，中国的人均GDP超过一千美元，那这个阶段世界上平均的城市化率，也就是在城镇生活的人口占总人口的比例大概在53％左右，而中国当前的城市化率大概是多少呢？刚刚突破40％。如果在未来的十年内，中国的城市化率，什么叫城市化率，就是指在城镇生活的人口占总人口的比例，未来的十年内中国的城市化率达到2005年的世界平均水平，那就是未来我们的城市化率要上升十个百分点，未来十年内达到人家2005年的水平，那是什么概念呢？中国13亿人口，新增10％在城市居住，那就是每年要有一千三百万的人口从农村到城市居住，一千三百万，这是新增一个北京、上海、广州这样的大都市，这是一个非常持续的动力，要把这个动力发挥好，对于中国未来的增长结构和动力的转换具有非常重要的意义。
 

      所以我想讲的第一点，房地产行业它的产业链条长、带动范围广，对于当前中国经济增长来说它从过分依赖外需转向内需带动，具有非常重要的积极的影响作用。我最近刚刚从美国考察回来，美国在过去的两三年内，房地产价格出现了大幅度上升，我到华盛顿附近的一个华人朋友家里，三年前购买的别墅，大概33万美元，最近他旁边的一栋楼卖掉58万美元。对于房地产价格大幅度的上涨，作为一个最成熟的市场经济国家，美国的中央银行是怎样调控的呢？美联储的格林斯潘先生，我这次也到美联储拜访了他，格林斯潘先生也有美国的国会议员向他质疑，说美国的房地产行业有泡沫，为什么不采用措施刺破它？格林斯潘先生被称为全球的经济总统，影响非常大，他有两个非常重要的名言，他说第一，房地产泡沫什么叫房地产泡沫？只有当泡沫破灭之后，我才知道有没有房地产泡沫，在房地产泡沫没有破裂之前我是不知道有没有房地产泡沫。他的意思是美国房地产价格的上涨，是美国投资者、消费者在当前的经济环境下所做的一个理性的决策，全世界的资金，包括中国的外汇储备都拥向美国，导致美国的长期利率非常便宜，资金便宜老百姓自然要借钱买房子，当然房子价格会上涨，基本的经济因素、经济结构没有出现变化，我不可能去刺破它，所有只有当房地产泡沫破灭之后我才知道有没有，在此之前我不知道有没有。第二个名言，你要准备刺破房地产泡沫之前，一定要准备有效的药方。他的意思就是当前房地产行业跟美国整个经济增长带动作用非常大，就业的增长、税收的增长，如果我美联储将房地产泡沫刺破，美国的经济增长动力依靠什么？你要准备好药方之后，我才可能采取措施。所以这两个重要的判断，对于我们当前中国经济增长，从外需转向内需，具有非常重要的参考和借鉴作用。美国是非常成熟的市场经济国家，也很担心出现大规模的房地产经济泡沫，在过去的两三年内全国的平均房价上升了一倍左右，他们怎样进行引导，运用市场化的手段进行调控，怎样把握好房地产行业的平稳增长以及整个经济增长动力之间的关系，其中把握的艺术，值得我们参考和借鉴。
 

      第二点，大家都在讲房地产行业融资要多元化，这句话本身没有错，要减少对银行的过分依赖，这句话也没有错，但实际上根据中国人民银行最近刚刚发布的房地产行业的融资报告，整个来自于银行体系的资金，当前中国的房地产行业也就是60％左右，全世界平均大概的水平也就是这样，所以当前中国房地产行业已经做出了比较快的非常灵敏的调整，是非常富有活力的行业，跟其他行业相比，房地产行业对银行的依赖程度还不是最高的，现在对于银行资金依赖程度，已经全世界平均水平差不多。下一步对银行资金来说主要是两个方面，第一银行资金主要是结构调整的问题，现在目前我们的银行正在经历一个非常深刻的转型，这个转型就是资本充足，资本充足是指银行每做一笔贷款要配置的资本，现在我们银行业整个资本充足率不到5％，未来要上升几个点，除了大规模的扩张资本之外，一个很重要的就是进行资本结构的调整，目前银行很明显，比如说大幅度的减少银行的信贷，将大量的资金放到信贷市场等，减少相对风险比较高的开发贷款，转向住房贷款，这个结构会一直持续下去，经过过去两年来的银行信贷的紧缩，房地产行业对银行资金的依赖大概60％，这个程度已经跟国际的水平差不多，下一步的关键是银行资金结构的调整，银行会将更多的资金投放到对他们风险权重相对比较低的住房按揭等环节，减少对特别是早期开发阶段风险比较高的环节。我们经常说房地产开发资金多元化，现在对银行的资金依赖减少了，现在对房地产行业来说很关键的是这扇门关上了要打开另外一扇门，包括房地产资金、信托等，。一方面大家说房地产企业很缺资金，另外一方面中国银行居民的储蓄居高不下，这是一个非常令我们金融行业值得思考的问题，中国的市场并不缺资金。
 

