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    近年来，在“广清同城”的催化下,清远房地产进入高速发展时期,不仅住宅地产夺人眼球,商业地产也频受关注。作为清远最早的商业综合体代表作，城市广场至今已经十多年，成为北门街商圈乃至清远的地标性建筑。在此期间,清远的商业地产也从旧城区向外拓展、延伸,从旧城商圈改造升级到新城商业综合体规划开发，时代广场等一批新晋商业项目陆续出现。大量商业地产项目的启动，必然带来行业的竞争加剧，求新求变才是出路。

    9月28日，由第一商业网、楚睿商业机构、清远广播电视台、清远日报社主办、广东博艺广告协办的“时代广场特约之清远商业发展论坛”在清远时代广场营销中心盛大启幕。本次活动的主办方清远市顺盈置业有限公司销售总监杨尚智、清远日报社社长韦继堂、清远广播电视台副台长何超华分别致欢迎辞。来自广州零售商业、购物中心高管、市场研究机构、高校学术研究机构、商业智汇成员等一众广东商界资深人士齐聚一堂，畅谈清远商业投资环境与潜力，剖析清远商业地产热点事件，指点清远商业何去何从迷津。
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    新型城镇化为清远带来发展机遇

    “就在前不久，清远市市委书记葛长伟和大学生交流时，亲切地称清远是一座贴近自然直面内心的城市。清远是一座怎样的城市？每个人心中都有不同的答案，我认为，清远是一座商旅城市。”论坛主持人第一商业网总裁黄华军道出了开场白。

    今年7月，省委、省政府出台的《关于进一步促进粤东西北地区振兴发展的决定》，清远的最新定位为：广东区域协调发展示范区、环珠三角高新产业成长新区、生态宜居名城和珠三角北缘的门户城市。

    根据《清远市中心城区扩容提质五年行动计划纲要》，到2018年，清新区的太和、三坑、太平、山塘四镇完全与清城区融为一体。到2020年，全市城镇化率达到全省平均水平，核心城区人口规模争取达到150万人左右，建设用地约135平方公里，与珠三角协调互动发展局面基本形成，初步建成人民群众幸福感较强的宜居城市。

    在清远，一场新城营造的大戏将与持续进行中的旧城更新同步上演。清远城市发展方式正从旧型城镇化以摊大饼、高消耗、不可持续的“外延式扩张”转为“内聚式发展”，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路，与此同时，新型城镇化亦为当地房地产和商业地产的发展提供了机遇。

    “清远房地产业起步较晚，初期投资规模较小。但随着经济的发展，随着一些大开发商如碧桂园集团、狮子湖集团进驻，开发大楼盘现象的出现，清远市房地产投资规模日益扩大，房地产开发企业也迅速扩张，房屋施工面积、新开工面积及房屋竣工面积有明显的上升趋势。”黄华军表示。

    按照广东省房地产行业协会副秘书长李巧环提供的数据，今年1至8月份广东省21个地级市商品房销售面积来看，清远销售面积为200万平方米左右，其中商业地产面积为12.26万平方米，居于全省第11位。从投资业态的结构来看，商品住宅投资额占总投资额比重高于70%的城市有13个，清远接近90%。

    “我们根据年度的房地产开发投资额，商品房的销售面积，城镇单位房地产业在岗人数的总量指标，以及商品房平均销售价格，城市化率，和商品房销售均价与本地城镇居住的比值，对广东省的房地产市场进行了分析，清远等13个城市被划分为第三类，其特点是市场处于成长阶段，具有一定的规模，还需要质量增长。” 李巧环进一步补充道。

    清远商业地产呈爆发性增长

    商业是城市繁荣的标志，在房地产蓬勃发展的同时，清远的商业地产也成为新的投资开发热潮。商圈作为城市商业的核心区域，是城市商业发展的缩影，清远商圈主要是新城和旧城之分。
    作为清远的老城区,旧城人口密集,商业发展较早,商业环境和氛围良好。2003年城市广场建成,这座集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的综合性商场在一定程度上巩固了旧城核心商圈的地位。而新城已经开发十余年,以赢之城为中心的商业区域算是最大的商圈,此外以小市桥南为中心的商业区域,以及以广泰商业街为核心的商业地带也积攒了一些人气。

    最近两年来，以购物、娱乐、餐饮、写字楼为一体的商业综合体开始迸发。城市广场开始扩建二期，更有总建筑面积达20万平方米的樵顺广场，28万平方米的北江城、18万平方米的胜利国际金融中心、38万平方米的时代广场等“后起之秀”纷纷拔地而起。据不完全统计，目前清远在运营及在建商业面积已超过200万平方米。