      什么叫金融？金融是在资金需要的一方和资金富余一方搭建桥梁，中国居民有大量的存款，房地产企业有大量的融资需求，但是整个融资形式里中间的桥梁，就像珠江两岸一例只有一座桥也就是银行贷款，这座桥必然很拥挤很脆弱，现在我们房地产企业需要的事情是要有更多的桥，在不同的发展状况早期、中期和后期，因为房地产行业一个很重要的点，就是资金密集型开发周期长中间有时间差，房地产金融本来是大有可为的，但是目前我们没有这方面的融资渠道。
 

      对于普通老百姓来说，我们经常说有很多人批评温州的炒房团，我也到温州看了，我就要问如果温州的这些已经有存款一百万、二百万的居民，如果不投资房地产，请你给他提供一个建议，让他们投资什么，在当前的中国市场，怎样让他们分享房地产行业的增长。我们必须一方面要给房地产企业提供多元化的融资渠道，另外一个方面也要给我们的居民提供投资房地产的渠道，提供让普通居民能够分享房地产行业增长的成果的渠道。比如说最近在香港拓展的基金，就是让普通老百姓有机会能够进入房地产行业，原来在广州要投资一个房地产要花一百万、二百万，现在有5万、10万的存款，就可以通过购买基金，来分享房地产增长的成果。对一个普通居民来说，一个一百万的组合，可能分布在广州有20万，深圳有30万，通过一个专业机构避免风险，而且从投资回报来说，从美国的情况来看，基金的年收益率大概在7.3％左右，比美国的国债高出350个基点。而中国，目前我们老百姓银行存款一年期是二点几，买国债稍微高一点，如果有一个百分之六七八左右的比较稳重的投资品种，我相信能够把相当大一部分普通老百姓的储蓄分流和引导到直接投资的基金市场，建立一个新的资金需求方和资金供给方更通畅的渠道。
 

      我想说的第二点，就是房地产融资多元化对于银行来说，就是已经比较多元化，对银行资金的依赖已经减到60％这个程度，已经是国际水平了，下一个阶段，要允许房地产企业有新的融资渠道。对于融资渠道的开展是多方面的，对于老百姓来说要开辟新的投资房地产的投资品种和投资渠道。
 

      第三点我想说的，房地产融资的多元化会推动中国房地产行业的转型升级，原来过分的依赖银行的贷款，本身也并不利于整个房地产行业的健康发展。为什么呢？因为银行资金如果过分的宽松、过分简单、过分容易的话，房地产企业不可能改善内部管理，不可能进行自己投资质量、户型设计、市场的细分，而如果下一个阶段，我们去一些专业的房地产基金，我们是委托一些房地产的专家来对这些房地产项目进行投资，他就会精挑细选，就会对位置、户型进行非常细致的挑选，他是专业人士对专业人士，所以房地产融资的多元化本身会推动中国房地产市场的转型和升级。比如说从原来的卖方市场转向买方市场，从散户为主的投资者、购买者，转向机构投资者、专业投资者比重越来越大。早期杠杆的投资，进入到一个实力投资的阶段，本身会促进中国房地产行业的发展，这是一个必然要经历的调整过程，这个过程可能比较痛苦，但是是中国房地产行业产业升级必经的一个阶段。
 

      我想利用这个时间，最后我做一个简单的小结。
 

      1.2005年中国房地产行业经历了一个从政策的迅速的紧缩到对重点关注房地产投机的打压到开始引导市场平稳的软着陆，整个政策在今年出现了一个非常戏剧的变化，现在基本上进入了一个合理引导预期、合理引导房地产市场健康发展的阶段。
 

      2.当前下一步中国经济增长最大的挑战，是从过分依赖外需的增长，转向以内需为主导，内需为主导其中就必然对一些关联性、带动性比较大的产业，比如说房地产行业、汽车行业，对这些行业避免它的大起大落，避免它的不健康发展，一个健康发展的房地产市场，对中国的经济增长的转换具有非常重要的意义。从今天我们这个会议参加人员的热烈程度就是一个证明。
 

      3.房地产融资的多元化，是一个必然的趋势，现在对银行的资金依赖紧缩，总量上已经达到了国际的水准，下一步是结构的调整和新渠道的拓展，老百姓投资房地产应该开发新的品种和渠道。
 

      4.房地产融资的多元化，本身也会推动中国房地产结构，产业升级和转型，使它有更强的能力来完成推动中国经济增长转型的历史使命。
 

      我今天要说的就是这些，谢谢。
 

      主持人：谢谢巴曙松先生精彩的演讲。接下来是互动的时间。
 

       现场提问：听说明年要取消预售房，请教巴博士怎样看？
 

       巴曙松：在目前如果没有新的融资渠道的话，目前预售制度对于中国房地产行业来说，已经成为一个非常重要的融资渠道和来源，我们说融资多元化，已经成为融资多元化中很重要的一员，目前的问题是怎样健康发展，其实在一些市场，比如说中国香港，已经有比较成熟的经验，为了防范预售的资金可能出现的风险，可以委托独立的第三方进行监管，预售房制度本身是一个很好的制度，是一个多元化融资的重要渠道，中间出现的问题，我们可以说通过制度设计来改进它完善它，不能因噎废食，这是制度完善的问题，而不是简单停止的问题。
 

       现场提问：请问巴曙松先生，经济适用房的建设能不能取消？
 

       巴曙松：从这个角度来说，房地产市场我曾经也考察了很多市场，请教了很多海内外的房地产专家，我在香港也工作了几年，一个香港的房地产市场专家跟我说，不能说是一个单一的市场，而是一个分层很细的市场，比如说碧桂园的别墅和经济适用房完全是不同的资金、不同的人在购买，运作规律完全不一样，所以中国的市场它应该进行不同的分层，由不同的主体来承担责任。对于一部分高收入阶层来说，就是让市场来决定，他愿意花这么高的价格去购买那是他自己的事情，政府应该做的是保持信息的公正透明。对于一部分中等收入阶层或者是低收入阶层来说，那是政府应该承担更多的使命，比如说经济适用房，为什么现在公众对于房地产价格这么关注，批评这么多，很容易将所有解决住房的希望都推到房地产市场上来，这是不可能的，不可能所有的人都能够通过房地产市场来购买，其中必然政府要承担更多的责任。在这一点上实际上我们看新加坡、香港，都已经有非常成熟的经验，政府不能简单的将这一块的责任完全推掉，实际上从高收入商品性住房获得的土地收入完全可以进行经济适用房的建设，这一点就涉及到对居民收入的确认，比如说香港夫妻两人收入低于六千港币，经过登记证明你的收入是多少，多少时间可以排上号。我们经过一段时间的完善，对低收入阶层收入的确认，至于说经济适用房中出现的问题，三室一厅、四室一厅，每个房间都有大彩电等，这是其中走的弯路，但是基本的理念不能让中低收入阶层也通过房地产市场买卖，在这一点上政府要承担更多的责任。
 

      现场提问：我想巴曙松先生对个人合作建房怎样看。
 

      巴曙松：这实际上不是房地产行业的金融问题，而是房地产行业本身的问题，所以可以请教我们的主持人。
 

      主持人：下面请广东省建设厅厅长劳应勋先生给巴曙松先生赠送纪念品。

      巴曙松先生所演讲的内容十分精彩，精辟的分析了中国当前的房地产形势，明确提出当前最大的挑战，是在经济发展中以出口为主，依靠出口不是我们的目标，我们要通过宏观调控培育内需，这样才可以持续发展，房地产在调控中是非常重要的行业，他举了一个例子，房地产如果需求一百元，可以转换为其他行业三百元，这充分说明了房地产对国民经济发展的重要性。他说金融企业和房地产企业之间的关系，二者是互相需要，不是谁依赖谁的问题，而是合作、支持、互利的问题，谁也离不开谁，金融企业是资金的富余方与需求方的桥梁，桥梁的作用发挥的越好经济发展越健康。巴曙松先生的演讲对我们重新认识房地产行业的发展和融资渠道有了新的认识，再次表示感谢。
 

      今天第二位演讲的嘉宾是梁慧星先生，他是中国社科院法学研究所研究员，博士生导师，博士后流动站的首席指导专家，西南政法大学、工商大学、山东大学等多所高等学校的兼职教授，中国民法典草案的起草人，中国合同法起草负责人，中国物权法起草建议稿负责人，是中国最重要的民法专家之一，为中国的民事立法做出了卓越的贡献。梁教授参与起草的中国物权法建议稿，对中国房地产业有十分重要的影响，值得我们房地产业期待和重视。下面让我们以热烈的掌声欢迎梁先生做重要的演讲。他演讲的题目是“物权法与房地产”。
 

      梁慧星：谢谢主持人，朋友们我今天讲演的题目是关于物权法与房地产开发。我想借这个机会，向朋友们介绍我国正在制订中的一部非常重要的法律“物权法”，当然物权法的内容是比较复杂，在法学院课堂上讲物权法的内容要讲清楚也是很不容易的，法学院的学生在课堂上要把物权法学好也是不容易的，它的内容不仅复杂，概念、制度、原则都是很多的，讲究法律上的逻辑关系，所以我今天尝试以尽可能通俗一些，向朋友们介绍什么是物权法，它有哪些内容与房地产也有关。
 

      房地产是我们业界的通称，在法律上它用了一个概念不动产，什么意义呢？就是不能动不能移动的财产，包括土地和建筑物，土地不就是我们说的地产吗？建筑物不就是我们说的房产吗？可见物权法它是规定不动产的基本规则的法律，也就是说房地产与我们物权法有非常密切的关系。我们国家为什么在这个时候要制订物权法呢？这与我们的改革开放有关系，改革开放一开始强调的发展市场交易，第一个口号叫做搞好流通，因此在法律中合同法首先受到重视，我们在改革开放初期，就制订了三部合同法，到了99年又制订了统一的合同法，这是市场交易对法律规则的需要。但是关于财产关系的法律规则，关于房地产的法律规则，没有受到重视，这与我们房地产业的发展较晚也是有关系的，这就导致我们物权法的立法滞后，这对我们房地产业有什么影响呢？由于基本的规则不完善，法律规则不清楚，在业界我们从事房地产业的经营、开发和销售当前，难免要发生很多混乱，发生一些案件，这些案件在法律上很难解决，很难做出一个公正、合理的妥善保护开发商和买房人利益的判断，现在要弥补这个不足，制订一部完善的无权法，主要的目的当然是要为房地产业的市场发展提供基本规则，有助于房地产业的健康发展，当然还要妥善的保护开发商的利益和购房者的利益。
 