     清远商业地产缘何近年来呈爆发性增长？广东财经大学流通经济研究所所长王先庆认为有以下原因。一是从城市化的角度来说，应该把广州、清远和佛山一体化，这样的轨迹更有利于这个片区均衡发展。二是清远在交通方面颇具优势，未来将强大的人流或商流有效地联动起来。 三是广、佛、清江形成一个巨大的商贸带，这个商业的扩散和资源的重新组合会给清远带来第三个机遇。“服务业的发展一定是未来城市发展的一个必经阶段，而要发展服务业就必须要有商业，只有把商业，跟旅游融合，这个城市才会繁荣。”
 
    清远商业项目需错位发展

    在经历长达十多个年头发展的新区拓展之后，清远的商业区域也逐渐从原来的旧城区向外拓展、延伸，商业新区崛起之势不可阻挡。大量新的商业地产项目的启动，必然带来行业的同质化竞争加剧，求变，才是出路。

    广州楚睿商业公司董事长、广东省流通业商会执行会长黄文杰认为，除了本地新老商圈的错位，还要有清远和广州的城市错位发展，在商业项目上突出清远特色，满足本土消费的同时，再吸引外地游客过来消费。“就我的感觉首先广州人特别好吃，清远也可以大力倡导餐饮业的发展。”

    广东省餐饮服务行业协会会长助理罗志杰对此表示赞同。“清远的烧肉、豆腐、干笋、河鲜都是吸引我们广州以及周边的吃货来这里的很重要的卖点。餐饮也是需要规划的，包括我们菜系的组合，特色餐饮的组合，户外和室内的配比，都是需要很细致和专业的规划，如果能够把我们地方特色餐饮聚集起来，这样可以把购物中心里面的餐饮做得更好。 ”

    尽管当地商业体数量激增，黄文杰认为现在依然是投资清远商铺的好时机。“投资是讲回报率的，基数越低未来的率会越高，清远就目前来说，成交不算活跃，数量不算多，应该说它的起点比较低，关键我们看后面我们觉得它的成长性如何，目前看来清远的商业发展还是很有前景的。”

    广东省连锁经营协会常务理事、广州商业总会零售专家委员、广百股份有限公司副总经理严盛华以广百在三四线城市发展轨迹为例，进一步肯定了投资清远的优势。“首先，清远全新的城市发展定位肯定会为商业带来非常好的积极意义。第二，有客流自然有商流，清远包括其他的三四线城市基本人口量都在300多万到600万，足以成为商业发展的平台。第三，清远商业相对来说，竞争不算激烈，大家也愿意去一个竞争对手少的地方，这也是非常好的优势。 第四个优势就是成本低，营运成本和劳动力成本相对一线大城市来说都比较低廉，这对于零售商都是非常好的拓展机会。”
 
    时代广场引领清远新生活

    随城市的扩容提质，新城片区商业扩容已成必然趋势。有着10年城市广场运营经验的本土商业巨头清远顺盈置业有限公司再下一城，在江南新城片区人民中路—静福南路交汇处，投资兴建38万方体量的大型地标性商业综合项目—时代广场，再一次做清远商业的“第一次”。

    作为清远十个一批的重点工程，时代广场位于燕湖新城规划区内，毗邻市政府，10分钟车程便可辐射整个清远市区，10分钟接驳武广高铁清远站，与即将开通的广清城轨只有2分钟的路程，届时到广州只需25分钟，地理位置相当优越。

    据了解，时代广场为集商业、居住、酒店、娱乐、餐饮、购物、旅游、商业、办公于一体的全时空体验城市综合体，从品牌购物、潮流娱乐到特色餐饮、商务办公，应有尽有，是全客层、全业态、全天候的体验式综合体。广东永旺天河城商业有限公司董事副总经理曾剑认为，清远顺盈置业对这种业态的搭配功能的构造是非常具有前瞻性，清远的中心组团是未来发展的很好潜力的地段，开发商在此做标杆性产业非常有眼光。

    “时代广场拥有可以比肩正佳广场的商业规模，引入风情商业街以及清远迄今为止最高的180米、40层五星级酒店，更率先引进儿童体验中心、首创大型海洋馆主题乐园、最大规模文化教育基地等全体验式业态，其落成将完善及提升清远的城市功能，助力清远商业发展，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。”清远市顺盈置业有限公司副总经理曾志刚向嘉宾介绍。

    李巧环建议，清远是一个旅游资源非常丰富，具备历史感的城市，如果能把时代广场打造成一个让大家能够来体验慢生活的体验区，就能通过旅游资源让更多的珠三角地区的人来清远购物，体验慢生活的节奏。