      制订物权法还有一个目的，要让买了房的人有了财产的人安心，只有买了房的人对将来他的财产，他能够有信心，能够将来把这个财产遗留给自己的子女、子孙，这样他才会积极的买房，房地产市场的需求才会不断的旺盛，这是物权法要解决的目的之一。物权法现在到了什么样的程度？从98年开始启动立法的程序，我们看到到现在，已经经过了人大常委会的第四次审议，按照我们国家的民法惯例，一部重要的法律要提交全国人大通过，在这之前至少要通过四次人大常委会的审议，物权法已经经过了四次审议，按照计划还要经过第五次审议，在明年三月全国人大表决通过，所以说物权法它的通过实施已经是迫在眉睫，对房地产业的朋友来说这部法律对我们的关系太重要了，我们应该及时尽早的了解这部法律的内容，并且在这部法律通过之后，我们要高度重视怎样正确的学习、掌握这部法律。在我们的规则当中，要正确的运用这部法律，保护自己的权利、保护自己的利益，有利于房地产业市场的健康发展。
 

      借这个机会，我要介绍这部法律中哪些内容与我们房地产业有最直接的关系。首先一个内容，就是不动产的登记制度，大家知道我们现在的登记制度是不完善的，在很多地区很多城市房产的登记和地产的登记是分别由不同的机关进行的，我们的登记机关、登记机构，它同时又是行政机关，登记行为和管理行为混淆不分，这是多年以来在登记实物过程中，不仅导致麻烦，还导致很多对我们房地产业发展不利的结果，导致很多纠纷、很多案件。在物权法上，现在制订的方针，是要建立一个统一的与行政管理脱钩的不动产登记制度，首先是统一的，不能将地产的登记、房产的登记分别由不同的部门进行，应该统一由一个部门进行，当然在广州过去一直是统一的，上海02年开始已经实现了统一，统一为一个登记机关来进行登记，必须这个登记机关手里没有行政管理的权限，它只是一个登记机关，进行登记这是一种服务行为，登记机关实际上是一个证明机关，这一点涉及到登记制度的重大改变。
 

      在物权法上对不动产的登记有详细的规定，基本的原则、基本的制度，现在的问题是这个统一的与行政管理脱钩的不动产登记机构、登记机关设在什么机关，现在还没有统一的意见，法工委在不动产登记上还没有完全的表态，按照学界的看法，一个是设在基层人民法院，或者是设在政府，设在政府建议设在司法局。
 

     下面我要介绍在不动产登记中创生了崭新的登记制度，这就是对房地产实践登记过程中针对一房多卖的，我们国家的房地产市场中一房多卖的现象非常严重，上海法院曾经受理过一个案件，一套房子卖给六个买房人，某一个开发公司建了150套房子，卖出了500多套房子，签订了500多套销售预售合同，这当然对房地产市场造成混乱，损害买房人的合法利益。现在针对这样的现象，在不动产登记制度中创生了一个崭新的登记，叫做预告登记。什么叫预告登记了，商品房预售合同登记之后，房子还没有盖起来，当然还没有到产权过户登记，但是这个时候买房人可以拿着商品房预售合同到登记机关去申请，做一个预告登记，它不是真正的产权过户，它不是产权过户登记，因为房子还没有盖起来，就是在登记薄中记载某一个楼某一个楼层某一个单元某一个房号的三居室房子已经出售给了买房人某某某，登记薄中这样的登记就是预告登记，按照草案的规定，进行了预告登记有什么样的结果呢？做了预告登记，出卖人要把同一套房子卖给别人，就不能发生物权的效命，也就是说不能得到房屋的所有权，具体来说一套房子卖给了张三，张三拿着商品房预售合同到登记机构办理了预告登记，登记薄上就记载了这套房子已经卖给了张三，那开发商要把同一套房子卖给李四、王五，签订了商品房预售合同按照合同法，当然是有效的，但是物权法上已经规定了你后来的买房人绝不可能得到这套房子，因为张三办了预告登记，预告登记的效力就使开发商签订的重复商品房预售合同不具有物权的效名，也就是买房人李四或者王五绝对不可能得到房屋的所有权，因为这个制度，因为这个登记，那买房人李四、王五当然就不会再来签订合同。这就是要杜绝一房多卖的情况，保护做了预告登记的人得到这套房子的所有权，这在实际上就起到了阻碍开发商搞一房多卖的结果，达到了保护买房人的合法权益的目的。
 

      物权法草案中还有一个非常重要的制度，这个制度与我们的房地产业也有很重要的关系，这个制度在起草人发明了一个名字，叫做“区分原则”。区分原则区分什么呢？就是区分买卖合同和产权过户，买卖合同是原因，买卖合同生效在先，产权过户是结果，发生在后，因此在买卖合同这个原因，和产权过户这个结果，要把他们的生效条件、生效时间加以区分，把它严格的分开。按照现在的草案规定，产权过户怎样发生效力呢？产权过户当然要拿着生效的买卖合同，到登记机关办理产权登记，什么时候发生产权过户结果呢？草案上明文规定，记载于不动产登记薄之时发生效力，我们要设立房地产抵押，这个抵押权也是记载在不动产登记薄时发生效力。抵押合同也是在成立之时生效，产权过户抵押权是记载于登记薄之时生效，这就分开了，草案中有一个非常重要的规定，就是说房屋买卖，不动产的抵押，没有办理产权过户登记，不影响买卖合同的效力，没有办理抵押权登记，不影响抵押合同的效力。这就把二者彻底的加以区分了，目的是为了纠正我国各地法院在财产中两类错误的做法，第一种，我国法院在审理房屋买卖纠纷案件时，很多法院都是这样判，如果没有办理产权过户登记，我就判你买卖合同无效，无效的结果当然就是恢复原状，退房、退款，这样的判决刚好迎合了少数个别开发商出卖人不正当的目的，他们在签订了商品房买卖合同之后，看到房地产市场有价格上涨的趋势，他们就借故拖延，不去办产权过户，最后价格上涨了，他就把同样的房子卖给了别的买房人，然后办了产权过户，最后第一个买房人签订了买卖合同，因为没有办产权过户，被法院判买卖合同无效，这个买房人当然要遭受重大的损害，这种判决正好就迎合了少数个别开发商不正当的目的。
 

      前面说到我们国家一房多卖的现象这么严重，这与我们法院错误的判决是有关系的，这样的判决助长了少数人搞一房多卖，像银行贷款也是一样的，向银行借款的时候签订了不动产房产的抵押合同，一旦资金贷款到手这个抵押人就借故拖延，不去办抵押登记，为什么他不去办抵押登记呢？因为一旦办了抵押登记，他的这个房地产要转卖就会受到限制，要再抵押也会受到限制，他就借故拖延，不去办抵押登记，那最后还不了银行的钱，起诉到法院，我们的法院就按照现行担保法41条的规定，没有办抵押登记，抵押合同无效，因为没有办抵押登记，法院判抵押合同无效，这个银行当然遭受了重大的损失，这样的判决也助长了一些企业在向银行贷款的时候，设定了不动产抵押，一旦这个资金到手了，他们就不去办抵押登记，损害了银行的利益。现在物权法上规定了区分原则，产权过户、抵押权的设立，是在记载于不动产登记薄时生效，买卖合同抵押合同是在成立时生效，没有办理产权过户登记，不影响买卖合同的效力，没有办抵押合同登记也不影响抵押合同的效力，这就为法院的判决奠定了基础，买卖合同是有效的，抵押合同是有效的，法院可以根据合同法135条、110条的规定，强制出卖人补办产权过户，如果补办了产权过户，买房人的利益不就得到了保护吗。但是万一这个房子已经被别人产权过户了，那至少买卖合同还有效，还可以追究买卖合同的违约责任。如果没有办抵押登记，这个房子还在抵押人的手里，法院就要判决责令抵押人补办抵押登记，补办了抵押登记，当然银行有刑事补偿权，银行的利益可以得到保护。万一房子的所有权转归为别人，不能补办抵押登记，至少抵押合同还有效，还可以追究抵押合同方的违约责任，保护银行的利益。所以这个制度非常重要。
 

      物权法草案上还规定了一项非常重要的制度，那就是建筑物区分所有权，建筑物区分所有权这个概念就是商品房开发，无非是两类商品房，一类是单栋的，一类是单元房，如果是单家独院的商品房，这样的房子和普通的商品房所有权没有差别，是单栋的，一个建筑物、一个所有权、一个所有人。但是单元房不一样，每一个商品房的楼上面有几十个单元、几百个单元，因此上面就有几十个上百个所有权，有几十个上百个所有权人他们之间的关系就高度复杂，在物权法上规定了建筑物区分所有权，就是针对单元房的，单元房的买房人他所得到的所有权是特殊的，叫做建筑物区分所有权。首先就是专有权，也就是套内面积，我们的行业叫做套内空间，这个三居室的房子，套内面积、套内空间就是买房人的专有所有权，专有部分他得到所有权。除了套内空间之外，共用部分，楼道、电梯间，还有外墙、房顶、道路、绿地等等，这是整栋楼甚至整个小区的买房人，我们叫做小业主，他们共有的叫做共用部分。除了这两个部分之外，他们还有一个共同的关系，整栋楼或者整个小区的小业主，他们要组成一个业主大会，就类似于公司的股东大会一样，来选举业主委员会，这个业主委员会就类似于我们公司的董事会一样，他们要行使什么样的权利呢，就是小区和这栋楼的物业管理、规章、维修基金等等，以及委托来的物业管理公司来管理，解决这些对内对外的事务，因此在买单元房的情况下，建筑物区分所有权包括三个部分，专有部分，就是套内空间，公用部分就是房顶、外墙、走道、绿地、道路等等，但是要说明，发产权证的时候，办理产权过户登记的时候，产权证上只登记专有部分，登记薄上也只记载专有部分，公用部分是不去登记的，它是法律规定的。组织委员会等等，当然也不会在你的产权证上加以登记，现在建筑物区分所有权在这个制度中还明文规定了一个重要的问题，我们一直争论的车库，车库的归属，在现在的房地产物业中发生的争议比较多，有的学者有的同志拘泥于过去的教科书，就说车库应该由全体小业主共有，为什么说拘泥于过去的教科书呢，过去的教科书这样说是反映了过去的房地产业的情况，比如说上一个世纪七十年代、八十年代之前，上个世纪的早期、中期，开发商建商品房，最多是一栋楼，没有像现在这么发展的企业，建一栋楼有一些停车位，或者是单栋的商品房，现在不是了，现在房地产业的发展，开发商建的商品房，它是一个小区又一个小区，一个小区有十几栋或者几十栋的单元楼，开发商在楼下建了一层、二层、三层的车库，这些车库可以停很多车，地下车库的一个停车位就是十多万的价值，你说这些车库是应该属于买房人公有吗？如果把车库的造价判入商品房的单价中，价格必然会上升，买房人承担的起承担不起呢？再说如果把它归了这些买房人小业主共有的话，这些车库是用来经营的，难道我们买了车买的房的小业主，组织了一个业主委员会，就是一个经营单位吗？它要发生商业经营的问题，所以说我们不能够拘泥于过去的教科书。
 

      现在的物权法草案明确规定，车库是单独处理的，车库应该是由开发商在商品房销售合同中明文约定，如果你没有规定，法律推定为业主共有，这一条与开发商的利益关系特别大，你以后签订商品房预售合同时，千万不要忘记专门有一条明确规定地下车库归谁所有，如果没有这一条，按照物权法草案，车库就变成了买房人共有开发商岂不要遭受重大的损失，因为草案上规定，绿地、道路属于小业主共有。从这一点来看，地面道路的停车位，它也就是小业主所共有的，不属于开发商。总之物权法草案上规定很多制度、很多内容，跟我们房地产业界有密切的关系，我相信这部法律的颁布和实施，将会促进我国房地产业的健康有序公正的发展。
 

      主持人：谢谢梁教授的精彩演讲。下面是互动时间。
 

      现场提问：请问梁教授，物权法中关于个人住宅使用年限七十年现有的政策规定，会不会有所突破？
 

      梁慧星：这个问题在现在的物权法草案中有明文的规定，是这样规定的，住宅的所有权七十年年限届满自动延长，大家注意，比如说商品房小业主购买了商品房，这个商品房原来开发商取得了使用权七十年期限满了，小业主不需要去办什么手续，自动就延长了，除了住宅之外，比如说写字楼、生产车间、厂房等这些房屋，就不是自动延长了，就需要土地使用权人申请延长，要向国家申请延期，是这样区分对待的办法。
 

      现场提问：刚才您讲到车位问题，还有公共配套的建筑物，他们的产权在物权法上有没有规定？
 

      梁慧星：物权法上规定，物业管理用房归业主共有。
 

      现场提问：请问梁教授，在物权法出台之前，以前的小区关于公共配套设施，包括幼儿园、老年活动中心、青少年活动中心等等，公共配套这一块没有约定的像这种情况怎么办？
 

      梁慧星：也就是会所为名称的，会所在现在的物权法草案中没有规定，在第三次审议稿中有规定，同样规定会所要有约定，没有约定的归业主共有，现在第四次审议稿删掉了，为什么？因为认为会所是从事商业经营的东西，因此当然要归开发商自己处理，买房人不能取得会所的所有权。
 

      现场提问：那么用于教育方面的设施呢，比如说小学、幼儿园等呢？
 

      梁慧星：教育方面的设施是行政法来解决，在物权法上没有规定。
 

      主持人：提问就到这里。下面请建设厅厅长劳应勋先生给我们梁慧星教授赠送纪念品。
 

      梁教授的演讲十分精辟，他在演讲中对于物权法的制订是为房地产业的健康发展，为买房者财产的保护，奠定了法律依据，他对合同法和物权法的关系、合同签订和不动产之间的关系、与房产过户的关系、买卖合同与抵押的关系说的很清楚。物权法实际上是将宪法规定的私人财产受保护的内容更具体化。对于梁教授精辟的发言我们再次表示感谢。
 

      今天下午开始到后天上午，将举办18场研讨会，内容十分精彩。欢迎各位参加。
 

      我们这个大会是由新浪网广州房产全程报道，对于他们的劳动我们也表示感谢。
 

      下面我将主持工作交给广东省电视台主持人程耀华先生、邓楚晴小姐。
 

      主持人（程耀华、邓楚晴）：各位领导、各位来宾，大家好！
 

      首先让我们感谢许德立副省长和朱森林同志光临我们今天的开幕典礼。我是南方电视台主持人邓楚晴，我是南方电视台主持人程耀华，很高兴跟大家在这里见面。
 

      登上这个平台，格鲁精英展开翅膀，飞的更高更远，记住这一天，公元2005年的12月1日。首先有请泛珠房博会组委会主任、广东省建设厅厅长劳应勋先生致欢迎辞，掌声欢迎。
 

      劳应勋：
 

      自去年6月，9＋2政府在广州共同签署泛珠三角区域合作框架以来，泛珠三角区域合作取得了丰硕的成果，今年7月，我们在广州成功举办了泛珠三角房地产合作与发展论坛，签署了泛珠三角区域房地产合作与发展备忘录，确定了合作的框架，拉开了泛珠三角区域房地产合作的序幕。本次泛珠房博会的举办，就是落实泛珠三角区域房地产合作的具体行动，标志着泛珠三角区域房地产合作进入了实质性的操作阶段，泛珠三角区域在很多方面具有互补性，我们希望通过建立这样的一个平台，实现泛珠三角区域房地产及其相关行业的互动有无，取长补短，实现房地产业上下游大链条上各种资源要素的流动和合理配置，使得区域各方面都能够各取所需，实现共同发展。泛珠三角房博会的顺利举办，是泛珠三角9省区建设厅和房地产协会协作的结果，也是泛珠三角区域房地产合作的良好开端，我相信在大家的共同努力下，泛珠三角房地产合作必将取得丰硕的成果。
 

      祝泛珠房博会取得圆满成功，谢谢大家。
 

      主持人：谢谢劳应勋厅长的精彩致辞。下面继续有请建设部住宅与房地产业司沈建中司长致辞。掌声有请。
 

      沈建忠：
 

      我印象当中泛珠房地产方面的合作备忘录是7月20日签署的，7月21日人民银行对人民币的汇率有了一个重要的调整，这个日子是非常巧合的。从泛珠合作的层面，一共有三个层面，从部门的层面来看，应该说房地产的合作起步不算早，但是工作开展的很有成效，有声有色，说明这样一种区域协作发展的模式，得到了普遍的认同，应该说很有凝聚力，很有吸引力，我想有两点是值得肯定的。一个就是从合作的内容来看，非常的丰富，也很有针对性，基本上涵盖了我们整个房地产的产业链各个环节，有助于地区间的优势互补，包括项目、资金、技术一直到管理经验等等，体现了四个新，新的视野、新的商机、新的技术、新的产品。第二点，合作发展的方式和方法具有开创性，体现了政府推动、市场主导，同时也注意发挥了行业协会的作用，为企业提供投资的机会、市场的空间、交流合作的平台。我们来仔细的分析一下9＋2区域合作的特点，实际上这里面既有两种不同制度的并存，又有发展水平、发展阶段的差异，可能大家注意到每个地区从GDP一万美金到一千美金，差异是比较大的。所以这样的合作模式，既不能像欧盟走国与国之间发展的模式，他们可以通过建立和制订区域经济合作的一些规则，以及相应的组织机构来推动，也不能按照一些专家提出来的消除制度障碍和体制障碍来推进，我们这样的协作合作只能在现有的行政区域的框架下在现有的政策制度的框架下来推进，应该说要实现真正意义上的区域合作发展是有难度的，但是从我们现在看到的实际效果，应该说在这个合作机制探索方面，迈出了可喜的步伐，初步的走出了一条适合泛珠房地产区域特点的路子。
 

      中国的区域协调发展的问题已经提出来很久了，特别是十一五的规划建议中，也认为我们五大目标之一，这五大目标就是新农村的建设、转变经济增长方式、提升开放度、建设节约生态型社会、实现区域协调发展，这样五个战略目标是作为一个战略任务提出来的，任务能否完成直接影响到十一五目标实现的程度和质量，所以从这个意义来说，泛珠房地产合作成功的实践对其他地区房地产合作与发展提供了非常宝贵的经验。这次房博会的召开，为今后的合作打下了良好的基础，有利于加强泛珠地区房地产业界的了解和信任。
 

      借此机会，我也想提两点希望，我们希望能够注意加强政策的支持，改善影响合作制度的一些缺陷，特别是要注意解决合作发展过程中深层次的矛盾和问题，我注意到香港驻广东办事处主任提出的一些问题，这是值得我们深思的，特别是在操作层面上，对口部门的协调和认可，信息如何更加透明公开，竞争如何能够更加的公平公正等等，需要在合作发展的过程中来妥善的研究解决。
 

      第二点，希望进一步的加大合作的力度和深度，促进优势互补。大家可能注意到九省区的面积大概占全国的20.9％，不港澳地区，生产总值相当于全国的33.3％，与港澳的贸易额占了全国的72％，吸收港澳投资占43％，但是从房地产的投资来看，我拿了一个今年一到十月份的数据，房地产的投资今年一到十月，九省区占全国比重的27％，其中住宅投资占26.7％，与前面的数据相比，我看还是有潜力的。所以在节能省地、房地产的金融，包括刚才巴曙松先生提出的房地产基金信托等方面，都可以进行更广泛的合作。今年大家都比较关注我们国家对房地产市场进行了宏观调控，出台了一系列稳定房价的政策措施，从目前来看房地产市场保持了一个比较稳定的走势，有一组数据，这组数据也是可以公开查到，也就是说从投资来看，房地产的投资增幅是持续的回落，一到十月份增幅回落了7.3％，低于同期城镇固定资产投资增幅6％，从8月份以来市场成交量逐步趋稳，特别是中小户型中低价位的房地产趋稳，房地产的价格涨幅趋缓，根据国家统计局提供的数据，新建住房销售价格同比增长7.2％，环比跟前七八九月份基本保持平衡，部分热点地区的房价开始理性回归。另外这次调控关注的投机行为，应该说得到了基本遏制，一部分居民盲目追涨，非理性消费的现象已经明显减少。增幅已经放缓，个人住房贷款余额增幅已经连续17个月下降，从土地供应来看，今年前三个季度，土地供应的总量比去年同期减少了24％，这些都说明调控的政策已经显现。当前我们要进一步统一思想认识，坚定不移的贯彻落实国务院已经出台的政策措施，着力解决当前房地产行业存在的突出问题，坚定不移的将房地产行业作为国民经济的支柱产业，努力促进房地产市场的持续健康发展，按照中央对下半年经济工作提出的稳定政策、分类指导、调整结构、协调发展等指导原则，抓好各项工作。
 

      泛珠三角地区通过房地产合作，在贯彻国家宏观调控政策方面，可以提供许多好的建议，也可以为其他的地区树立榜样，我们希望泛珠三角区域能够致力于打造面向广大群众和可持续发展的房地产市场，为解决好区域内老百姓的住房问题做出贡献。最后我代表建设部为泛珠房博会的成功召开表示祝贺，祝圆满成功。谢谢大家。
 

     主持人：谢谢沈司长的精彩致辞。沈司长的声音应该说代表了上层，代表了北京的声音有了沈司长的讲话，大家今后的工作知道怎么做了。现在有请中国房地产业协会王瑞生副秘书长宣读贺函。有请。
 

      王瑞生：各位领导、各位同行，女士们、先生们，新闻界的朋友们，大家上午好！
 

      按大会组委会的安排，我在此宣读中国房地产业协会对大会的贺信。
 

     泛珠三角区域房地产业交流促进博览会组委会，值此泛珠三角房博会开幕之际，谨向房博会的成功召开表示热烈的祝贺！今年七月，泛珠三角区域房地产合作与发展论坛的召开，拉开了泛珠合作的序幕，泛珠房博会的举办，标志着泛珠区域房地产迈入了实质性交流与合作的新阶段。这次房博会品位高、人气旺、规模大，充分说明了区域合作共谋发展的理念得到了各方面的认同，顺应了泛珠三角区域形势发展的需要，为加强人才、资金、经验和信息交流，搭建了一个合作的平台。这次房博会的举办，必将促进这一地区房地产业的资源整合和效益提高，达到多方共赢的目的。预祝泛珠三角房博会取得圆满成功！谢谢。
 

      主持人：其实还有很多朋友都发来了贺函，因为时间的关系，就不一一宣读了。
 

      源远流长的珠江河，为泛珠区域的合作与发展造就了无与伦比的条件。在首届泛珠房博会开幕之际，我们饮水思源，不忘源头人民对可持续发展做出的贡献，为了保持清洁，云南曲靖市投入了大量的资金进行保护。我们也采用经济合作的方式对上游进行回馈，正是因为这个缘故，泛珠房博会特别跟云南省房地产协会曲靖市房地产业协会探讨珠江源头水对泛珠合作与发展的意义，我们为了表示诚挚的意义，在珠江水源开展了一次隆重的采水仪式。请看大屏幕。
 

      （播放大屏幕）
 

      主持人：我住珠江头君住珠江尾，同饮一江水情意似水长，此时此刻源头人民的情意充满开幕典礼的现场，他们远在二千公里之外，但是就在今天就在此时此刻，他们的代表将珠江源头水送到我们的会场上来。有请曲靖市房地产业协会傅西林会长。
 

      傅西林：
 

      主持人：谢谢，语言非常的平实。马上有请各省区建设厅的厅长将各省区采集的江水带到主席台，因为每一个省区都有珠江水，现在分布在各个省区不同的珠江水都取到这里来，现在要聚集到一起了。
 

      现场应该会让我们想到很多很多，今天一共有九个省区的建设厅厅长代表将他们的珠江水带到我们这里来。
 

      现在我们将源头水展示给大家，大家看一下。
 

      大家可以看到珠江源头的水是非常清澈的。
 

      现在请各省区的代表将水注入到一起，我们喊一，二，三。
 

      九省区珠江水的注入，也表示我们要共同合作共谋发展。其实今天这么热闹的场面，我们陈之泉会长还特意做了一首词，非常精彩，叫清平乐·泛珠房博会。非常的有气势，我们的典礼也正好在赛马场举办，我们将来的房博会肯定也是前景无限、万马奔腾。现在有请九省区建设厅的会长大家手拉手，表示大家齐心协力。
 

      现在有请广东省人民政府许德立副省长宣布泛珠房博会开幕。掌声有请许德立副省长。
 

      许德立：下面我宣布泛珠三角区域房地产业促进交流博览会开幕。
 

      主持人：谢谢许德立副省长，同时也谢谢各位建设厅的厅长们。
 

      今天的开幕典礼就到这里结束了。（完）